Ein Land, zwei Welten

Wohnungsunternehmen an den Rändern des Landes Brandenburg haben, wie hier in Pritzwalk, zu knapsen. Die Leerstände sind hoch, die Mieten gering.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Gerda Gericke

Brandenburg ist 29.479 km2 groß, ist Heimat für rund 2,4 Mio. Menschen und unterscheidet sich wohnungswirtschaftlich wie Tag und Nacht. Hier die wachsenden blühenden Regionen rund um die deutsche Hauptstadt, dort die schrumpfenden, knapsenden Landstriche an der Peripherie. Deutlich machen das die Zahlen der organisierten Wohnungswirtschaft im Lande, die der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen jetzt vorgestellt hat.

Die Wohnungsmarktlage im Land Brandenburg ist differenziert", sagt BBU-Vorstandsfrau Maren Kern bei Vorstellung der Jahresstatistik 2016. "In wohl keinem anderen Teil Deutschlands liegen Wachstum und Schrumpfung so dicht beieinander."

"Im Landesdurchschnitt ist der Leerstand in Brandenburg im vergangenen Jahr so deutlich gesunken wie zuletzt 2010", so die Vertreterin von rund 50% des Brandenburger Mietwohnungsbestandes. Mit 7,5% liegt er 0,5 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. 2002, zu Beginn des Bund-Länder-Programms Stadtumbau Ost, ächzten die Gesellschaften noch unter einer Leerstandsquote von 14,8%. Die Monatsmiete lag im vergangenen Jahr bei 4,91 Euro/m2. Das sind 1,7% mehr als 2015 und rund 1,50 Euro/m2 unter dem Median des Berliner Mietspiegels. Wohnen kostet damit auf das Jahr gerechnet in Brandenburg 1.066 Euro weniger als in Berlin.

Doch Brandenburg ist nicht Brandenburg. Die Unterschiede sind enorm. So lag die Leerstandsquote im Berliner Speckgürtel zuletzt konstant bei 2,3% (nach 6,9% im Jahr 2002), die durchschnittliche Jahresnettokaltmiete der 217 BBU-Mitgliedsunternehmen betrug 5,38 Euro/m2. Das bedeutet ein Wachstum von 0,10 Euro/m2 binnen Jahresfrist.

Düster erscheint dagegen die Lage in der Peripherie, an den Grenzen zu Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Polen. 4,69 Euro/m2 konnten die Gesellschaften hier im Schnitt erzielen, ganze 1,70 Euro/m2 weniger als in der boomenden deutschen Hauptstadt. Der Leerstand betrug Ende 2016 9,8%, nach 18,1% im Jahr 2002.

Größter Verlierer war im vergangenen Jahr der Landkreis Prignitz im äußersten nordwestlichen Zipfel des Landes. Leerer ist es sonst nirgendwo in Deutschland. Hier leben 36 Einwohner pro Quadratkilometer. Zum Vergleich: Der Landkreis Barnim bringt es auf 120 Nasen pro Quadratkilometer. Der Leerstand in der menschenleeren Region lag bei 17,3%. Die Mieten kletterten von mageren 4,31 Euro/m2 auf bescheidene 4,37 Euro/m2.

Im Landkreis besonders schwer betroffen ist Wittenberge, die drittgrößte Stadt des Landes mit knapp 18.000 Einwohnern. Hier steht jede fünfte Wohnung ohne Gardinen da. Schuld ist der wirtschaftliche Niedergang der gewachsenen Industriestadt mit Nähmaschinenwerk, Ölmühle, Zellstofffabrik und einem Ausbesserungswerk der Bahn nach der Wende. Jeder dritte Einwohner kehrte dem Ort an der Elbe, genau zwischen Hamburg und Berlin gelegen, den Rücken. Den Menschen ging die Arbeit und das Einkommen aus. Doch auch die Vermieter anderer peripherer Landkreise in Brandenburg müssen sich bei der Miete bescheiden und mit hohen Leerständen zurechtkommen. Im Elbe-Elster-Kreis am südwestlichen Zipfel liegen die Durchschnittsmieten bei 4,55 Euro/m2, der Leerstand bei 10,4%, im südöstlichsten Kreis Spree-Neiße werden immerhin schon 4,70 Euro/m2 aufgerufen, aber bei einer Leerstandsquote von 16,9%.

