BGH streicht Bearbeitungsgebühr für gewerbliche Kredite

Projektentwicklungen kosten Geld. Wer dafür einen Kredit braucht, zahlt künftig unter bestimmten Bedingungen kein Bearbeitungsentgelt mehr an die Bank.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat formularmäßig vereinbarte Bearbeitungsentgelte für gewerbliche Kredite gekippt. Pech für die Banken, gut für Immobilienunternehmen. Sie dürfen dank der Hartnäckigkeit eines Projektentwicklers und eines Investors auf Rückzahlung von Gebühren hoffen.

Die beiden Kläger waren unabhängig voneinander gegen das von ihren Kreditgebern verlangte Bearbeitungsentgelt vor Gericht gezogen. Sie hielten die vorformulierten Klauseln in ihren Darlehensverträgen für eine unwirksame Geschäftsbedingung. Mit dieser Begründung verlangten sie das Geld zurück. In letzter Instanz gab ihnen das höchste deutsche Zivilgericht recht.

Der XI. Senat stufte die Klauseln als Preisnebenabreden ein. Deren Inhalt halte der Kontrolle nach § 307 BGB nicht stand, entschieden die Richter (Urteile vom 4. Juli 2017, Az. XI ZR 562/15 und Az. XI ZR 233/16). Laufzeitunabhängige Bearbeitungsentgelte benachteiligen nach Ansicht des Gerichts den Vertragspartner einer Bank unangemessen. Dieser Nachteil sei auch nicht mit Hinweis auf einen vermeintlichen Handelsbrauch begründbar.

Der klagende Investor hatte 2009 und 2010 drei Darlehen aufgenommen, um Wohn- und Geschäftshäuser sowie Mehrfamilienhausanlagen zu finanzieren. In allen drei Verträgen ist ein "Bearbeitungsentgelt für Vertragsschluss" über jeweils 10.000 Euro vorgesehen gewesen. Dagegen wehrte sich der Investor aus Niedersachsen erfolgreich durch die Instanzen.

Verjährungsfrist beträgt drei Jahre

Im zweiten Fall ging es um einen Immobilienentwickler aus Norddeutschland, der zwischen 2004 und 2008 ebenfalls mehrere Kreditverträge mit seiner Bank schloss. Ein 1,35 Mio. Euro schwerer Kontrakt aus dem Jahr 2005 diente dem Kauf und Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses. Dafür sollte der Entwickler einmalig eine Bearbeitungsgebühr von 13.500 Euro zahlen.

In den Vorinstanzen setzte sich die Bank durch, die Revision vor dem BGH war für den Entwickler insoweit erfolgreich, dass sich nun das Oberlandesgericht Hamburg erneut mit seinem Rückzahlungsbegehren beschäftigen muss. Das Gericht soll klären, ob die Forderung eventuell verjährt ist. Die Verjährungsfrist beträgt wie bei Verbraucherdarlehen drei Jahre (BGH, Urteil vom 28. Oktober 2014, Az. XI ZR 348/13).

vdp: Wenige Verträge betroffen

Im vergangenen Jahr betrug das Volumen der gewerblichen Immobilienkredite rund 243 Mrd. Euro. Die Urteile dürften nach Einschätzung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) jedoch nur einen Bruchteil der bestehenden Darlehensverträge betreffen. Überwiegend würden Klauseln zum Bearbeitungsentgelt individuell ausgehandelt und nicht formularmäßig geregelt, sagte eine vdp-Sprecherin.

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