BGH erschwert Kündigungen wegen Eigenbedarf

Wer die Kündigung für seine Wohnung erhält, wird darüber zumeist wenig glücklich sein. Der Bundesgerichtshof hat diese Woche in zwei Fällen zugunsten der Mieter entschieden.
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Grenzen für Vermieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf enger gezogen. In zwei Urteilen stellten sich die Richter am Mittwoch auf die Seite der Mieter.

Wollen Eigentümer die vermietete Bleibe nicht als Wohnraum, sondern beruflich nutzen, wird die Kündigung für sie künftig schwieriger. Der BGH hat anhand eines Falles, in dem eine Zweizimmerwohnung als Arbeitsplatz nebst Abstellfläche für Akten herhalten sollte, strenge Vorgaben für eine Kündigung des Mieters gemacht (Az. VIII ZR 45/16).

Er stellte klar, dass der Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht "als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden" Interesses des Vermieters an einer Wohnungskündigung zu sehen ist. Die Richter nehmen damit Bezug auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach eine Kündigung ohnehin nur bei einem sogenannten berechtigten Interesse des Vermieters möglich ist. Beispiele für ein solches finden sich in Absatz 2 der Norm, hierunter fällt u.a. auch der Eigenbedarf für Angehörige.

Am Ende steht die Interessenabwägung

Der BGH betonte, dass genau hingeschaut werden muss, ob der Vermieter in den Räumen wohnen und arbeiten oder nur arbeiten will. Hieran anschließend gilt es dann abzuwägen, ob das Interesse des Mieters seinen Lebensmittelpunkt behalten zu dürfen oder das des Vermieters an der Nutzung überwiegt.

Im aktuellen Urteil durfte der Mieter letztlich bleiben. Die klagende Vermieterin hatte keine schwerwiegenden Nachteile vorbringen können, die dadurch entstehen, dass ihr Gatte seine Akten nicht in der Wohnung archivieren kann.

Statt des Hausmeisters zog eine andere Familie ein

In dem zweiten Fall streiten die Parteien um Schadenersatz. Dem Mieter war gekündigt worden, weil seine Vierzimmerwohnung für den neuen Hausmeister gebraucht wurde. Der zog jedoch nie ein, stattdessen fand eine Familie in den Räumen im dritten Stock ihr neues Zuhause. Rund 25.000 Euro Kosten, die ihn der Umzug und die neue höhere Miete bescherten, möchte der Mieter daher von seinem ehemaligen Vermieter haben. Er ist nämlich der Ansicht, der Eigenbedarf zugunsten des Hausmeisters sei nur vorgeschoben gewesen (Az. VIII ZR 44/16).

Der BGH urteilt, dass der Vermieter in der Beweispflicht ist. Fällt der Grund für die Kündigung nachträglich weg, muss der Wohnungseigentümer konkret und plausibel darlegen warum. Vorliegend erklärte der Vermieter nur, der Hausmeister habe es sich wegen Knieproblemen erst kurz nach dem Auszug des Mieters anders überlegt, die dritte Etage sei doch ungeeignet und der als Zeuge auftretende Hausmeister bestätigte das. Zu einem abgeschlossenen Mietvertrag oder zu Absprachen über Einzug und Miethöhe sagten die beiden jedoch nichts.

Der Vermieter ist in der Beweispflicht

Anders als den Vorinstanzen reichte dieser Vortrag dem BGH nicht; er verwies den Fall zurück. Das Verfahren wird daher ein drittes Mal das Landgericht beschäftigen. Diesem trugen die BGH-Richter auf, sich mit den Einwänden des Ex-Mieters gegen die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage zu befassen sowie weitere Beweise einzuholen.

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