Mit mehr Service und mehr Geduld zum Erfolg

Frankfurt. Vor zwei Jahren ist der St. Martin Tower als ambitioniertes Projekt an einem zweitrangigen Bürostandort fertig geworden. Noch ist er nicht voll belegt. Die Eigentümer sind dennoch zufrieden.

Der St. Martin Tower setzt einen architektonischen Akzent in Frankfurts Westen.
Urheber: HG Esch

Wer ganz außen am westlichen Ende der Frankfurter Innenstadt sitzt, kann als Büro-Vermieter normalerweise froh sein, wenn er neu gebaute Flächen für mehr als 15 Euro/m2 vermietet bekommt. Michael Küssner, der Geschäftsführer von THA Immo, hat es mit dem 2015 fertiggestellten St. Martin Tower ganz am Ortsrand von Frankfurt-Bockenheim jedoch geschafft, eine Miete am Markt umzusetzen, die an die 20 Euro/m2 heranreicht. Los geht es mit 16,50 Euro/m² in den niedrigsten Etagen mit den üblichen Steigerungen in den höheren Stockwerken. Dazu kommt eine Service Fee von 2,50 Euro/m2, die Mieter für Zusatzleistungen bezahlen.

Diese zusätzlichen Services gehören für Küssner fest zum Geschäftsmodell der Immobilie. "Offen für kleine Mieter, aber ein Service, den sonst nur Großmieter bekommen oder selbst umsetzen", fasst er zusammen. Der St. Martin Tower bietet einen Kindergarten und einen Fitnessraum im Haus, eine Kantine mit großer Terrasse und einen Empfang, an dem Mitarbeiter von Mietern beispielsweise die Abgabe von Kleidung für die Reinigung nutzen können. "Einen Frisör hätte ich gerne noch im Haus. Mal schauen, ob wir das noch schaffen", sagt Küssner.

Nach seiner Einschätzung passt der Service in die heutige Lebens- und Arbeitswelt und damit auch zur wachsenden Konkurrenz um gute Mitarbeiter, auch wenn das die Mieter deutlich mehr kostet als eine Fläche in Nachbarobjekten. "Dafür kann ein Unternehmen einer Teilzeit-Mitarbeiterin Zeitersparnis und das gute Gefühl der Nähe bieten, weil das Kind im Haus selbst betreut wird", sagt Küssner. Den Kindergarten betreibt das Deutsche Rote Kreuz. Es lehnt die Betreuungsgebühren an die vergleichbarer städtischer Einrichtungen an.

Wichtig ist auch die betriebswirtschaftliche Effizienz, beispielsweise durch die flexibel buch- und teilbaren Konferenzräume. "Mieter müssen diese nicht täglich gebrauchten Flächen nicht mehr selbst ständig vorhalten", erklärt Dominik Moll, Head of Landlord Services Germany bei Savills in Frankfurt. Sein Unternehmen ist exklusiv mit der Vermarktung der Mietflächen betraut.

Küssner hält sich außerdem zugute, dass er auch beim Design vieles anders und damit ein wenig besser gemacht hat: Die Plaza vor dem 18-geschossigen Turm ließ er mit einem helleren Belag ausstatten, als der Architekt es vorgeschlagen hatte, und auf die eigentlich dort vorgesehenen Parkplätze will er nach Möglichkeit verzichten, um die großzügige Fläche wirken zu lassen. Positiver Effekt: Er konnte den Platz mehrfach für externe Veranstaltungen vermieten, beispielsweise für Modellpräsentationen von Autohäusern. Ungewöhnlich kräftig gefärbte Teppichböden in den Konferenzräumen, ein Kantinendesign, das modernen Restaurants in nichts nachsteht, und Fenster in den oberen Geschossen, die sich für die Frischluftzufuhr öffnen lassen: Alles kleine Details, die nach Küssners Ansicht zum Erfolg des St. Martin Tower beitragen. Dazu gehört auch die Tatsache, dass zwar Restaurant und Café an Aramag vergeben wurde, das Facility-Management aber mit eigenem Personal ausgeführt wird. Das Gebäude ist für den Standard DGNB Silber vorzertifiziert.

Aber auch die wirtschaftliche Basis spielt herein. "Wir haben keinen Fonds und kein börsennotiertes Unternehmen im Hintergrund, die ständig ihre Anteilseigner zufriedenstellen müssen", sagt Küssner. Vielmehr handelt es sich bei den Eigentümern um die Familie Georg von Opel, und die hatte und hat einen ausreichend langen Atem, um spekulativ zu bauen, wenig attraktive Mieter auch einmal ziehen zu lassen und Leerstand auszuhalten.

Tatsächlich liegt die Vermietung des spekulativ errichteten Objekts etwas hinter den Zielwerten zurück. Der St. Martin Tower selbst mit knapp 17.000 m2 Mietfläche erreicht ab Oktober 2017 eine Vermietungsquote von 80% (siehe "Vermietung an IT-Experten"). "Wir sind etwa ein halbes Jahr langsamer mit der Vermietung als wir es uns am Anfang vorgestellt haben", räumt Küssner ein. "Aber durch die Zusammenarbeit mit Savills haben wir unglaublich aufgeholt." Der siebengeschossige Anbau Wing mit seinen gut 7.000 m2 Mietfläche steht noch ganz leer, bis auf den Kindergarten und den Fitnessraum im Erdgeschoss. Allerdings ist der Geschäftsführer zuversichtlich, dass sich das bald ändern wird. Anders als der Hauptturm kommt der Wing in erster Linie für einen Einzelmieter in Betracht, der das komplette Gebäude nutzen will. Jedes der knapp 1.000 m2 großen Turmgeschosse kann hingegen in zwei Einheiten zwischen 200 und 800 m2 aufgeteilt werden. Tower und Wing zusammengenommen weisen eine Vermietungsquote von rund 60% auf. Bei Vollbelegung könnten rund 1.000 Menschen dort arbeiten.

Die Gemeinschaftsflächen werden über eine Betreibergesellschaft bewirtschaftet, die sich aus der Service Fee finanziert. Für sie sind externe Vermietungen von Konferenzräumen und anderen Flächen ein wichtiges Instrument, um zusätzliche Einnahmen zu generieren.

Vermietung an IT-Experten

In den vergangenen Monaten hat Savills zwei Großvermietungen im St. Martin Tower verwirklicht. Zum August 2017 wird Sage rund 3.000 m2 in Benutzung nehmen. Der bereits in Frankfurt ansässige Softwarehersteller programmiert Lösungen zum Steuern von vielfältigen betrieblichen Abläufen in mittelständischen Unternehmen. Ebenfalls rund 3.000 m2 hat der IT-Dienstleister Cancom zum Oktober 2017 gemietet. Der IT-Berater mit Zentrale in München unterstützt Unternehmen insbesondere bei der Einführung von Cloud-Lösungen in ihrer IT und übernimmt sowohl die Einrichtung als auch den Betrieb entsprechender Rechneranlagen. Sage wurde von JLL, Cancom von blackolive beraten. vt

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