"Es wird viel Blödsinn geschrieben"

Querdenker aus Leidenschaft: empirica-Vorstand Harald Simons.
Quelle: Heuer Dialog/Quo Vadis 2017, Urheber: Alexander Sell

Harald Simons ist Gegenwind gewöhnt. Die Kritik, die gerade für seine im Frühjahrsgutachten verfasste These über einen baldigen Abschwung auf den Wohnungsmärkten in einigen Metropolen auf ihn einprasselt, sei zwar nicht schön, aber kein Vergleich zu dem Shitstorm, den er mit seiner Studie über energetische Sanierungen 2012 ausgelöst hatte. Und auch seine vor einem Jahr ausgesprochene Empfehlung, dass man die vielen Flüchtlinge in leer stehende Wohnungen in ländlichen Gebieten unterbringen könnte und kaum Neubauten erforderlich seien, brachte Simons harsche Widerworte ein. Nun steht der Vorstand des Forschungsinstituts empirica mit seiner Prognose erneut alleine gegen eine ganze Branche - und sieht die Argumente dennoch auf seiner Seite.

Immobilien Zeitung: Die Immobilienwelt in Deutschland steht gerade Kopf. Und Sie sind schuld daran. Wie fühlt sich das an?

Harald Simons: Sagen wir es mal so: Es fühlt sich nicht besonders angenehm an. Ich wollte mit Sicherheit nicht provozieren oder überziehen. Überhaupt nicht. Es ist einfach die feste Meinung, die ich mir gebildet habe, und es ist unsere Aufgabe als Forschungsinstitut, sich hinzustellen und laut über die Zukunft nachzudenken. Das habe ich getan. Und das Frühjahrsgutachten, geschrieben von unabhängigen Fachleuten ohne Beeinflussung durch den Auftraggeber, ist schließlich genau dafür gedacht.

IZ: Sie wurden mit zum Teil heftiger Kritik an ihren Methoden überschüttet. Ihnen wird Prognoseschwäche und Schlagzeilen-Geilheit vorgeworfen. Fühlen Sie sich in ihrer Ehre als Wissenschaftler gekränkt?

Simons: Ein Volkswirt, der beliebt ist, macht seinen Job nicht richtig. Natürlich perlt das alles nicht einfach so an mir ab. Ich habe aber jetzt keine schlaflosen Nächte deswegen. 2012, nach unserer Studie zur Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungen im Auftrag der privaten Bausparkassen, waren die Angriffe härter, da wurde auch unter der Gürtellinie gefochten und Juristen eingeschaltet.

IZ: Haben Sie sich denn nicht gefragt, ob Sie irgendwelche Fehler gemacht haben?

Simons: Doch, klar habe ich mir die Kritik angeschaut und meine Analyse überprüft. Allerdings waren kaum inhaltliche Argumente gegen meine Prognose dabei. Deswegen habe ich mich vor allem gefragt, ob ich mich beim Vortrag des Frühjahrsgutachtens eventuell im Tonfall vergriffen habe.

IZ: Und?

Simons: Bei einer Sache habe ich tatsächlich gezuckt. Und zwar als es darum ging, dass bei einem Preisrückgang die Investoren ihr Geld verlieren werden, aber ansonsten keine makroökonomischen Auswirkungen zu erwarten sind und es deshalb nicht weiter schlimm sei. Das war nicht hämisch gemeint, sondern zielte auf die Politik, jetzt nicht mit neuen Instrumenten in den Finanzierungsmarkt einzugreifen. Natürlich freue ich mich nicht, wenn jemand sein Geld verbrennt. Fehlinvestitionen sind für niemanden etwas Schönes. Auch volkswirtschaftlich ist das natürlich nicht anzustreben.

IZ: Von einem möglichen falschen Tonfall an dieser Stelle abgesehen ist Ihre Botschaft dennoch äußerst umstritten.

Simons: Da muss ich zunächst ein paar Sachen klarstellen. Es wurde einiges geschrieben, was ich so gar nicht gesagt habe. Bestes Beispiel: In diesem Jahr brechen die Kaufpreise für Wohnungen in den Metropolen um 25% ein. Das ist natürlich Unfug. Ich habe gesagt, dass wir in den kommenden fünf Jahren real einen Preisrückgang von 25% bis 30% sehen werden: mit Sicherheit in Berlin, wahrscheinlich in München und möglicherweise in Hamburg und Frankfurt. Dies könnte sich übersetzen in eine Stagnation 2017, einen leichten Rückgang 2018 und einen etwas stärkeren 2019 und so fort.

