Grüner Betrieb wichtiger als grüner Bau

Green Buildings wie das jüngst mit LEED Platin versehene Frankfurter T8 kommen bei Büromietern gut an. Noch wichtiger ist ihnen aber ein grüner Betrieb.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold

Für Mieter ist es wichtiger, dass eine Immobilie grün betrieben wird, als dass beim Bau ökologische Kriterien eingehalten werden. Das ist eines der Ergebnisse des Nachhaltigkeitsradars des FM-Dienstleisters Wisag. Viele Gebäudeeigentümer haben die Bedeutung eines nachhaltigen Betriebs aber noch nicht auf dem Schirm.

Die Entscheidung der von Wisag befragten Mieter fällt sehr deutlich für den ökologischen Betrieb aus. Insgesamt 30,6% von ihnen geben diesem gegenüber dem nachhaltigen Bau den Vorzug, während sich nur 11,1% umgekehrt entscheiden. Die Mehrheit von 55,6% würde allerdings am liebsten beide Kriterien erfüllt sehen. Die restlichen knapp 3% möchten weder von dem einen noch von dem anderen etwas wissen.

"Der Gebäudebetrieb bietet zahlreiche Stellschrauben, mit denen die nachhaltige Performance von Immobilien erhöht werden kann, die Performance einer grünen Gebäudehülle ist dagegen festgelegt", nennt Holger Kube eine mögliche Erklärung. Er ist Projektleiter der Wisag-Tochter 2Com, die Immobilieneigentümer zu Wertsteigerungspotenzialen berät.

Neben Mietern befragte Wisag u.a. auch Vermieter sowie Asset-, Property- und Facility-Manager, doch die Antworten fallen in der Gesamtheit der 463 Befragten ähnlich aus. Insgesamt stimmten 30,3% für den Betrieb, 14% für den Bau und 44,3% für beides. 5,7% antworteten mit "nichts davon" und ebenso viele mit "weiß nicht". "Das Potenzial einer nachhaltig gebauten Immobilie kann sich nur durch eine nachhaltige Bewirtschaftung voll entfalten", betont Kube.

Immobilieneigentümer sollten jedenfalls die Bedeutung eines ökologischen Gebäudebetriebs auch aus ökonomischen Gründen nicht unterschätzen. Fast ein Viertel der gesamten Umfrageteilnehmer glaubt, dass bereits heute ein Preisabschlag für Immobilien zu zahlen ist, die nicht nachhaltig bewirtschaftet werden. Zieht man nur die Antworten der Mieter heran, ist sogar ein Drittel dieser Meinung. Teils sind die Befragten aber auch der Meinung, dass es noch fünf bis zehn Jahre dauert, bis sich die Art der Bewirtschaftung beim Preis bemerkbar machen wird.

Als Begründung nennen die Teilnehmer an erster Stelle das Imageplus, das mit dem nachhaltigen Betrieb einhergeht und die Vermietbarkeit der Immobilie fördert. Motiviert werden sie nach eigener Angabe stärker durch ökonomische als durch ökologische oder soziale Argumente. Die wirtschaftlichen Vorteile beschränkten sich nicht nur auf die Vermietung der Immobilien, sondern beträfen auch den Verkauf, da in die Wertermittlung die durch Nachhaltigkeitskriterien beeinflusste Jahresmiete mit einfließt.

Das Nachhaltigkeitsradar zeigt jedoch auch, dass diese Erkenntnisse noch nicht bei allen Interessengruppen der Immobilienbranche angekommen sind. Während den meisten befragten Asset-Managern und Projektentwicklern klar ist, dass Immobilien zwecks Mieterbindung nachhaltiger ausgerichtet werden müssen, ist dies bei Property-Managern sowie Eigentümern - ob Unternehmen oder öffentliche Hand - noch weniger ausgeprägt. Für die Verfasser der Studie ist dies "erstaunlich", sollten doch gerade die Eigentümer ein besonders starkes Interesse am Werterhalt ihrer Immobilien haben.

Uneins sind sich die Umfrageteilnehmer auch bei der Frage, welchen Einfluss die Mieter auf die Nachhaltigkeit eines Gebäudebetriebs ausüben können. Noch weniger Gewicht als die Mieter selbst gestehen diesen nur die Property-Manager zu. Anderer Meinung sind Eigentümer und Asset-Manager, die den Mietern mehr Macht einräumen. Die Autoren des Nachhaltigkeitsradars stellen insgesamt aber einen recht geringen Einfluss der Mieter fest. Sie empfehlen aber, diese stärker in Nachhaltigkeitskonzepte einzubinden. Mieter würden ihrer Marktstellung zunehmend bewusst.

Ob ökologisch errichtet oder betrieben, das Angebot an entsprechenden Immobilien sei jedenfalls noch zu klein für die große Mieternachfrage. Dies bestätigen 80% der Befragten in Bezug auf einen grünen Betrieb und 90% auf Green Buildings. Deshalb hätten die Eigentümer noch eine gewisse Schonfrist, in der sie ihre Nachhaltigkeitsstrategie anpassen können. "Immobilien lassen sich schnell und mit einfachen Mitteln grün bewirtschaften", betont Holger Kube.

Ein Großteil der befragten Mieter kann die Unterschiede zwischen einem Green Building und einer grün betriebenen Immobilie allerdings nicht richtig einschätzen, wie sie selbst bestätigen. Abhilfe bei diesem Problem bieten nach ihrer Meinung aber festgelegte Standards für den Gebäudebetrieb, eine FM-Beratung oder grüne Mietverträge. In letzteren erwarten sie an erster Stelle Angaben zum Ressourcenverbrauch der Immobilie, gefolgt von Festlegungen zu Zertifizierungssystemen, einer transparenten Umweltperformance und Anreizsystemen für ökologisches Nutzerverhalten. Eine geringere Bedeutung besitzen für sie die verwendeten Materialien, Managementaufgaben, Dialogplattformen und Nutzerschulungen.

Überraschend sei dabei jedoch, dass die grünen Mietverträge in der Realität kaum zum Einsatz kommen, was durch das Nachhaltigkeitsradar bestätigt wird. Eine mögliche Ursache sei der zu geringe Bedarf, da es immer noch zu wenige nachhaltige Immobilien gebe.

Die nächste 2Com-Umfrage zur nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung ist unter www.nachhaltigkeitsradar.de/umfrage zu finden. Dabei geht es um die verschiedenen Anforderungen der jeweiligen Assetklassen.

Zurück zur Startseite