Handelsinvestoren suchen weiter nach Core-Objekten

Kaum neue Läden: Insgesamt steht der stationäre Einzelhandel in Deutschland gar nicht so schlecht da, die Gesamtfläche aber dürfte 2017 stagnieren.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler

Die Stimmung im deutschen Einzelhandel ist gut, allen Unkenrufen zum Trotz. Dennoch scheuen die Anleger in Handelsimmobilien weiterhin das Risiko und setzen auf Core-Objekte, wie aus der Vorstellung des Hahn Retail Real Estate Reports in Frankfurt hervorgeht.

"Die institutionellen Investoren sagen deutlich, dass sie von ihrem Qualitätsanspruch nicht abrücken wollen", fasste Thomas Kuhlmann, Mitglied des Vorstands der Hahn-Gruppe, die wesentliche Erkenntnis des diesjährigen Retail Real Estate Reports zusammen, den das auf Handelsimmobilien spezialisierte Investmentmanagement-Unternehmen zusammen mit CBRE und GfK bereits zum zwölften Mal herausgibt. Befragt wurden rund 30 Profianleger und 40 Entscheider aus dem Handel.

Dass sich die Risikopräferenzen der Marktteilnehmer nach wie vor nicht verschoben haben, ist laut Kuhlmannn erstaunlich. Auf dem Höhepunkt eines Investmentbooms neigen die Anleger normalerweise dazu, ihre Kriterien aufzuweichen, um noch preisgünstig an Handelsimmobilien heranzukommen. Das jedoch ist nach Kuhlmanns Analyse im gegenwärtigen Marktumfeld nicht der Fall.

Investoren scheuen vor Revitalisierungsobjekten zurück

"Objekte mit Entwicklungs- und Optimierungsbedarf werden gemieden, da diese das Risiko erhöhen", begründete der Hahn-Vorstand dieses Vorgehen der Investoren. Nur wenige Player seien in der Lage, das Thema Revitalisierung kompetent anzugehen. Grundsätzlich sieht Kuhlmann die vorhandene Risikoaversion der institutionellen Investoren positiv, denn sie schütze vor tatsächlichen Marktübertreibungen.

Stabilisierend wirkten sich bei den Neuvermietungen zuletzt vor allem der Lebensmitteleinzelhandel und das Drogeriegeschäft aus. Auf Platz eins bis sechs der expansivsten Einzelhändler fanden sich im ersten Halbjahr 2017 Rossmann, Rewe, dm Drogerie, Edeka, Netto und Aldi. Bei den Vermietungen machte sich positiv bemerkbar, dass der Onlinehandel mit Lebensmitteln mit 1,2% am Gesamtumsatz nach wie vor verschwinded gering ausfällt.

Onlinehandel mit Lebensmitteln wird überschätzt

Daran dürfte sich auch so schnell nichts ändern, erklärte Sebastian Müller von der GfK und zerstreute die Bedenken, die durch den Markteintritt neuer Lieferdienste entstanden sind. "Insgesamt ist der E-Commerce mit Lebensmitteln in den USA nicht stärker ausgeprägt als in Deutschland", sagte der Konsumforscher, "und das obwohl Amazon Fresh dort schon seit zehn Jahren aktiv ist."

Zudem hat der Onlinehandel insgesamt eine Verschnaufpause eingelegt. Nach Wachstumraten um die 40% in den Vorjahren waren es 2016 noch überschaubare 10%, mit denen die Onlineumsätze deutschlandweit zulegten. Ein viel größeres Hemmnis für den stationären Handel sieht Müller darin, dass die Menschen einen Großteil ihres Einkommens für die Renovierung des Eigenheims, Reisen, das Auto oder Essen außer Haus ausgeben würden. Das Geld fehlt dann an anderer Stelle.

Schließungen in einzelnen Handelssektoren nicht ungewöhnlich

Gespart wird zum Beispiel bei der Bekleidung. "Der Modebereich darbt und das vor allem stationär", musste Müller einräumen. Die derzeit stark diskutierte Verringerung des Filialnetzes bei vielen Modeketten sei jedoch im langfristigen Vergleich keineswegs besonders ungewöhnlich. "Wir hatten auch in der Vergangenheit regelmäßig Schließungen", fügte Müller hinzu.

Für den stationären Handel blieb am Ende für das Gesamtjahr 2016 ein kleines nominales Umsatzplus von 0,8%. Da sich die Gesamtverkaufsfläche nur geringfügig erhöht hat (um 200.000 qm auf 118,6 Mio. qm), blieb auch flächenbereinigt ein Zuwachs übrig. Fürs laufende Jahr rechnet der Konsumforscher mit einer konstanten Verkaufsfläche und 1,6% Umsatzwachstum (stationär und online zusammen).

Auf dem Investmentmarkt bleiben das Angebot knapp

Für den Investmentmarkt der Handelsimmobilien erwartet Jan Linsin, Leiter Research bei CBRE Deutschland, erneut ein Rekordergebnis. "Deutschland ist ein gesuchter Investmentstandort und wir gehen davon aus, dass das auch 2018 so bleiben wird", sagte der Immobilienexperte. Nachdem 2016 rund 12,8 Mrd. Euro in deutsche Handelsimmobilien investiert wurden, waren es im ersten Halbjahr 2017 6,3 Mrd. Euro.

Der Markt wird laut Linsin von inländischen Investoren dominiert, die sich langfristig engagieren wollen. Die aber behalten eine Immobilie, auch wenn der Preis steigt. "Große offene deutsche Fonds verkaufen kaum, da sie nicht wissen, wie sie das Geld wieder anlegen sollen", ergänzte Linsins Kollege Jan Dirk Poppinga, Leiter Retail Investment bei CBRE. Letztlich setzt sich dadurch der Mangel an Core-Objekten fort, insbesondere in den Metropolen.

Anleger weichen auf B-Städte aus

Die Anleger weichen daher zunehmend auf B-Städte und Regionalzentren aus. Entsprechend hat sich der Anteil des Transaktionsvolumens mit Einzelhandelsimmobilien, der in den fünf größten deutschen Städten umgeschlagen wird, in den vergangenen vier Jahren von 35% auf 9% verringert. Die Renditen sind weiter im Sinkflug, für das dritte Quartal 2017 sieht CBRE die durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Fachmarktzentren erstmals unter 5%, nämlich bei 4,9%.

Für den langfristigen Erfolg einer Handelsimmobilie kommt es laut Linsin mehr und mehr auf die Mikrolage am jeweiligen Standort an. Dabei, so ist sich der CBRE-Experte mit Hahn-Vorstand Kuhlmann einig, ist die Mischnutzung ein wesentlicher Faktor. So können Ärzte in Fachmarktzentren eine passende Ergänzung sein. Sie gelten zwar als anspruchsvolle, aber besonders treue Mieter, und wenn es zum Standort passt, verbindet der Verbraucher den Arztbesuch gerne mal mit einem Einkauf.

Digitalisierung im Handel ist mehr als E-Commerce

Auch vor der Digitalisierung sollten weder Händler noch Handelsinvestoren Angst haben, erklärte Kuhlmann, denn sie sei viel mehr als nur E-Commerce: "Ob Produktvermarktung, Kundenanalyse, Servicefunktionen oder Zahlungsoptionen: Der stationäre Laden wird zunehmend digital." Das werde sich unweigerlich auf Ausstattung und Dimensionierung von Handelsflächen auswirken. Die Digitalisierung bleibt damit für Mieter wie Vermieter von Handelsimmobilien ein wichtiges Zukunftsthema.

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