Spaltpilze und Reibungsflächen der Wohnungspolitik

Union und SPD sondieren auch in der Wohnungspolitik das Thema Mietpreisbremse neu.
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Nun geht also alles wieder von vorne los. Ob AfA-Erhöhung oder Baugeld für junge Familien: Nach den gescheiterten Jamaika-Verhandlungen sondieren Union und SPD auch in der Wohnungspolitik das Terrain noch mal ganz neu. Stress ist insbesondere beim Thema Mietpreisbremse zu erwarten. Dass das Bundesverfassungsgericht über sie urteilen wird, löst jetzt schon viel mietrechtlichen Aufruhr aus.

Zumindest der Zeitplan steht. Am 7. Januar werden die Sondierungsgespräche mit dem Ziel einer Neuauflage der großen Koalition beginnen. Am 12. Januar sollen sie beendet sein, anschließend müsste ein Sonderparteitag der SPD über die Aufnahme konkreter Koalitionsverhandlungen entscheiden. Bei der Union geht es auch ohne. Viel Geduld hat mit den Verhandlern und deren parteiinterne Prozesse aber derzeit sowieso keiner mehr. Auch in der Immobilienbranche verlangen alle, dass man in Berlin nach dem jammervollen Jamaika-Scheitern nun endlich zu Potte kommt. „Wir brauchen dringend eine handlungsfähige Regierung, um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum voranzutreiben. Jeder weitere Tag ohne Regierung wirft uns weiter nach hinten", sagt ZIA-Präsident Andreas Mattner mit Blick auf die rückläufigen Baugenehmigungszahlen.

Stilbildend für die Verhandlungen über Wohnungsneubau könnten die Punkte sein, in denen es bei den gescheiterten Jamaikanern ja schon Konsens gab. Diese wollten Maßnahmen ergreifen, damit „in den nächsten vier Jahren insgesamt 1,5 Mio. neue Wohnungen gebaut werden". Dazu sollte etwa die Erhöhung der degressiven AfA auf 4% dienen.

Große wohnungspolitische Spaltpilze

Gut möglich, dass dies auch eine Leitlinie für die Große Koalition werden könnte. Dahinter zurück könnten die SPD und auch die Union ja nur schwer. Das gilt ebenso für das Thema steuerliche Entlastung bei energetischer Modernisierung, über das man sich bei der am Ende geplatzten Sondierung ebenfalls bereits einig war. Und schon vor der Bundestagswahl gab es bei Union und SPD Konsens, dass mit Hilfe einer Art Baukindergeld der Eigenheimerwerb für Familien unterstützt werden soll. Soweit das eher Unstrittige.

Dann aber gibt es die großen wohnungspolitischen Spaltpilze. Vor allem ist das die Mietpreisbremse. In einem Antrag, den der jüngste SPD-Parteitag im Dezember 2017 beschloss, steht die eindeutige Forderung, dass die Mietpreisbremse (Paragraf 556d BGB) nicht nur erhalten, sondern auch noch weiter „wirksam ausgestaltet" werden soll. Das bedeutet eine Verschärfung, die die Union unter keinen Umständen will.

Bundesverfassungsgericht prüft Mietpreisbremse

Allerdings gab es ja nun eine Entwicklung, die eventuell die SPD bremsen könnte: Die 67. Zivilkammer des Berliner Landgerichts legt die Frage einer möglichen Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse wegen Verstoßes gegen das Grundgesetz, insbesondere gegen Artikel 3 (Gleichheitsgrundsatz), dem Bundesverfassungsgericht vor (Az. 67 S 218/17). IVD-Präsident Jürgen Schick appellierte deshalb an die SPD: „Jetzt ist die Judikative am Zug, unter diesen Umständen kann eine Verschärfung der Mietpreisbremse kein Thema in den politischen Verhandlungen sein."

Ein Sprecher der Partei der Sozialdemokraten sagt dazu auf IZ-Anfrage: „Wir sehen derzeit keine Veranlassung, unsere Position zur Mietpreisbremse zu verändern. Unabhängig davon, dass wir davon ausgehen, dass die Regelung vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe Bestand haben wird, teilen wir die von der 67. Zivilkammer des Berliner Landgerichts vorgebrachten Hinweise zur Unbestimmtheit der Regelung mit Blick auf die fehlende bundeseinheitliche Wirksamkeit durchaus. Die Vereinbarung einer solchen bundesweiten Regelung war mit unserem damaligen Koalitionspartner allerdings leider nicht zu erzielen."

Eine mögliche Ungleichbehandlung machte das Berliner Landgericht an drei Punkten fest. So würden Vermieter z.B. in München und Berlin durch das Heranziehen der ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der auseinanderklaffenden Mietpreise ungleich behandelt. Zweitens: Vermieter, die bereits zu hohe Mieten kassierten, würden ungerechtfertigt begünstigt. Denn sie dürften bei Neuvermietungen weiter von dem zu hohen Niveau ausgehen. Drittens bezweifelt das Landgericht, dass der Bund das Umsetzen der Mietpreisbremse den Ländern überlassen darf - einige Länder nutzen diese Option, andere nicht. Mit dieser Regelung verstoße der „Bundesgesetzgeber in verfassungswidriger Weise gegen das am Gesamtstaat zu messende Gleichheitsgebot". Auf den dritten Punkt bezieht sich die SPD in ihrer Stellungnahme.

