Bundesrat: Ja zu Baurechtsnovelle, Kompromiss bei TA Lärm

"Neue Stadtteile wie die Hafencity bedürften künftig keiner aufwendigen Ausnahmebegründungen mehr", erkärte Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt vor der Bundesratsabstimmung.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Der Bundesrat hat heute grünes Licht für die Baurechtsnovelle und damit auch für die Einführung der Baugebietskategorie Urbanes Gebiet gegeben. Bei der Erhöhung der Lärmwerte für Urbane Gebiete folgte der Bundesrat der Bundesregierung nicht. Hier läuft es auf einen Kompromiss hinaus. Die Baurechtsnovelle mit neuer TA-Lärm-Verordnung soll vor der Sommerpause in Kraft treten.

Mit dem Urbanen Gebiet erhalten Kommunen eine planungsrechtliche Handhabe, um in innerstädtischen Gebieten Wohnen, Gewerbe und Versorgungseinrichtungen enger zusammen bringen zu können. Zudem ist es ihnen möglich, mehr Wohnraum auf die gleiche Fläche zu bekommen, sprich: mehr Wohnungen zu schaffen.

So kann im Urbanen Gebiet der für Mischgebiete auf maximal 50% festgelegte Wohnanteil überschritten werden - ein Höchstwert ist nicht mehr vorgegeben. Zudem ist eine dichtere Bebauung möglich: Mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 dürfen 80% des Grundstücks überbaut werden (Mischgebiet: GFZ 0,6). Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) im Mischgebiet beträgt 1,2 und im Urbanen Gebiet nun 3.

Eng mit der Einführung des Urbanen Gebiets verbunden ist die Änderung der Verwaltungsvorschrift zum Lärmschutz (TA Lärm). Die Bundesregierung hätte die Lärmimmissionswerte gegenüber dem Mischgebiet gern um jeweils 3 dB (A) auf 63 dB (A) am Tag und 48 dB (A) in der Nacht angehoben. Der Umweltausschuss der Bundesländer stellte sich dagegen, vor allem, weil er negative Auswirkungen auf die Gesundheit der in Urbanen Gebieten Lebenden befürchtete. Passiven Schallschutz wie das sogenannte Hafencity-Fenster, das Schallschutz bei teilgeöffnetem Fenster ermöglicht, lehnte der Ausschuss ab. Damit würde die Lärmschutzverpflichtung nicht mehr nach dem Verursacherprinzip erfolgen, sondern auf die Bewohner übertragen werden, so die Begründung.

Lärmwert-Kompromiss laut Bundesbauministerium „vertretbar“

Nun läuft es auf einen Kompromiss hinaus. Der Lärmwert am Tag darf nach Vorstellung der Bundesländer im Urbanen Gebiet auf 63 dB (A) angehoben werden, in der Nacht jedoch müsse es bei 45 db (A) bleiben. Aus dem Hause Hendricks heißt es dazu: „Aus Sicht der Bundesregierung, die darüber noch beschließen muss, dürfte dies vertretbar sein.“

Schnell Bauland auf der grünen Wiese

Große Auswirkungen könnten auch ein paar Zeilen in der Baurechtsnovelle haben, die auf Betreiben Bayerns ins Gesetz geschrieben wurden. Es ist der Paragraf 13 b, der die „Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren“ regelt. Kommunen können demnach Bebauungspläne mit einer Grundfläche bis zu 1 ha für Wohnnutzung im beschleunigten Verfahren aufstellen. Die Grundstücke müssen an bebaute Ortsteile anschließen. Die Regelung ist befristet bis Ende 2019, sprich: Das Aufstellungsverfahren für entsprechende Bebauungspläne muss bis zum 31. Dezember 2019 förmlich eingeleitet werden; der Satzungsbeschluss ist bis zum 31. Dezember 2021 zu fassen. Mit der Neuregelung können die sonst obligatorischen Umweltprüfungen ebenso entfallen wie Ausgleichsmaßnahmen.

Ferienwohnungen sind im Wohngebiet zulässig

Ein weiterer Aspekt der Baurechtsnovelle betrifft Ferienwohnungen. Hier gab es Rechtsunsicherheit, ob insbesondere in Wohngebieten Ferienwohnungen errichtet werden dürfen. Per Gesetz sind Ferienwohnungen nun mit nicht-störenden Gewerbebetrieben und kleinen Beherbergungsbetrieben gleichgesetzt und können damit in Wohngebieten zulässig sein.

Zudem wird die Handhabe von Kommunen gegen sogenannte Rollladensiedlungen verbessert. Das betrifft Gebäude in touristischen Lagen, deren Wohnungen als Nebenwohnsitz nur wenige Wochen im Jahr genutzt werden und ansonsten leer stehen. Bereits bisher können touristisch geprägte Gemeinden die Begründung von Teileigentum nach WEG unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen. Dieser wurde aber häufig mittels Bruchteilseigentum umgangen. Künftig kann nun auch die Begründung von Bruchteilseigentum unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden.

Inkrafttreten vor der Sommerpause

Laut Pressestelle des Bundesbauministeriums wird die Bundesregierung über einen geänderten Entwurf aus dem Hause Hendricks am 12. April 2017 abstimmen, anschließend muss ihn der Bundestag billigen. Die Baurechtsnovelle und die novellierte TA-Lärm-Verordnung sollen dann vor der Sommerpause in Kraft treten.

Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, bezeichnet die TA-Lärm-Änderung als „Kompromiss, der zwar in die richtige Richtung geht, aber letztendlich zu wenig ist“. Das Nebeneinander von Wohn- und Wirtschaftsimmobilien in verdichteten Innenstädten könne nur funktionieren, wenn die Immissionsrichtwerte „entscheidend“ angepasst werden.

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