Paketdeals: Für jede dritte Wohnung keine Grunderwerbsteuer

Vor allem große Portfolios werden per steuersparendem Share-Deal veräußert.
Quelle: pixelio.de.de, Urheber: Wolfgang Dirscherl

Für mehr als jede dritte Wohnung, die zwischen Anfang 1999 und Ende 2016 im Zuge von Portfolioverkäufen (ab 800 Einheiten) verkauft wurde, war keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Das geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen hervor. Besonders hoch ist der Anteil dieser Art Share-Deals in Jahren, in denen etliche Geschäfte über die Börse liefen.

Als "millionenschwere Steuertricksereien" hatte Hessens Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) im Herbst vergangenen Jahres Share-Deals bezeichnet, bei denen nicht Immobilien, sondern maximal 94,9% der Anteile an der Eigentümergesellschaft verkauft werden. Die Grunderwerbsteuer, die den Bundesländern zufließt, wird damit umgangen. Wie hoch die entgangenen Einnahmen sind, geht auch aus der Antwort der Bundesregierung (Drucksache 18/11919) an die Grünen nicht hervor. Schätzungen des hessischen Finanzministeriums zufolge geht es bundesweit um bis zu 1 Mrd. Euro pro Jahr.

Deutlich wird jedoch aus der Antwort der Bundesregierung, die sich auf Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) stützt: Je größer die Portfolios, desto eher wird per Share-Deal gehandelt, im Zuge dessen keine Grunderwerbsteuer anfällt. Demnach wurden zwischen Anfang 1999 und Ende 2016 insgesamt 555 Wohnungsportfolios mit jeweils mehr als 800 Einheiten verkauft; dabei entging dem Fiskus bei 18% dieser Transaktionen die Grunderwerbsteuer. Bezogen auf die Anzahl gehandelter Wohnungen ist der Anteil wesentlich höher: Veräußert wurden gut 3,27 Mio. Einheiten, Grunderwerbsteuer war bei 35% der Wohnungen nicht zu zahlen.

Öffentliche Hand verkauft selbst steuersparend

Besonders viele Wohnungen, nämlich jeweils mehr als 300.000, wurden in den Jahren 2004 und 2005 sowie 2013, 2014 und 2015 gehandelt. Auffallend ist, dass 2004 und 2005 nur 15% bzw. 10% der Einheiten im Zuge eines Share-Deals verkauft wurden, bei dem keine Grunderwerbsteuer anfiel. In den anderen Jahren waren es mit 71% (2013), 67% (2015) und 55% (2014) deutlich mehr. Allerdings fallen in diese drei Jahre auch Börsengänge wie die der Deutschen Annington und der LEG sowie Börsengeschäfte wie der Ausstieg von Terra Firma bei der Deutschen Annington und der Rückzug von Fortress bei Gagfah.

Größere Transaktionen, bei denen der Fiskus in die Röhre schaute, tätigten allerdings auch Bund, Länder und Kommunen bzw. Gesellschaften, an denen die öffentliche Hand beteiligt war. So hatte der Stadtstaat Bremen, der für ein Vorgehen gegen Share-Deals plädiert, das eine oder andere Mal selbst zum Share-Deal gegriffen, zum Beispiel beim Verkauf der TLG Wohnen oder von Wohnungen an WCM. Gut möglich, dass auch hier galt: Eingesparte Grunderwerbsteuer erhöht den Kaufpreis.

Die Finanzministerkonferenz der Bundesländer plant gegen "Tricks" bei Share-Deals vorzugehen. Eine von der Finanzministerkonferenz im September vergangenen Jahres eingerichtete Arbeitsgruppe soll "Lösungsvorschläge" zu dem Thema erarbeiten. Der Schlussbericht soll laut Bundesregierung möglichst zur Finanzministerkonferenz am 19. Oktober 2017 vorgelegt werden.

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