SPD: Mietpreisbremse erhalten

Mietpreisbremse oder nicht? Mieter und Vermieter sind verunsichert.
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Die SPD-Fraktion im Bundestag ergänzt das Statement der Partei. Johannes Fechner, rechtspolitischer Sprecher: „Dass die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse vom Bundesverfassungsgericht klären lässt, ist gut. Denn alle anderen Kammern des LG Berlin haben die Mietpreisbremse für verfassungsmäßig gehalten und angewandt, so dass diese Unstimmigkeiten innerhalb des LG Berlin nun hoffentlich bald durch eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts geklärt sind." Dabei sei die SPD-Fraktion nicht nur um die Mieter besorgt: „Wir wollen auch für Vermieter Rechtssicherheit. Denn es besteht die Gefahr, dass Vermieter dringend benötigten Wohnraum nicht vermieten aus Sorge vor Rechtsunsicherheit."

Fechners Fazit: „Wie bisher alle anderen Gerichte in Deutschland gehen wir von der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse aus und wollen die Mietpreisbremse beibehalten."

Die Statements aus Fraktion und Partei könnte man also so zusammenfassen: Was immer auch in Karlsruhe geschieht, die SPD fühlt sich in ihrer Position bestätigt, die Mietpreisbremse nicht nur zu erhalten, sondern zu verschärfen. Mit dieser Position wird die Partei in die Koalitionsverhandlungen ziehen.

Norm hat weiterhin Bestand

Allein die Aussicht, dass das Bundesverfassungsgericht die Bremse nach der Vorlage des Landgerichts Berlin auf den Prüfstand stellen wird, verunsichert derweil Vermieter und Mieter. Damit müssen beide Seiten vorerst leben. Denn bis zu einer Entscheidung „bleibt die Rechtslage für die Mietpraxis und die Verträge ungeklärt", sagt Rechtsanwalt Johann-Frederik Schuldt von Greenberg Traurig, Berlin. Amts- und Landgerichte werden voraussichtlich abwarten, wie das oberste Gericht entscheidet, um sich in ihren Urteilen daran zu orientieren. Anhängige Prozesse werden wahrscheinlich bis dahin auf Eis gelegt. Schuldt erwartet, dass Karlsruhe schon 2018 verhandelt: „Themen von großer politischer und sozialer Bedeutung kommen in der Regel zügig auf die Tagesordnung."

Fakt ist derzeit: Die Norm hat weiterhin Bestand. Vermieter müssen sie einhalten und die Vorgaben beim Festlegen des Mietzinses in Neuverträgen berücksichtigen. Das wird auch so bleiben, wenn das Verfassungsgericht die Bremse für in Ordnung befindet. Im Fall der Verfassungswidrigkeit würde die Lage sich ändern – juristisch gesehen hätte das Gesetz zur Mietpreisbremse dann nie existiert. Mit der Folge, dass die Mietpreisbremse von Anfang an unwirksam wäre. Gestützt darauf könnten Vermieter im Einzelfall einen Aufschlag auf die Miete verlangen. Als Argument würde „Störung der Geschäftsgrundlage" herhalten. Aufgrund der geränderten Rechtslage müsste es „unzumutbar sein, an dem bestehenden Vertragsverhältnis festzuhalten", erläutert Martin Hamer, ebenfalls Anwalt bei Greenberg Traurig in Berlin. Eine so heraufgesetzte Miete würde für die Zukunft vereinbart. Rückwirkend wäre sie wohl nicht durchsetzbar. Mit dem Preisaufschlag würden Mieter praktisch für einen Fehler des Gesetzgebers zahlen. Ob ihnen deshalb ein Sonderkündigungsrecht zustünde, ist „rechtlich ungeklärtes Terrain". Das bietet Stoff für neue Prozesse.

In neuen Mietverträgen können Eigentümer eine mögliche Verfassungswidrigkeit bereits jetzt über Preisklauseln berücksichtigen. Möglich wäre z.B., eine Nachzahlung zu vereinbaren oder eine höhere Miete: Bremse verfassungskonform 600 Euro, nicht konform 700 Euro.

Drei Wege sind möglich

Das Bundesverfassungsgericht wird die Mietpreisbremse umfassend prüfen. Die Richter werden sämtliche Aspekte daraufhin untersuchen, ob sie gegen das Grundgesetz verstoßen. Und zwar unabhängig von der Vorlage des Landgerichts Berlin. Das hatte ja die Verfassungswidrigkeit vor allem damit begründet, dass die Bremse nicht mit dem Gleichheitsgrundsatz in Artikel 3 GG vereinbar sei. Das sahen übrigens Kollegen der 65. Zivilkammer ganz anders und hielten die Bremse für verfassungsgemäß. Das Amtsgericht Frankfurt entschied im September kurz und knackig, Paragraph 556 d BGB verstoße weder gegen Artikel 3 GG noch gegen Artikel 14 GG, der das Eigentumsrecht garantiert – in dem Fall das des Vermieters.

Die Rechtsanwälte Schuldt und Hamer halten übrigens einen Verstoß gegen Artikel 14 GG für das zugkräftigere Argument in Karlsruhe. Traditionell messen höchste deutsche Gerichte dem Eigentumsrecht einen hohen Stellenwert bei. Die Verfassungsrichter können auch einen dritten Weg zwischen Mietpreisbremse verfassungswidrig oder verfassungskonform wählen, indem sie den Gesetzgeber wie kürzlich bei der Entscheidung zum Numerus Clausus verpflichten, das Instrument nachzubessern. Die Politik wäre wieder am Zug, inklusive Zündstoff in der potenziellen Groko.

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