Der Boom bei Logistik geht weiter

Auch mechanische Zustellbasen wie die in Berlin sind für Investoren inzwischen interessant.
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Logistik boomt. Und der Aufschwung dauert an. In diesem und im kommenden Jahr werden der Bedarf, die Bautätigkeit und die Investitionsbereitschaft in moderne Logistikanlagen nicht abreißen. Das ist Ergebnis einer Studie des Analysehauses bulwiengesa.

Logistikimmobilien sind nach wie vor stark gefragt. "Für das laufende Jahr zeichnen sich neue Höchststände ab - bei der Bautätigkeit ebenso wie bei den Investitionen", sagt Tobias Kassner von bulwiengesa. Zum dritten Mal hat das Unternehmen den Markt für Logistikimmobilien unter die Lupe genommen. Einer der wichtigsten Treiber der Nachfrage sei der stetig zunehmende elektronische Handel. Doch es gibt ein Problem: Für die logistischen Anforderungen der letzten und allerletzten Meile fehlen noch passende Immobilien wie Microdepots und kleine Umschlagszentren in den Innenstädten, da die klassischen Entwickler sich noch nicht auf diesen Bedarf eingestellt haben. Nach wie vor sei die Logistikbranche deshalb geprägt vom Bau größerer Hallen am Stadtrand oder auf dem platten Land, erklärt Kassner.

Zwischen den Jahren 2012 und 2016 wuchs die Fläche von Logistikimmobilien jährlich um 5,1%. Das bisherige Rekordjahr 2016 wird nach vorläufigen Hochrechnungen in diesem Jahr sogar noch deutlich übertroffen. Die Experten gehen davon aus, dass 2017 voraussichtlich 12% mehr Logistikfläche fertiggestellt werden wird als im Vorjahr. 2016 wurden rund 4,6 Mio. m² Fläche geschaffen; 2017 könnten es mehr als 5,1 Mio. m² sein. "Dass auch der spekulative Bau weiter zunimmt, spricht für das Selbstbewusstsein der Branche und die optimistische Markteinschätzung", stellt Kassner fest.

Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien brummt ebenfalls gewaltig. "Sowohl nationale als auch internationale Anleger suchen nachhaltige Investments", sagt Kassner. Für das Jahr 2017 zeichnet sich ein starker Anstieg von Investitionen aus dem Ausland ab, bis zum Stichtag der Studie Ende Juli wurden 79% aller Investitionen auf dem deutschen Logistikmarkt von ausländischen Akteuren getätigt. Ausschlaggebend waren dafür die großen Portfoliotransaktionen. Den größten Fisch zog die China Investment Corporation an Land. Der chinesische Staatsfonds kaufte für knapp 2 Mrd. Euro von Blackstone die Logistikplattform Logicor. Die Studie beschreibt den Trend hin zu Portfoliotransaktionen: Diese betrugen 2015 noch 40% des Gesamtumsatzes, stiegen dann auf 51% (2016) und machen 2017 bereits 70% des Umsatzes aus. Dabei ist die Handelsintensität hoch, einzelne Objekte und Portfolios wurden in diesem Jahr bereits mehrfach verkauft. Durch die große Attraktivität des deutschen Logistikmarkts haben die Renditen leicht nachgegeben, vor allem an den sieben Top-Standorten. So wurde zum ersten Mal die 5%-Grenze unterschritten. In Folge bewegen sich Investoren inzwischen auch abseits dieser Standorte.

Mehr als 5,5 Mrd. Euro wurden von Anfang Januar bis Ende Juni in Logistikimmobilien investiert. Damit wurde der Rekord aus dem ersten Halbjahr 2016 glatt verdreifacht. Seit 2012 sei zu beobachten, dass internationale Investoren einen stetig zunehmenden Anteil am deutschen Investmentmarkt bei Logistikimmobilien erreichen, schreiben die Autoren der Studie. Im Jahr 2015 verein-nahmten sie einen Anteil von knapp 70%. Die höchste Nachfrage wurde bis dahin aus dem nordamerikanischen sowie aus dem europäischen Raum generiert, insbesondere durch Anleger aus den Ländern USA, Großbritannien und auch Australien. Seit dem Jahr 2015 interessieren sich zunehmend auch asiatische Investoren für deutsche Logistikimmobilien. Der Markteintritt dieser Investoren fiel mit einem Anteil von 4% im Jahr 2015 noch vergleichsweise schwach aus, steigerte sich 2016 jedoch um fünf Prozentpunkte auf bereits 9%. Im vergangenen Jahr war ein vorläufiger Wendepunkt zu beobachten. Der Anteil ausländischer Akteure ging auf 56% deutlich zurück. Dennoch stellen ausländische Investoren damit anhaltend die Mehrheit dar. Ursache hierfür ist laut Studie nicht eine nachlassende Nachfrage, sondern die rege Aktivität der nationalen Akteure. Im laufenden Jahr meldeten sich die internationalen Akteure aber eindrucksvoll zurück.

Vor allem neue, moderne Logistikanlagen, aber auch stadtnahe mechanisierte Zustellbasen sind gefragt. Der fleißigste Entwickler war bisher die australische Goodman Group; sie errichtete zwischen 2012 und 2016 Neubaulogistikflächen von rund 1,8 Mio. m². Mit 471.500 m² Fläche war das Jahr 2016 das bisher aktivste für Goodman. In diesem Jahr aber geben andere Gas. Sowohl VGP als auch Panattoni erhöhen ihre Bautätigkeit umfassend - teilweise spekulativ. Laut Studie werden diese beiden Spieler bis Jahresende wohl ein höheres Neubauvolumen als Goodman realisiert haben. So wird Panattoni bis Ende 2017 rund 231.500 m² Logistikfläche fertiggestellt haben, VGP etwa 205.000 m² und Goodman knapp 196.500 m².

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