IZ: Und mit welcher Begründung?

Simons: Preise und Mieten liegen zu weit auseinander. So kann es nicht bleiben oder gar weitergehen. Jetzt müssen entweder die Mieten zu den Preisen oder die Preise zu den Mieten wandern. Das letztere Szenario halte ich für sehr viel wahrscheinlicher. Hauptgrund ist, dass der Anstieg der Nachfrage sich abschwächen wird. Ich rede nicht davon, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin insgesamt rückläufig ist - auch das wurde mir fälschlicherweise unterstellt -, sondern dass sie nicht mehr so stark steigt wie in der Vergangenheit. Sie steigt in jedem Fall langsamer, als erwartet wird.

IZ: Vielleicht sind viele auch deshalb so von Ihrer These irritiert, weil wenige Tage zuvor eine Studie des IW Köln zu einem völlig gegensätzlichen Ergebnis kam. Operieren die mit anderen Zahlen?

Simons: Das IW rechnet wie bei Bevölkerungsprognosen üblich über einen sehr langen Zeithorizont. Das ist bei weitem nicht so fehleranfällig wie ein kurzfristiges Zuwanderungsszenario. Innerhalb eines kürzeren Zeitraums verläuft die Zuwanderungskurve nicht linear, sondern mit jährlichen zum Teil extremen Ausschlägen. Auf lange Sicht gleicht sich das oft wieder aus. Die lange Sicht ist aber nicht mein Thema, denn das hilft einem Investor mit kurzfristigem Planungshorizont nicht weiter. Im Übrigen kann es gut sein, dass das IW Köln mit seiner Prognose bis zum Jahr 2030 richtig liegt.

IZ: Auch ein Preisrückgang von 25% bis 30% innerhalb von fünf Jahren erscheint einigen Immobilienexperten als zu hoch gegriffen. Worauf basiert diese Annahme?

Simons: Ich stütze mich dabei zum einen auf die Preisübertreibungen relativ zu den Mieten, zum anderen auf vergangene Zyklen. Die Zahlen vom Maklerverband RDM dokumentieren entsprechende Preisrückgänge vom Zyklus- ende Mitte der 90er Jahre für die großen Städte. Die Zahl ist also nicht aus der Luft gegriffen. Es ist doch so: Die Preise sind bereits so stark gestiegen, dass das zurzeit einem Spaziergang auf einem Hochseil gleichkommt. Wenn nicht alles optimal weiterläuft wie bisher, fallen wir runter und es kommt zum Trendbruch und zum Preisrückgang über fünf Jahre. Alle reden immer von den Zinsen als möglichem Auslöser. Ich sage eben, dass es noch weitere Faktoren gibt, die einen Trendbruch auslösen können.

IZ: Aber gerade was Berlin angeht, reden alle von der anhaltenden Anziehungskraft der Stadt und einem dauerhaft hohen Zuzug aus dem In- und Ausland - nur Sie nicht.

Simons: Wir haben bereits einen dokumentierten Rückgang der Zuwanderung aus Deutschland ohne Berücksichtigung des Umlands, und zwar nicht nur für Berlin, sondern für drei der genannten Städte. Für die anderen Städte deutet ein Frühindikator in die gleiche Richtung. Die Wanderungsgewinne gehen also zurück, gleichzeitig nimmt die Suburbanisierung weiter zu. Das ist keine Prognose, das ist bereits so!

Harald Simons drang mit seiner Analyse über die Wohnungsmärkte in den Metropolen bei vielen Rezipienten nicht durch.
Quelle: Heuer Dialog/Quo Vadis 2017, Urheber: Alexander Sell
IZ: Wenn das die Fakten sind, warum rechnen dann alle dennoch mit unvermindert hohen Zuwanderungszahlen?

Simons: Sie blenden aus, dass die konstant hohe Zuwanderung der vergangenen Jahre immer eine Abfolge von Zufälligkeiten war, weil es wiederholt zu neuen Zuwanderungswellen aus dem Ausland kam. Unterm Strich blieb die Zuwanderung deshalb trotz eines Rückgangs der Zuwanderung aus Deutschland auf dem gleichen Niveau, was suggeriert, dass das so auch weitergeht. Also werden die 40.000 bis 50.000 Einwohner, die Berlin jedes Jahr hinzugewinnt, einfach in die Zukunft fortgeschrieben. Ich sage, dass das eben nicht geschieht: Wenn die nächste Welle aus dem Ausland nicht kommt, wird es einen Rückgang der Gesamtzuwanderung geben.

