Woher kommt die Genehmigungsflaute?

Damit gebaut werden kann, muss erst einmal genehmigt werden.
Quelle: pixelio.de, Urheber: Rainer Sturm

Trotz aller Wohnungsbauoffensiven, Bündnisse für Wohnen und wer weiß was sonst noch für Kraftakten: Zwischen Januar und Mai dieses Jahres wurden 7,6% weniger Wohneinheiten genehmigt als in den ersten fünf Monaten 2016. Grund zur Sorge?

Zumindest die ein oder andere Erklärung dient der Beruhigung. Allen voran diese: Dass in den ersten Monaten des Jahres 2016 massiv mehr genehmigt wurde als im jeweiligen Vergleichszeitraum 2015 und 2017, sieht Claus Michelsen, wissenschaftlicher Mitarbeiter am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), unter anderem in einem Vorzieheffekt begründet. "Wer nicht nach der Energieeinsparverordnung bauen wollte, die am 1. Januar 2016 in Kraft trat, musste den Bauantrag noch 2015 stellen. Bearbeitet und genehmigt wurden viele Anträge aber sicher erst 2016." Damit sollte zumindest ein Teil des Anstiegs im vergangenen Jahr und damit auch ein Teil des Rückgangs in diesem Jahr zu erklären sein.

Es lohnt auch ein Blick in die Tabellen der Statistiker. Im Geschosswohnungsbau fiel das Plus deutlich geringer aus als im Vorjahreszeitraum, aber immerhin gab es noch eines von 4%. "Man müsste jetzt genauer in die Zahlen gehen", sagt Michael Voigtländer, Wissenschaftler am Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln). "Wenn die Genehmigungszahl in Großstädten stark gesunken ist, könnte das auch an fehlendem Bauland liegen."

Tatsächlich ist zumindest für die sieben Top-Städte ein deutliches Plus festzustellen: Über alle Baugenehmigungen gesehen, also einschließlich Maßnahmen im Bestand, wurden dort in den ersten fünf Monaten dieses Jahres 17,7% mehr Einheiten genehmigt als im Vorjahreszeitraum. Nur Neubauten genommen, waren es gar 23,5% mehr (siehe Tabelle unten). Bei einzelnen Städten, allen voran Stuttgart und Köln mit ihrem deutlichen Minus, müsste man dennoch genauer hinschauen.

"Baulandknappheit ist in vielen Städten ein Problem", sagt Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). "Die low-hanging-fruits sind geerntet. Was wir jetzt angehen, wird zunehmend schwieriger und teurer und kann sich durch die komplexen Anforderungen leicht verzögern." Das sieht er auch am eigenen Geschäft. Eine geplante Lückenschließung in Hamburg werde sich wegen notwendiger Umplanungen und unwilliger Nachbarn um mindestens ein Jahr nach hinten verschieben.

Trotz mancher Schwierigkeit beim Bauen in Städten: Das Genehmigungsminus von 7,6% hierzulande rührt von anderer Seite her. Unter anderem von der Entwicklung im Segment Einfamilienhäuser. Dort rauschte die Genehmigungszahl um gut 11% nach unten. "Das könnte man als Hinweis auf eine Sättigung in ländlichen Räumen werten", sagt Michael Voigtländer, Wissenschaftler am Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln). Das IW Köln hatte ohnehin jüngst gemeldet, dass in Landkreisen in Anbetracht der dort schrumpfenden Bevölkerung eher schon zu viel gebaut würde.

Am stärksten jedoch gingen den Statistikern zufolge die Genehmigungen bei Wohnheimen zurück (-32,4%). Voigtländer sieht da einen Zusammenhang mit Flüchtlingen. 2015 waren das 900.000, was ein entscheidender Grund dafür gewesen sein dürfte, dass in den ersten fünf Monaten 2016 dreimal so viele Wohnheim-Einheiten genehmigt wurden wie im Vergleichszeitraum 2015. Das Abebben des Flüchtlingsstroms könnte dementsprechend auch zu einem Rückgang der Genehmigungszahl in diesem Jahr geführt haben.

Ein wenig seltsam mutet Voigtländer an, dass in diesem Jahr bislang deutlich weniger Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden durchgewunken wurden (-25,5%). "Man meint, da sollte eigentlich mehr passieren." Andreas Ibel stimmt dem zu. Mit Blick auf den Ausbau und das Aufstocken von Dächern ist er überzeugt: "Das Potenzial in den Städten ist riesig. Und wir sind noch weit entfernt, es auszuschöpfen." Ihm zufolge aus nachvollziehbaren Gründen. Aufgrund der Energieeinsparverordnung und von Vorschriften in Sachen Brand- und Schallschutz sei es ein komplexes und mit Baukosten von gut und gerne 2.000 Euro/m2 auch teures Unterfangen geworden, ans Dach zu gehen. "Viele, die das einmal gemacht haben, überlegen sich aufgrund der hohen Kosten und technischen Anforderungen, ob sie das nochmals tun", meint Ibel.

Es könne auch ein Faktor hineinspielen, der derzeit grundsätzlich zu spüren sei und ebenfalls bremse: Unternehmen der Baubranche scheinen die Grenze ihrer Kapazitäten erreicht zu haben. Für Auftraggeber heiße das, dass ihr Vorhaben womöglich später starte als geplant und teurer werde. "Auch beim Dachausbau überlegt sich vielleicht mancher zu warten, bis wieder mehr Baukapazitäten vorhanden und sich die Preise beruhigt haben."

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