Die kleinen Ruhrstädte geben Gas

Aus der Feder von Hadi Teherani stammt der Entwurf des Projekts Mercator One in Duisburg.
Quelle: Devario Invest, Urheber: Architekt Hadi Teherani

Duisburg/Bochum. Gute Nachrichten von den beiden kleinen Büromärkten im Revier: In Duisburg entsteht endlich neue und attraktive Bürofläche und in Bochum explodierte der Flächenumsatz im vergangenen Jahr förmlich. Ein gründlicher Blick auf die Märkte der beiden C-Standorte lohnt allemal.

Es ist höchste Zeit, mit Vorurteilen aufzuräumen. Eines lautet, dass der Büromarkt im Ruhrgebiet sich bestenfalls auf die beiden Metropolen Essen und Dortmund beschränkt, aber eigentlich sowieso völlig uninteressant ist. Zu niedrig sind die erzielbaren Mieten, zu wenig Bewegung ist in den Märkten, und angesichts des Flächenmangels in den A-Standorten wie Köln oder Düsseldorf ist ein Investment im Revier nicht wirklich lohnend.

Das ist - um es kurz zu machen - schlichtweg falsch. Natürlich sind gerade in den beiden kleineren Märkten Duisburg und Bochum die Investitionsmöglichkeiten überschaubarer als in den A-Standorten. Dennoch kann auch hier gutes Geld verdient werden. Von geradezu atemberaubender Aktivität ist der Duisburger Büromarkt in den ersten Monaten des Jahres gekennzeichnet.

So erwarb die Unternehmensgruppe Wohninvest aus dem schwäbischen Fellbach Anfang März ein Paket aus vier Büroimmobilien in der Stadt an Rhein und Ruhr (siehe unten "Schwaben kaufen das Ruhr-Quartett"). Und nur wenige Tage zuvor wurde bekannt gegeben, dass die rund 2.000 m² große Fläche am Duisburger Portsmouthplatz gegenüber dem Hauptbahnhof mit einem Bürohaus aus der Feder des Hamburger Architekten Hadi Teherani bebaut wird. Sein Entwurf wird von Torsten Toeller, dem Gründer der Haustierbedarfskette Fressnapf, mit seiner Devario Invest realisiert. Insgesamt sechs Bewerbungen gab es im Bieterverfahren um die Fläche. Der Name des rund 25 Mio. Euro teuren Projekts mit 7.000 m² Mietfläche lautet Mercator One.

Damit dürfte zum einen das leidige Thema der Bebauung dieser Fläche endlich in trockenen Tüchern sein. Ursprünglich wollte hier der Centerentwickler Multi Development seine Deutschlandzentrale plus Einzelhandel entwickeln. Da das Unternehmen jedoch von einer Heuschrecke alias US-Investor Blackstone filetiert wurde, musste ein neuer Investor gefunden werden.

Und neue Büroflächen sind in Duisburg dringend nötig. Nach Erhebungen des Maklerunternehmens Cubion aus Mülheim an der Ruhr lag die Duisburger Leerstandsquote zum Jahreswechsel bei atemberaubend niedrigen 2,3%. In der Stadt mit immerhin rund 450.000 Einwohnern waren zu diesem Zeitpunkt gerade noch 48.500 m² Bürofläche verfügbar. Angesichts des erheblichen Büroflächenmangels verwundert es nicht weiter, dass der Umsatz im vergangenen Jahr gegenüber dem von 2015 deutlich geschrumpft ist.

Fanden damals noch insgesamt 81.000 m² Bürofläche in Duisburg neue Nutzer, so waren es im vergangenen Jahr nur noch 65.500 m². Dabei ging die durch Fremdvermietung absorbierte Fläche von 70.500 m² (2015) auf 53.000 m² zurück. Die übrigen Quadratmeter wurden jeweils von Eigennutzern belegt.

Das alte Landgericht Bochum samt umliegenden Flächen soll zum Stadtquartier Viktoriastraße werden.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Ein Rückgang der Nachfrage konnte 2016 in Duisburg nicht festgestellt werden. Das belegt unter anderem auch die Tatsache, dass die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge mit 94 praktisch genauso groß war wie im Jahr zuvor mit 95. Größter neuer Mieter in Duisburg war 2016 der Wohnungskonzern Vonovia, der im Silberpalais 1-3 den Vertrag über eine Bürofläche von rund 6.550 m² unterzeichnet hat. Deutlich weniger, nämlich nur 2.650 m² misst der zweitgrößte Mietvertrag des vergangenen Jahres, den Brabender-Technologie in der Kulturstraße 49 abgeschlossen hat.