IZ: Und wenn doch?

Simons: Wenn eine neue Welle kommt, weil ein weiterer Krisenherd in der Umgebung hochkocht, dann haben wir natürlich eine andere Situation. Falls dies - hoffentlich - nicht der Fall ist, werden wir jetzt eine Abwanderungswelle sehen. Die folgt auf jede Zuwanderungswelle und beginnt bei uns mit den Zuwanderern aus den südeuropäischen Ländern, danach folgt Osteuropa, im Wesentlichen Polen. Hier hält sich die Zuwanderung unerklärlicherweise seit fünf Jahren bei rund 60.000. Das muss demnächst zurückgehen, weil das Reservoir irgendwann erschöpft ist. Dann gibt es eine ganze Reihe an Zuwanderern aus Rumänien und Bulgarien, von denen allerdings viele im Nachhinein ohnehin aus der Statistik herausfallen, weil sie schlicht nicht mehr auffindbar sind und von Amtswegen abgemeldet werden. Das wird bei vielen Prognosen übersehen, weshalb da ein zu hoher Wohnraumbedarf rauskommt.

IZ: Dass Berlin als Start-up-Hochburg künftig ein Magnet für vor allem viele junge Menschen sein könnte, spielt bei Ihren Überlegungen keine Rolle?

Simons: Klar werden auch in Zukunft viele Menschen auch aufgrund von guten Jobperspektiven nach Berlin ziehen. Aber das wird nicht ausreichen, um die Rückgänge insgesamt auszugleichen. Übrigens ist auch beim Flüchtlingsthema der Höhepunkt längst überschritten und die Abwanderung hat bereits eingesetzt. Ich wäre in keiner Weise überrascht, wenn wir bei Flüchtlingen in den Jahren 2018 bis 2020 einen negativen Saldo bekommen. Auch das hat keiner auf der Rechnung. Ohnehin dürfte die Zahl der Flüchtlinge, die sich in Deutschland aufhalten, kleiner sein, als wir glauben, unter anderem weil es eine undokumentierte Fortwanderung gibt. Und es strömen auch nicht alle von ihnen auf die Wohnungsmärkte in den Metropolen, wo der Wohnraum sowieso schon knapp ist, sondern sie gehen in Städte mit verfügbarem Wohnraum wie Salzgitter oder Wuppertal. Kurzum: Die Nachfrage durch Flüchtlinge ist bei weitem nicht so groß wie angenommen. Aber nochmal: Die großen Städte werden trotzdem weiter wachsen, aber eben nicht in dem Maße wie bisher.

IZ: Das ist die eine Seite der Medaille. Die andere ist Ihre These, dass mittlerweile auch zu viel gebaut wird, vor allem in Berlin. Ein zentraler Anhaltspunkt sollen die hohen Baugenehmigungszahlen sein.

Simons: Auch hier wird - bitte entschuldigen Sie - viel Blödsinn geschrieben. Zu viel wird nicht gebaut, zumindest nicht aus dem Blickwinkel der Wohnungspolitik. Aber aus Sicht der Investoren, die auf weiter steigende Mieten setzen, eben vielleicht schon. Weiter steigende Mieten würden wir nur sehen, wenn der Wohnungsmarkt sich nochmals stärker anspannen würde. Und ja, ich argumentiere mit der steigenden Zahl der Baugenehmigungen. Natürlich behaupte ich nicht, dass die höhere Zahl der Baugenehmigungen sich eins zu eins in höheren Fertigstellungen widerspiegeln werden. Dass gerade in Berlin viel in der Pipeline hängt, ist aber unstrittig, es wird also definitiv mehr Neubau als bisher geben. Das addiere ich dann zu dem geringeren Nachfragezuwachs und komme zu dem Schluss, dass spätestens, wenn die großen Projekte auf den Markt kommen, die Neuvertragsmieten stagnieren und die Kaufpreise sinken werden. Ex post werden wir dann feststellen, dass einige Baugenehmigungen nicht realisiert wurden. Aber dies sollte nicht beruhigen, sondern es ist ganz im Gegenteil ein Zeichen für Fehlinvestitionen. Natürlich werden Grundstücke gekauft und beplant, ohne dass der Initiator selbst bauen will. Aber am Ende der Nahrungskette muss jemand existieren, der bauen und betreiben will. Was ist der Wert einer Baugenehmigung, bei der schon ex ante sicher ist, dass sie nicht realisiert wird? Baugenehmigungen werden nicht weiter verfolgt, weil es sich für die Bauträger nicht mehr rentiert ohne weiter steigende Preise.

