Gemischte Verkaufserfolge bei Liquidationsfonds

Fonds, die viel in Londoner Bürohäuser investierten, machten weniger Verlust.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thomas Hilsheimer

Die 18 offenen Immobilienfonds in Abwicklung haben beim Verkauf ihrer großen Objekte einen deutlich besseren Schnitt gemacht als mit kleinen Immobilien (unter 25 Mio. Euro Verkehrswert). Das hat eine Analyse von Scope Research ergeben. Es gebe hier eine "klare Korrelation", so Scope: Je größer das Objekt, desto geringer der Verlust. Ausgezahlt haben sich außerdem Käufe in England und eine niedrige Kreditquote.

Neun Jahre sind seit dem Beginn der Schließungswelle der deutschen offenen Fonds vergangen. Seitdem zieht Scope regelmäßig Bilanz über die Fondsabwicklungen bzw. die dabei für die Anleger erzielten Ergebnisse. Wie sich in der heute veröffentlichten Analyse zeigt, wurde bei Objekten der Größenklasse über 200 Mio. Euro ein durchschnittlicher Verkaufsgewinn von 1,5% über Verkehrswert erzielt, kleine Immobilien waren dagegen nur mit Abschlägen von durchschnittlich 23% verkäuflich.

Der Grund lag zum einen darin, dass die insgesamt 18 bislang verkauften Großobjekte ausnahmslos Core-Bürogebäude an Topstandorten in Europa und Nordamerika waren, für die es seit der Finanzkrise immer eine stabil hohe Nachfrage gab. Gleiches, nur umgekehrt, galt für die kleinen Häuser mit weniger als 25 Mio. Euro Verkehrswert. Sie befanden sich meist an Standorten schlechterer Qualität und waren entsprechend schlechter vermarktbar.

Kanam Grundinvest lief gut, Degi Global nicht

Der Fondsvergleich zeigt erneut deutliche Unterschiede bei den Verlustquoten, die die Anleger realisieren mussten. Während die Großinvestoren, die sich am Kanam Grundinvest beteiligt hatten, mit einem Plus von 0,8% ihr eingesetztes Kapital retten konnten, summiert sich der Vermögensverlust bei Degi Global Business auf 55%.

Entscheidend für das Verkaufsergebnis ist Scope zufolge erstens der Auflagezeitpunkt des Fonds: Wer erst in der Hochpreisphase ab 2005 sein Portfolio aufbaute, musste anschließend mehr Federn lassen als die Fonds, die im Einkauf zyklische Chancen wahrnehmen konnten. Zweitens war die Kreditquote entscheidend. Je höher diese ausfiel, umso weniger Kapital blieb nach Verkauf für die Anleger übrig. Einzige Ausnahme ist der SEB ImmoPortfolio Target Return, der trotz einer überdurchschnittlich hohen Kreditquote (über 40%) und einer Auflage nahe am Zyklushöhepunkt nur marginale Verluste schrieb. Das verdankt der Fonds u.a. dem lukrativen Verkauf eines hochpreisigen Spitzenobjekts in London.

Geldgrab Japan

Auch für die anderen Fonds hat es sich ausgezahlt, dass sie gerne und viel in Großbritannien investierten. Am viertgrößten Investitionsstandort der Liquidationsfonds wurden nach Scope-Rechnung unterm Strich Verkaufsgewinne erzielt. Marginale Verluste erzielten die Immobilien in Polen und Kanada. Objekte im wichtigsten Fondsmarkt Deutschland erlitten im Mittel einen Preisabschlag von 8,7%, in Frankreich waren es 11,4%. Am schlimmsten traf es die Immobilien in den Niederlanden (-31%) und Japan (-36%).

Aktuell besitzen noch elf der 18 Fonds Immobilien, nur sieben sind mit der Abwicklung der Bestände schon fertig. Allein in den beiden Dickschiffen CS Euroreal und SEB Immoinvest summiert sich immer noch ein Grundvermögen von 1,3 Mrd. Euro. Deren Anleger warnt Scope schon einmal vor: "Die später verkauften Immobilien verursachen oftmals die höchsten Verluste." Es könnte also sein, dass auf die bisher erfolgten Abwertungen der Bestände (je ca. -16%) weitere Abschreibungen folgen.

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