Teuer war Duisburg für die Büromieter noch nie. Daran hat sich auch in Zeiten des Flächenmangels nichts geändert. Zwar geht die Spitzenmiete mit 14 Euro/m² noch in Ordnung, die Durchschnittsmiete lag im vergangenen Jahr, so Cubion, bei nur 8,93 Euro/m² und ohne Neubauten sogar bei 8,49 Euro/m². Dass sich da die Bautätigkeit in sehr engem Rahmen hält, verwundert kaum. Zwar wurden 2016 immerhin 14.000 m² Bürofläche fertiggestellt, doch für dieses Jahr erwarten die Mülheimer Makler gerade einmal 6.000 m² zusätzlicher Bürofläche. Und verfügbar sind davon kaum noch nennenswerte 400 m².

Der Shootingstar unter den - und hier darf man ruhig weit ausholen - deutschen Büromärkten des vergangenen Jahres war aber Bochum. Die Universitätsstadt, um deren Büroimmobilienmarkt die großen Maklerhäuser einen Bogen machen, konnte 2016 einen Umsatz von 92.500 m² verbuchen. Das zumindest sind die Zahlen, die Cubion als einziges Maklerunternehmen für Bochum veröffentlicht.

Der gigantische Büroflächenumsatz des Jahres 2016 liegt damit bei mehr als dem Doppelten des Durchschnittswerts der vergangenen fünf Jahre (43.000 m²). Noch größer ist der Abstand zum Vergleichswert von 2015, wo nur rund 39.000 m² Bürofläche in Bochum neue Nutzer fanden. Einer der Gründe für das riesige Plus liegt in der großen Fläche, die 2016 an Eigennutzer ging: Mit 38.500 m² war das praktisch dasselbe Volumen, das im Vorjahr insgesamt in Bochum gemietet wurde.

Doch auch die fremd vermietete Bürofläche toppte alles bislang Dagewesene: Für rund 54.000 m² wurden demnach Büromietverträge in Bochum unterzeichnet. Die mit Abstand größte Branche war dabei die öffentliche Hand, auf die alleine rund 23.000 m² oder 42,6% der vermieteten Fläche entfiel.

Deutlich wird dieser erhebliche Anteil bei einem Blick auf die größten Mietvertragsabschlüsse des vergangenen Jahres: Mit 8.650 m² war der Kontrakt, den die Bima in der Alleestraße 165 unterzeichnete, der größte des Jahres, gefolgt von 5.300 m², die die Bezirksregierung für die Landeserstaufnahme im Haus Gersteinring 52 gemietet hat. Auch der drittgrößte Vertrag wurde von der öffentlichen Hand abgeschlossen: Die Stadt hat für ihre Zentralen Dienste und das Sozialamt rund 2.400 m² Bürofläche in der Diekampstraße 26 angemietet. Einen Mietvertrag über 1.850 m² hat das Berufsfortbildungswerk in der Burgstraße 15-19, über 1.650 m² die Kultur Ruhr GmbH auf dem Krupp-Plateau unterzeichnet.

Klar ist, dass ein solch großer Büroflächenabsatz nicht ohne Folgen für die Leerstandssituation einer Stadt bleibt. Zwar machen sich die von Eigennutzern übernommenen Büroräume kaum - jedenfalls nicht negativ - auf dem Büromarkt bemerkbar, doch die nicht unerhebliche Mietfläche, die 2016 Nutzer fand, hat dafür gesorgt, dass zum Jahreswechsel 2016/2017 nur noch rund 4,1% der Bochumer Bürofläche auf Mietersuche war. Zwölf Monate zuvor lag dieser Wert noch bei 4,9%, was in etwa auch dem Fünfjahresschnitt der Leerstandsquote entspricht. Die Nettoabsorption wird mit rund 4.000 m² angegeben.

Gar keine Auswirkungen hatte der hohe Umsatz jedoch auf die Mietpreise in der Stadt. Sie liegen noch niedriger als die in Duisburg. So geben die Mülheimer Makler die Spitzenmiete in Bochum mit 12 Euro/m² an - ohne eine Veränderung zum Vorjahreswert. Die Durchschnittsmiete ist in Bochum sogar gesunken. Ohne Neubauten lag sie 2016 bei 7,97 Euro/m²; im Jahr zuvor waren das noch 8,51 Euro/m². Und auch mit Neubauten lag das Niveau im Jahr 2016 mit 8,20 Euro/m² unter dem des Jahres zuvor (8,59 Euro/m²).

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