Offene Fonds reiten die Erfolgswelle

Die Fondsimmobilien (hier das Domaquaree des UniImmo Deutschland) wurden aufgewertet.
Urheber: Union Investment

Gute Stimmung- höhere Renditen - mehr Produkte: Am Markt für offene Immobilienfonds stimmt im Moment scheinbar alles. Die aktuellen Ratings der Agentur Scope unterstreichen den Trend. Kaum ein Fonds hat sich gegenüber 2017 verschlechtert, viele konnten sich verbessern.

Schlechte Noten hat Scope dieses Jahr erneut keine vergeben. Selbst das traditionelle Schlusslicht, der grundbesitz global der Deutschen Bank, konnte sich von bbb- auf bbb+ verbessern. "Der Managerwechsel bei diesem Fonds scheint sich zu manifestieren", sagt Scope-Analystin Sonja Knorr. Zu Abzügen führte die weiterhin unterdurchschnittliche Vermietungsquote von 93,2% und die gestiegenen Hedging-Kosten für Investitionen in USD. Letzteres ist ein Problem, das alle Globalfonds betrifft und auch zu einer Rating-Herabstufung des auf die Dollar-Region fokussierten Deka-ImmobilienNordamerika führte. Dieser Fonds war denn auch der einzige, dessen Note sich im Vergleich zu 2017 leicht verschlechterte (auf a-).

Beste offene Publikumsfonds sind der Wertgrund WohnSelect (aaa), der grundbesitz Fokus Deutschland (aa-) und der Deka-ImmobilienEuropa (aa-). Der beste offene Fonds für Großanleger kommt ebenfalls aus dem Hause Deka, es ist der WestInvest Target Select Hotel (aa+). Insgesamt sind die Unterschiede zwischen den Fonds aber nicht besonders groß, die allermeisten bewegen sich im sehr guten Notenbereich zwischen a und aa.

Mehr Geld in Fonds als jemals zuvor

Die Anleger sehen die Fonds offensichtlich ähnlich positiv. Die Effekte der Liquidationswelle ab dem Jahr 2012, bei der 18 Fonds mit einem Volumen von zusammen 26 Mrd. Euro vom Markt verschwanden, hat die Branche inzwischen vollständig verdaut und präsentiert sich erfolgreicher denn je. Per Ende März erreicht das verwaltete Vermögen die Summe von 91,2 Mrd. Euro, das ist nochmals mehr als in den Hochphasen von 2004 (87,2 Mrd. Euro) und 2009 (87,1 Mrd. Euro). Mit verantwortlich für das Wachstum sind auch die zahlreichen Fonds-Neugründungen der vergangenen Jahre. In den kommenden Jahren sollen weitere Produkte dazukommen. Einer Scope-Umfrage unter 19 Anbietern von Publikums- und Spezialfonds zufolge plant fast jedes dritte Unternehmen, einen weiteren Publikumsfonds aufzulegen.

Der Grund für das fulminante Vertriebsergebnis der Branche ist simpel. Die Fonds schafften per Ende 2017 eine durchschnittliche Einjahres-Performance von 2,8%. Das sind 50 Basispunkte mehr als im Vorjahr und deutlich mehr, als sich mit erstklassigen Bonds oder Termingeldern erzielen lässt. Scope misst den Abstand der Fondsrenditen zur 24-Monats-Rendite zweijähriger Bundesanleihen, die aktuell bei -0,5% liegt. Damit hat sich die relative Attraktivität offener Fonds im Vergleich zur letzten Ratingrunde 2017 (-0,44% Referenzzins, 2,3% Fondsrendite) nochmals vergrößert. Auch das beeinflusste die Ratingnoten positiv. "Einen signifikanten Zinsanstieg, der dieses Verhältnis fundamental verändern würde, sehe ich in den kommenden 12 Monaten nicht", so Knorr.

Preise als Risiko, Mieten als Chance

Das Anlegerinteresse dürfte also weiter hoch bleiben - trotz stark gestiegener Einkaufspreise. Die zählt Knorr weiterhin zu den strukturellen Risiken dieser Kapitalanlage, zusammen mit der gestiegenen durchschnittlichen Objektgröße in den Portfolios. Letzteres könnte, falls Verkäufe nötig wären, die Fungibilität der Fondsvermögen einschränken. "Andererseits ergeben sich Renditechancen aus den steigenden Mieten und der Verjüngung der Bestände, die die Manager durch viele Bereinigungsmaßnahmen erreicht haben."

Die steigenden Mieten und Preise seien auch die Ursache für die im Jahresvergleich höheren Fondsrenditen. "Die Gutachter konnten sich der Marktentwicklung nicht mehr verschließen und haben aufgewertet - auch wenn die Fondsmanager sich gerne einen höheren Bewertungspuffer erhalten hätten. Sie wissen ja, dass bei einer Abkühlung am Immobilienmarkt Rückschlagspotenzial besteht."

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