Gutachter loben und kritisieren Sachkundenachweis

Vertreter der Wirtschaft sind sich mit Blick auf die geplante Einführung einer Berufszulassungsregelung für Immobilienmakler uneinig. Bei einer öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie gab es Lob für das Vorhaben, aber auch Kritik. Verfassungsrechtliche Bedenken wurden am Mittwoch in Berlin auch laut.

Es sei kein hinreichender Grund erkennbar, warum der Nachweis einer Sachkundeprüfung verpflichtend eingeführt werden sollte, sagte Mona Moraht vom Deutschen Industrie- und Handelstag (DIHK). "Das Nichtvorliegen empirisch belegter Missstände macht deutlich, dass der Markt scheinbar gut funktioniert und die Immobilienmakler ihre Kunden offenbar gut beraten", erklärte Moraht. Angesichts der Konkurrenz durch das Internet müssten sich die Makler schon aus Eigeninteresse durch höhere Qualität und besondere Zuverlässigkeit hervorheben. Allein die Möglichkeit einer Schädigung reiche nicht aus, um den Eingriff in die Berufsfreiheit zu rechtfertigen, meint der DIHK.

Grundlage der Anhörung war der von der Bundesregierung eingebrachte Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum. Die Bundesregierung will Immobilienmaklern und Wohneigentumsverwaltern die Erbringung eines Sachkundenachweises vorschreiben, ehe sie eine gewerberechtliche Erlaubnis erhalten. Wohnungseigentumsverwalter müssen eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen. Und mit der Einführung eines Sachkundenachweises sollen Wohneigentumsverwalter und auch Mitarbeiter von Kreditinstituten einen Beitrag zur Förderung der energetischen Gebäudesanierung und Modernisierung von Wohnimmobilien leisten.

Außerdem ging es in der Anhörung um einen Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen. Danach soll die Bundesregierung ein Wohnungseigentumsgesetz vorlegen, das die Verbraucherrechte von Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften festschreibt, die Möglichkeiten außergerichtlicher Streitbeilegung stärkt und Qualifizierungsnachweise für Immobilienmakler und Verwalter vorschreibt.

"Unqualifizierte Verwalter könnten hohe Schäden anrichten"

Mehrere Sachverständige begrüßten den Entwurf. Gabriele Heinrich vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum lobte das Regierungsvorhaben, eine Berufszulassungsregelung für Verwalter einzuführen. Die Verwalter würden enorme Immobilienwerte und hohe Hausgeldbeträge verwalten. Unqualifizierte Verwalter könnten hohe Schäden anrichten. Aus den Ergebnissen einer Befragung rechnete der Verband Schäden in Höhe von 10 Mrd. Euro hoch.

Martin Kaßler vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter wies darauf hin, dass sich allein für den Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaften ein fremdverwaltetes Immobilienvermögen von rund 640 Mrd. Euro ergebe. Fremdverwaltete Mietwohnungen und Mietshäuser würden mit einem Wert von über 250 Mrd. Euro zu Buche schlagen. Den Wert der verwalteten Instandhaltungsrücklagen bezifferte er auf 610 Mrd. Euro. Hinzu kämen noch Kautionen und Hausgelder. Vor diesem Hintergrund begrüßte Kaßler den Gesetzentwurf und die damit verbundene Einführung von Zulassungsvoraussetzungen für Verwalter von Wohnungseigentum. "Damit erkennt der Gesetzgeber erstmals an, dass die Tätigkeit des Immobilienverwalters in seiner Bedeutung für Wirtschaft und Gesellschaft nicht ohne Mindestanforderungen ausgeübt werden sollte", sagte er.

"Verbraucherschutz wird auf den Schutz des Wohneigentümers reduziert"

Die Erfordernis eines Sachkundenachweises sollte auch auf die Mietverwaltung ausgedehnt werden, forderte Kaßler ebenso wie Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund. Verbraucherschutz werde hier auf den Schutz des Wohneigentümers reduziert, kritisierte Siebenkotten und sprach von einem drohenden "Zweiklassensystem in der Immobilienverwaltung". Auch die Bestandsschutzregelung für Makler und Verwalter sollte gestrichen werden. Der Entwurf sieht vor, dass Makler und Verwalter keinen Sachkundenachweis vorweisen müssen, wenn sie mindestens sechs Jahre ununterbrochen selbstständig tätig waren.

In diese Richtung argumentierte auch Sun Jensch vom Immobilienverband Deutschland (IVD), die einen generellen Erlaubnisvorbehalt für die gewerbliche Immobilienverwaltung forderte. Nicht nur Verwalter, sondern auch Makler sollten eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen müssen. Jensch berichtete, dass Streitigkeiten mit Immobilienmaklern und Immobilienverwaltern tägliche gerichtliche Praxis seien.

Professor Winfried Kluth von der Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg äußerte in seiner Stellungnahme verfassungsrechtliche Bedenken, wenn es um die Einführung einer subjektiven Berufszulassungsregelung durch das Erfordernis einer Sachkundeprüfung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter gehe. Es fehle in beiden Fällen an einem gewichtigen Schutzgut sowie dem empirischen Nachweis einer entsprechenden Gefährdungsgrundlage.

Auch Johannes Ludewig vom Nationalen Normenkontrollrat kritisierte den Entwurf: "Die Darstellung des Regelungszwecks und der Erforderlichkeit im Gesetzentwurf ist immer noch nicht nachvollziehbar". Eine Regelungsalternative könnte eine Selbstregulierung der Branche durch die Möglichkeit freiwilliger Zertifizierungen sein. Es gebe keinen empirischen Beleg, dass durch die Nichtregulierung Schäden entstanden seien und man deshalb regulieren müsse. Ludewig empfahl dem Bundeswirtschaftsministerium, den Gesetzentwurf zurückzuziehen.

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