Spitzenmieten im Einzelhandel im Sinkflug

Auf der Berliner Tauentzienstraße, hier das Schuhaus Leiser im Jahr 2014, sanken die Spitzenmieten am stärksten.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber Christoph von Schwanenflug

Zum ersten Mal seit 2004 sind die Spitzenmieten in den Top-Einkaufsstraßen der Republik nach Berechnungen von JLL leicht gesunken. Der stärkste Rückgang war in Berlin zu beobachten, obwohl die Metropole weiterhin vom Hauptstadtbonus profitiert.

Auf der Tauentzienstraße in Berlin sank die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahr laut JLL um 6%, auf der Georgstraße in Hannover um 5%. In München, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart, Nürnberg und Leipzig stagnierten die Spitzenwerte der Ladenmieten, einzig auf der Kölner Schildergasse legten sie nochmals um 2% zu.

Die Trendwende bei den Einzelhandelsmieten hat damit auch die zehn größten Städte Deutschlands erreicht, nachdem sich die Mieten für Ladengeschäfte in der jüngeren Vergangenheit bereits außerhalb der Metropolen abgeschwächt hatten. Für das erste Halbjahr 2017 erwartet JLL in den zehn Top-Städten einen Rückgang der durchschnittlichen Spitzenmiete um 1%, bezogen auf alle 185 untersuchten innerstädtischen Einzelhandelslagen rechnet der Immobiliendienstleister mit einem Rückgang um 1,7%.

Hohe Mieten nur noch für Flagship-Stores akzeptiert

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, sieht in der jüngsten Entwicklung ein klares Signal, dass der Handel sein Limit erreicht hat und vor allem die Textilfilialisten nur noch in Einzelfällen die nötigen Umsätze aufbringen können, um sich die Spitzenmieten zu leisten. Eine Ausnahme bilden Flagship-Stores in prestigeträchtigen Lagen. Um an einem Vorzeigestandort präsent zu sein, akzeptieren einige Marken laut Wichner auch hohe Mieten.

Gerade Berlin profitiert in dieser Hinsicht noch von seinem Hauptstadtbonus, erklärte vergangene Woche Alexander Torwegge, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Berlin: "Luxusmarken, die in Mailand, Paris und London vertreten sind, möchten auch in Berlin Flagge zeigen. Das Geld verdienen sie dann aber weniger in der deutschen Hauptstadt, sondern in Hamburg, München oder Düsseldorf."

Anteil der Metropolen am Gesamtflächenumsatz gesunken

Rückläufig war auch der Anteil des Flächenumsatzes für den Einzelhandel, der auf die zehn größten Städte entfiel. Mit 81 Abschlüssen und zusammen 23.100 qm im ersten Quartal stammten nur noch 18% aller neu angemieteten Handelsflächen aus den großen Metropolen. Vor einem Jahr waren es noch 36.300 qm bzw. 30% des gesamten Flächenumsatzes gewesen. Gleichzeitig ging die durchschnittliche Anmietungsgröße weiter zurück und lag nur noch bei 520 qm. Vor fünf Jahren betrug dieser Wert noch 602 qm.

Laut Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ist seit etwa zwei Jahren zu beobachten, dass der Handel lieber auf Toplagen in B-Städten ausweicht, statt in einer A-Stadt eine Randlage nehmen zu müssen. "In Zeiten stagnierender Umsätze wollen viele Händler ihr Risiko eindämmen und prüfen Anmietungen in hochpreisigen Lagen sehr genau", sagt Scheunemann.

Im Branchenvergleich konnte die Bekleidungsbranche bei den Neuanmietungen wieder etwas zulegen und kam auf einen Flächenumsatzanteil von 33%, drei Prozentpunkte mehr als im ersten Quartal des Vorjahres. Im Gegensatz dazu verlor die Gastronomie leicht, von 24% aller angemieteten Flächen auf 21%. Auf dem dritten Platz lag die Branche Gesundheit/Körperpflegeprodukte mit einem Anteil von 15%, vier Prozentpunkte mehr als vor einem Jahr.

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