IZ: Warum sollten die Preise zwangsweise sinken, wenn die Nachfrage nicht mehr so stark steigt wie bisher? Schließlich werden die Preise ja auch durch Eigennutzer stark beeinflusst.

Simons: Das stimmt, die Nachfrage der Selbstnutzer wirkt stabilisierend. Aber auch für die sind die Preise vielerorts schon zu hoch, weshalb viele nicht mehr kaufen und stattdessen auf niedrigere Preise warten. Ob das nun immer richtig ist, sei mal dahingestellt.

IZ: Wieso?

Simons: Wenn sich z.B. eine Familie mit zwei Kindern überlegt, ob sie sich jetzt Wohneigentum anschaffen oder lieber auf günstigere Preise in fünf Jahren warten sollte, lautet meine Empfehlung: jetzt kaufen, notfalls eine etwas kleinere oder dezentralere Immobilie! Die Jahre, die ins Land streichen, holt man nicht mehr nach - weder die Zeit mit den Kindern im eigenen Haus noch den verpassten Vermögensaufbau durch die Rückzahlung des Baukredits. Außerdem muss man davon ausgehen, dass in fünf Jahren auch die Zinsen deutlich höher sein werden als heute, weshalb sich an der Annuität nicht viel ändern wird.

IZ: Und was empfehlen Sie professionellen Investoren?

Simons: Die sollten jetzt nicht mehr kaufen. Und wenn die ihre Gebäude schon mehr als zehn Jahre im Bestand haben, also die Spekulationsfrist abgelaufen ist, sollten sie verkaufen.

IZ: Um mit dem Erlös was anzustellen? Es ist doch gerade die Alternativlosigkeit, die viele Investoren in Immobilien getrieben hat und weiter treiben wird, solange die Zinsen niedrig bleiben.

Simons: Es ist aber die Frage, ob die institutionellen Investoren mit 2% Nettoanfangsrendite wirklich leben können, und das bei einer relativ illiquiden Anlage, die sie über Jahre behalten müssen, weil ansonsten die hohen Transaktionskosten die Rechnung kaputt machen.

IZ: Welche Rolle spielen Ihrer Einschätzung nach die immer höheren energetischen Auflagen bei der Preisspirale?

Simons: Es geht nicht nur um die energetischen Auflagen, sondern um sämtliche Kostentreiber von den Baulandpreisen über die Bauauflagen und die Grunderwerbsteuern bis zu den Anforderungen aus den städtebaulichen Verträgen zur Übernahme der Kosten für Sozialwohnungen und Kindergärten. Bislang konnten diese Kosten in den Kalkulationen durch Hoffnungswerte auf steigende Mieterträge aufgefangen werden. Hier steht uns eine sehr unangenehme Zeit bevor. Wohnungspolitisch soll und muss neu gebaut werden. Selbst wenn sich die Märkte nicht mehr weiter anspannen, bleiben sie natürlich noch auf hohem Niveau angespannt. Jetzt aber werden die wahren Kosten und ihre Wirkung auf die Investitionsneigung erst offenbar werden. Mir ist unklar, wie Neubau bei sinkenden Preisen funktionieren soll.

IZ: Ihrer Ansicht nach werden die Preise ja zumindest in Berlin schon bald nachgeben. Werden Sie eine gewisse Genugtuung verspüren, wenn sich Ihre allseits kritisierte Prognose bewahrheiten sollte?

Simons: Mal schauen, was kommt. Natürlich kann morgen im Ausland etwas Schlimmes passieren und die nächste Zuwanderungswelle nach Deutschland läuft an. Krisenherde gibt es leider genug in der Welt. Aber von was reden wir denn eigentlich: von einem 25%- bis 30%igen realen Preisrückgang in fünf Jahren, was einem Rückgang auf das Niveau von Ende 2014 entspricht. Das ist doch kein dickes Ding! Wenn das ein „Armageddon“ sein soll, wie ein englisches Fachmedium schreibt, dann wissen wir endgültig, dass der Markt gerade völlig übergeschnappt ist.

IZ: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führten Nicolas Katzung und Martina Vetter.

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