Fehlende Logistikflächen bleiben das Nadelöhr

Diesen fast fertigen Neubau in Freiberg/Neckar hat LGI angemietet.
Quelle: greenfield development

Region Stuttgart. Industrie- und Logistikunternehmen brauchen gerade im Zeitalter der Digitalisierung dringend Flächen. Das belegen die Marktberichte der großen Makler für das 1. Halbjahr. Zur Bilanz im Einzelnen gehen die Zahlen allerdings weit auseinander.

Die gute Nachricht: Die Wirtschaft boomt in der Region Stuttgart. Daran haben Megatrends wie die Digitalisierung und der Online-Handel maßgeblichen Anteil. Die schlechte Nachricht: Die dafür notwendigen zusätzlichen Produktions- und Logistikflächen bleiben Mangelware. Daher rücken auch Flächen außerhalb der Region verstärkt ins Visier. Für Stuttgart und die Region wird ein immenser Flächenbedarf im Industriesektor durch das Thema E-Mobilität prognostiziert.

Daimler und Porsche bräuchten "Pufferflächen", um parallel zur weiter laufenden Produktion von Autos mit Verbrennungsmotoren auch die Fertigung von E-Autos zu starten, so Markus Knab, Leiter Industrie- und Logistikimmobilien bei Ellwanger & Geiger Real Estate (E&G). Laut Knab ist im Rahmen des automobilen Strukturwandels "der Peak erst ab 2025 erreicht", sprich ab dann wird die Produktion von elektrisch betriebenen Automobilen im Vordergrund stehen. Porsche hätte 17 Baustellen auf dem Firmenareal, die Produktionszulieferung sei bereits aufgrund des Flächenmangels nach Freiberg/Neckar ausgegliedert worden. Im Rahmen dieses Strukturwandels fehle es auch Bosch an Flächen. Das Unternehmen möchte seine 13 Logistikstandorte ebenfalls zusammenführen.

Für die genannten großen Unternehmen rechnet Knab mit einem kurzfristigen Bedarf an zusätzlichen Flächen von jeweils 300.000 m2 oder mehr. Hinzu kommt der Bedarf an Lager- und Distributionsflächen für den stationären und den Online-Handel auf der letzten Meile.

Einigkeit herrscht in der Branche, dass neue Technologien und Lieferketten weiteren Platzbedarf haben. Doch wie viel Fläche im ersten Halbjahr in der Region vermietet werden konnte, dazu gibt es keine einheitliche Datenbasis. Die Angaben der großen Maklerhäuser JLL, Colliers International, Realogis und Ellwanger & Geiger gehen weit auseinander. Die Spanne reicht von einem Umsatzplus bis zu einem Umsatzrückgang. Das liegt an unterschiedlichen Definitionen der Region oder an der Frage, ob eine Vermietung zum Vertragsabschluss oder erst ab Gültigkeit eingerechnet wird.

Die Zahlen im Einzelnen: JLL geht von einem Umsatz in Höhe von 114.400 m2 bei Lager- und Logistikflächen ab 5.000 m2 für Eigennutzer und Vermietungen aus. Damit werde das Ergebnis des Vorjahreszeitraums um das 1,5fache übertroffen und besonders durch Neubauten getragen, ordnet Manuel Aldinger, Teamleiter Industrial Agency JLL Stuttgart, den Markt ein. Industrieunternehmen seien traditionell stark am Markt vertreten und führten im ersten Halbjahr wieder die Rangliste mit einem Anteil von 55% an. Auf dem zweiten Platz lagen laut JLL Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit einem Anteil von 36%.

Realogis wiederum geht im ersten Halbjahr von einem Flächenumsatz von 76.400 m2 in der Region Stuttgart aus, was einem Umsatzplus von knapp 30% gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspreche. Größte Flächenabnehmer seien Logistikunternehmen mit über 61,9% gewesen, gefolgt von Unternehmen aus der Industrie/Produktion. "Nach wie vor werden in der Region Stuttgart kaum unbebaute Grundstücksflächen für die logistische und industrielle Nutzung freigegeben", stellt Oliver Stenzel, Geschäftsführer Realogis Immobilien Stuttgart, fest. Es fehle an spekulativen Neubauprojekten insbesondere für den Handel, die derzeit an anderen Top-Logistikstandorten wie Hamburg oder Berlin realisiert werden. Der Trend gehe weiterhin in Richtung Revitalisierung von Brownfields.

Bei Colliers International geht man für die ersten sechs Monate des Jahres von rund 74.900 m2 vermieteter Fläche auf dem Industrie- und Logistikmarkt aus, ein Plus von rund 19% zum Vorjahreszeitraum trotz der geringen Leerstände. Den Markt dominierten laut Colliers die Eigennutzer mit über 107.000 m2, sodass sich der gesamte Flächenumsatz zum Halbjahr auf rund 182.600 m2 summierte.

Den Mietflächenumsatz im ersten Halbjahr errechnet Ellwanger & Geiger für Stuttgart und angrenzende Landkreise im Bestand und Neubau für das erste Halbjahr auf 78.340 m2 und damit knapp 10% unter dem Vorjahresniveau von ca. 86.100 m2. Der Mietflächenumsatz im Neubau betrug ca. 25.000 m2. Insgesamt zählte E&G 36 Mietvertragsabschlüsse, einen mehr als im Vorjahreszeitraum. Lediglich zwei davon größer als 5.000 m2. Beide im Neubau, nämlich eine Greenfield-Entwicklung in Freiberg/Neckar mit LGI als Mieter für 20.000 m2 Hallenfläche und eine Anmietung des Automobilzulieferers Dräxlmaier im Segro-Businesspark in Sachsenheim mit rund 5.000 m2, beide im Kreis Ludwigsburg. Daher war der stärkste Landkreis beim Gesamtmietflächenumsatz laut E&G Ludwigsburg mit 43,2% bzw. 33.850 m2. Die größte Nachfrage sei aus der Branche Industrie/Produktion mit 41,7% gekommen.

Auch bei den Mietpreisen gibt es je nach Quelle Abweichungen. Die Spitzenmieten werden zwischen 6,10 Euro/m2 und 6,50 Euro/m2 taxiert. Die unterschiedliche Datenlage ist nicht förderlich, um die Wirtschaftsförderung der Region und das Bestreben des Verbands Region Stuttgart nach mehr Gemeinsamkeit der Kommunen bei der Flächenausweisung zu untermauern.

Zurück zur Startseite