AEW-Chef Wilkinson: Investoren werden immer konservativer!

Immobilien in Deutschland hält Rob Wilkinson für überteuert.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Bernhard Bomke

Der britisch-französische Asset-Manager AEW Europe rät Investoren weiterhin dazu, auf der Suche nach etwas mehr Rendite latent höhere Anlagerisiken einzugehen, indem sie sich an Core-plus- und Value-add-Immobilien trauen. Das Problem: All die von Investoren empfundenen Unsicherheiten auf der Welt von Brexit über Terror und Donald Trump bis zum wiederauflebenden Nationalismus ließen sie viel Sehnsucht nach besonders sicheren Anlagen entwickeln, sagte AEW-Europe-Chef Rob Wilkinson auf der Immobilienmesse Mipim in Cannes. Die Folge: Der im vergangenen Jahr gelaunchte Value-add-Fonds Euro Value Partners (EVP) kommt nicht recht in die Puschen. Die Investoren bevorzugten stattdessen konservative Finanzierungs-, Einzelhandels- und Wohnfonds, und vielleicht noch solide Logistikimmobilien.

Trotz der Sicherheitsbedürfnisse vieler Investoren machte AEW Europe 2016 wieder dicke Geschäfte - nur nicht so sehr in Deutschland. Hierzulande hält der Asset-Manager nur rund 1,5 Mrd. Euro seines auf 26 Mrd. Euro angewachsenen Bestands. Wilkinson predigt schon seit Jahren, der Deutschlandanteil müsste eigentlich bei ungefähr 20% liegen, was etwa 5 Mrd. Euro bedeuten würde. Aber Immobilien in Deutschland sind ihm weiterhin oft viel zu teuer. Also wuchs der hiesige Bestand im vergangenen Jahr nur um netto 300 Mio. Euro.

Bestand legte 2016 um 8 Mrd. Euro zu

Insgesamt kaufte die Europasparte der global agierenden AEW für 3,3 Mrd. Euro Immobilien ein. Verkauft wurde für 700 Mio. Euro. Dass der verwaltete Bestand im vergangenen Jahr um gut 8 Mrd. Euro zulegte, hat damit zu tun, dass der französisch geprägte und etwa 5 Mrd. Euro schwere Bestandshalter Ciloger integriert wurde. Weitere Ankäufe dieser Art etwa zu dem Zweck, das Deutschlandgewicht stark zu erhöhen, stehen offenbar nicht an.

Die Kasse von AEW Europe scheint derweil gut gefüllt. 2016 erzielte das Haus Eigenkapitalzusagen von 3,8 Mrd. Euro, davon mehr als 600 Mio. Euro aus Deutschland. Im ersten Quartal dieses Jahres kamen gleich noch mal 800 Mio. Euro hinzu. Investments, die Wilkinson besonders gut gefallen, sind zum Beispiel solche wie dieses aus dem vergangenen Jahr. Da erwarb er für 140 Mio. Euro einen Gewerbepark bei Paris, und zwar für eine Nettoankaufrendite von über 8,5%. Dafür kaufte er 30% Leerstand ein, die er, da ist er ganz zuversichtlich, abgebaut bekommt. So etwas ist für einen Gutteil seiner auf Sicherheit abonnierten Anleger jedoch schon Stoff für schlaflose Nächte.

Wilkinson erwartet 2017 latent weniger Transaktionsgeschäft in Europa

Generell erwartet Wilkinson in Europa im laufenden Jahr latent weniger Immobilientransaktionsgeschäft als 2016. Der Anlagedruck bei zahlreichen Großinvestoren, so seine Erklärung, habe leicht nachgelassen, und in Großbritannien werde vermutlich wie erstmals im Vorjahr auch in diesem Jahr wieder weniger gedealt als in Deutschland. Der traditionell größte Transaktionsmarkt Europas zieht die Gesamtzahl in Europa also wegen seiner aktuellen Schwäche nach unten. "In Großbritannien werden zu wenige Immobilien angeboten", sagt Wilkinson. Wie sich der Londoner Markt entwickeln werde, sei sehr schwer einzuschätzen, weil dort zu wenige Deals zustande kämen. Dabei sei die britische Hauptstadt für Investoren definitiv keine No-go-Area.

Und, ja, einige globale Investoren hätten tatsächlich aufgrund des Brexitvotums beschlossen, lieber in Frankreich und Deutschland zu kaufen als auf der Insel. Deutschland profitiere besonders stark vom Sicherheitsbedürfnis vieler Anleger. Daran werde auch die Bundestagswahl am 24. September nichts ändern. Die sei für Investoren ohnehin vergleichsweise irrelevant, ganz gleich, wie sie ausgeht.

Noch nie wurde auf einer Mipim so viel über Wohnimmobilien gesprochen wie diesmal

Noch ein Ausblick aufs AEW-Europe-Geschäft 2017. Wilkinson erwartet Transaktionen für 3 Mrd. Euro, davon zwei Drittel Ankäufe. Bei der Eigenkapitalakquise rechnet er mit einem Wert zwischen 3 Mrd. und 3,8 Mrd. Euro. Zu den Fonds, für die das Unternehmen, das im vergangenen Jahr eigens eine deutsche Fondsmanagement-Plattform aufgebaut hat, noch jede Menge Eigenkapital sucht, gehört der European Retail Fund. Der steht bei 465 Mio. Euro Eigenkapital und soll noch auf 800 Mio. Euro wachsen. Zudem wird für den Logistis-Fonds akquiriert, der wie die meisten Fonds von AEW Europe auch in Deutschland investiert. Der Senior Loan Debt Fund mit seiner Plain-Vanilla-Strategie steht derzeit bei 400 Mio. Euro (Zielmarke sind 750 Mio. Euro Eigenkapital).

Der European Residential Fund meldete Ende 2016 nach zugesagten weiteren 100 Mio. Euro ein zweites Closing. Ohnehin sei auffallend, wie viel auf der einstigen Gewerbeimmobilienmesse Mipim über Wohnimmobilien gesprochen werde. Aus Sicht Wilkinsons aber völlig logisch. "Normalerweise waren die Ankaufrenditen für Gewerbeimmobilien stets 100 bis 150 Basispunkte höher als die für Wohnungen", sagt er. Der Preisvorteil sei aufgrund der Renditekompression dahin. Also seien Wohnimmobilien unter Renditegesichtspunkten nunmehr gleich interessant wie Bürohäuser oder Handelsobjekte.

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