Knoflach packt 1,8-Mrd.-Euro-Bürobrummer aus

Die Investmentmanager von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) haben einen neuen paneuropäischen Büroimmobilienfonds für institutionelle Investoren aus aller europäischer Herren Länder aufgelegt. Ein Ende des Immobilienbooms sieht Barbara Knoflach, die globale Investmentchefin von BNPPRE, vorerst nicht: Die nächsten zwei, drei Jahre dürften die Preise für Gewerbeimmobilien in Deutschland sogar eher noch weiter steigen.

Barbara Knoflach, globale Investmentchefin von BNP Paribas Real Estate, auf der Mipim 2017.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Harald Thomeczek

In einer ersten Kapitalrunde wurden für den Next Estate Income Fund III (Neif III) im Januar 2017 knapp 100 Mio. Euro Eigenkapital bei mehreren institutionellen Investoren eingesammelt, berichtete Knoflach dieser Tage auf der internationalen Immobilienmesse Mipim im südfranzösischen Cannes.

Auch den ersten Stich hat der Neif III schon gemacht: In Düsseldorf sei für rund 60 Mio. Euro ein kurz vor der Fertigstellung stehender, an internationale Nutzer vermieteter Neubau mit 10.000 qm Bürofläche angekauft worden, sagte Nils Hübener, bei BNPPRE Investmentleiter für Europa. Der in Luxemburg domizilierte Vorgängerfonds Neif II mit einem Eigenkapital von über 500 Mio. Euro und einer Feuerkraft von insgesamt gut 800 Mio. Euro ist unterdessen fast vollständig investiert, so Hübener. Dieser auf Core-Bürogebäude in der Eurozone fokussierte Fonds zählt Anleger aus den Niederlanden, Belgien, Luxemburg, Frankreich, Irland, Italien und Spanien zu seinen Investoren.

Eigenkapitalvolumen von 1 Mrd. Euro angepeilt

Knoflach fährt mit dem neuen Bürofonds "eine absolute Core-Strategie" und ist primär "auf Cash-Returns aus": "Wir streben eine Dividendenausschüttung von 4% bis 4,5% im Jahr an." Zur Erinnerung: Der Vorgängerfonds Neif II soll zehn Jahre lang laufen und mehr als 5% p.a. ausschütten.

Der neue Fonds ist ebenfalls auf Core-Büroimmobilien in Euroländern ausgerichtet. Bedenken, genügend Produkte für das auf 1 Mrd. Euro Eigenkapital bzw. inklusive einer Leveragequote von 40% auf ein Gesamtvolumen von 1,8 Mrd. Euro taxierte Investitionsvehikel zu finden, hat sie nicht. Zugegeben, "teuer ist zurzeit alles", aber "es wollen ja nicht alle Core".

Neuer Fonds investiert zu 50% in Deutschland und Frankreich

Sie selbst und Hübener halten in 35 Städten aus der Eurozone, darunter die sieben üblichen Verdächtigen aus Deutschland, Ausschau nach Bürohäusern, die die klassischen Core-Kriterien erfüllen. Rund die Hälfte des Zielvolumens soll schlussendlich - bestenfalls nach zwei, spätestens nach vier Jahren - in Deutschland und Frankreich, die andere Hälfte in Märkten wie den Niederlanden, Italien oder Spanien angelegt werden. Bevorzugt werden brandneue Objekte. Auch genommen werden moderne Gebäude oder solche, die der Verkäufer zuvor einem Refurbishment unterzogen hat. Und nicht zu vergessen: Gebäude, die kein Green-Building-Label bzw. nicht die Voraussetzungen für ein solches Label mitbringen, fallen durchs Raster.

"Der Zyklus hält bis 2019"

Bedenken, genügend Investoren für ihr jüngstes Fondsprodukt zu finden, hat Knoflach anscheinend ebenfalls nicht: "Wir wollen kaufen, egal was es kostet" ? das bekomme sie oft von Investoren zu hören, die einen Atemzug vorher noch über irgendwann steigende Zinsen und ein mögliches Ende des Immobilienbooms räsoniert hätten. "Das Eine sagen und das Andere tun", umschreibt Knoflach diese "bipolare" Haltung vieler Anleger.

Knoflach selbst ist sich - politische Unsicherheiten, ja Risiken hin oder her - sicher, dass "der Zyklus bis 2019 anhält. Das einzige Fragezeichen ist, ob sich Europa von Zinserhöhungen in den USA abkoppeln kann". Die Investmentchefin von BNPPRE hat daran jedoch kaum Zweifel. Denn der wirtschaftliche Rahmen stimme nach wie vor. Steigenden Zinsen in den USA steht sie positiv gegenüber: "So wird der US-Markt wieder attraktiver. Investoren werden umallokieren und der Druck auf Europa wird nachlassen", was auch Investmentmanagern wie BNPPRE mehr Produktoptionen bescheren werde.

Drei ist wohl bald die neue Fünf

Der deutsche Immobilienmarkt dürfte nach Einschätzung von Knoflach nicht zuletzt vom eingebrochenen Transaktionsvolumen in Großbritannien profitieren: Die Frage sei, wohin sich das aus Großbritannien gleichsam abgeflossene Kapital verteile. Knoflach ist sicher: "Ein großer Teil dieses Geldes drängt nach Deutschland, denn die Fundamentaldaten sind hier noch stabil." Investoren rät sie, "lieber Qualität für 3,5% zu kaufen", als an gewohnten Renditeerwartungen zu kleben. Wer immer noch 5% oder 5,5% will, den führt Knoflach jedoch gern in die - natürlich - Toplagen der "Secondary"-Märkte. Dass die Drei bald die neue Fünf ist, mag sie nicht ausschließen: "Der Zyklus wird noch steigen, wir werden nochmals Teuerungsraten sehen."

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