Potsdam sticht hervor - Mieten, Leerstand und Fluktuation in BBU-Wohnungen

Das sind existenzbedrohende Zahlen, obwohl die im BBU organisierte öffentliche, genossenschaftliche, private und kirchliche Wohnungswirtschaft seit 2002 ein Viertel all ihrer Quartiere bereits zurückgebaut hat. Abrisskönige sind die Städte Senftenberg, Eisenhüttenstadt, Frankfurt (Oder) im Süden und Osten des Landes, die begannen, über 30% ihrer Heime dem Erdboden gleichzumachen, als sich die von Altkanzler Helmut Kohl versprochenen blühenden Landschaften partout nicht einstellen wollten. Und das Schleifen der Häuser geht weiter. Frankfurt (Oder) hat seiner geachteten Europa-Universität Viadrina zum Trotz (die Studenten und Professoren pendeln nach Berlin und halten manche Vorlesung gleich im Zug ab) noch 829 Wohnungen auf der Abrissliste, Eisenhüttenstadt 1.210, Cottbus (auch Universitäts- und Pendlerstadt) 1.364 und Senftenberg 1.073. In Wittenberge wollen die Gesellschaften nach 1.867 geschleiften Wohnungen bis 2016 noch einmal 200 vom Markt nehmen.

Um die Abrisse zu bezahlen, fordert Kern als Repräsentantin von 400.000 Brandenburger Mietwohnungen eine Erhöhung der Abrissförderung im Rahmen des Programms zum Stadtumbau Ost auf 120 Euro/m2. Um das Begehr möglichst drastisch zu untermalen (am 24. September ist Bundestagswahl!), hat Kern ausrechnen lassen, was passiert wäre, hätten die Vermieter keine Abrisse vorgenommen. Dann stünden im gesamten Land Brandenburg 22% aller Wohnung leer. An den Rändern wären es im Schnitt 28%.

Gerade einmal 3% leere Mietwohnungen ermittelten die BBU-Rechenfüchse im Landkreis Potsdam-Mittelmark, südwestlich angrenzend an die Hauptstadt und mit Berlins kleiner, aber feiner Schwester Potsdam als strahlender Mittelpunkt. 5,52 Euro/m2, nach 5,48 Euro/m2 im Jahr zuvor, können die Wohnungseigentümer kassieren. Mit lediglich 2,6% leerer Wohnungen bei Mieten von 4,97 Euro/m2 kann der Landkreis Oberhavel aufwarten. Direkt an Berlin klebende Orte wie Kleinmachnow, Wildau oder Bernau bringen es auf Leerstandsquoten mit einer Null vor dem Komma.

Summa summarum investierten die BBU-Gesellschaften 2016 rund 514 Mio. Euro. 2017 planen sie 30% mehr auszugeben - vor allem für den Neubau. Statt 119 Mio. Euro sollen 204 Mio. Euro in neue Häuser fließen. Der Löwenanteil kommt natürlich dem Berliner Speckgürtel zugute. "Gut 1.100 neue Mietwohnungen haben die BBU-Mitgliedsunternehmen in den Städten des Berliner Umlands 2016 fertiggestellt oder auf den Weg gebracht", lobt Maren Kern die Ihren. Bis 2020 sollen 2.500 weitere folgen. Beim Neubau ist binnen Jahresfrist ein Investitionsplus von 85% auf 140 Mio. Euro geplant. Schwerpunkt der Investitionstätigkeit ist Potsdam, wo 471 Wohnungen auf den Weg gebracht und 814 Einheiten bis 2020 geplant sind.

64 Mio. Euro bleiben für den riesigen "weiteren Metropolenraum", wie der Verband die Pampa nennt. Mit dem Abriss alter Platten und dem gleichzeitigen Neubau von neuen, zeitgemäßen, modernen und attraktiven Wohnungen wollen die Stadtväter die Abwanderung stoppen und Neubürger gewinnen. "Wir haben die Hoffnung, dass wir hier vielleicht einen allerersten Lichtschein am Ende eines sehr langen Tunnels sehen", pfeift Vorstandsfrau Kern in den dunklen Wald.

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