BGH: Zwangsräumen ohne Dokumentation kann teuer werden

Wer nach einer Zwangsversteigerung die Möbel der früheren Eigentümer einfach auf die Straße stellt, muss mit Schadenersatzforderungen rechnen. Im Streitfall sieht der BGH die Beweislast beim neuen Besitzer.
Quelle: Pixabay, Urheber: dokumol

Wer eine in der Zwangsersteigerung erstandene Immobilie auf eigene Faust leer räumt, muss die im Haus befindlichen Gegenstände dokumentieren und deren Wert schätzen lassen. Tut er das nicht, hat er ganz schlechte Karten, wenn die alten Eigentümer entsorgte wertvolle Gegenstände für sich reklamieren und Schadenersatz fordern.

Das geht aus einem jetzt veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Urteil vom 23. Juni 2017, Az. V ZR 175/16). Die Richter schrieben dem neuen Immobilienbesitzer ins Pflichtenheft nachzuweisen, dass Angaben des Voreigentümers zu Bestand, Zustand und Wert der fraglichen Gegenstände unzutreffend sind.

Eine halbe Millionen Euro Schadenersatz?

Im strittigen Fall ging es um mutmaßlich wertvolle Bilder und Möbelstücke. Weil der Ersteigerer die Sachen nicht herausgab bzw. sie hatte entsorgen lassen, verlangte ein Ehepaar mehr als einen halbe Millionen Euro Schadenersatz. Dem Paar gehörte ein 2009 zwangsversteigertes Einfamilienhaus. Der neue Eigentümer nahm das Haus in Besitz und ließ es von einer privaten Firma räumen. Einen Teil der Einrichtung gab er ins Auktionshaus. Später forderte das Ehepaar Schadenersatz von mehr als 500.000 Euro.

Die Richter kreideten dem Ersteher des Hauses an, dass er zum einen eigenmächtig handelte, weil er – anders als gesetzlich vorgesehen – keinen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt hatte. Zum anderen habe er gegen die Pflicht verstoßen, die Interessen des Schuldners zu wahren. Ihn treffe "die Obligenheit, ein Verzeichnis über die in der Immobilie vorgefundenen von dem Zwangsbeschluss nicht erfassten Gegenstände zu erstellen, das einen zuverlässigen Überblick über den vorhandenen wesentlichen Bestand und Zustand der Sachen bietet." Ohne Dokumentation müsse belegen, dass Angaben der Vorbesitzer nicht stimmten.

Beweislast umgekehrt

Mit dem Urteil überträgt der BGH eine Regel aus dem Mietrecht auf Zwangsversteigerungen. Im Mietrecht gilt für kalte Räumungen ohne Gerichtsvollzieher die Umkehrung der Darlegungs- und Beweislast. Der Vermieter hat nachzuweisen, inwieweit Hinweise des Schuldners zu dessen Sachen nicht zutreffen.

Der verklagten Ersteigerer muss nun belegen, dass die reklamierten wertvollen Stücken gar nicht mehr im Haus oder so beschädigt waren, dass sie keinen Wert mehr hatten. Der BGH verwies die Sache zurück an das Oberlandesgericht Köln. Versehen mit dem Hinweis, die Behauptungen des Ehepaares seien nicht schon deshalb unplausibel, weil es in wirtschaftlich beengten Verhältnissen gelebt habe.

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