Münchner Büromarkt wird für Mieter zum Problem

München. Der Vermietungsmarkt stellt Unternehmen vor immer größere Probleme. Makler berichten von ersten Bietergefechten unter den Mietern. Extreme Mietsteigerungen dürften die Folge sein.

Das Werksviertel am Ostbahnhof gehört derzeit bei Mietern und Investoren zu den begehrtesten Zielen in München.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Gut 600.000 m² Büroflächen sind in den ersten neun Monaten dieses Jahres auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt bereits umgesetzt worden. Das sind fast 10% mehr als im Vorjahr. Allein im dritten Quartal haben Unternehmen rund 187.000 m² gemietet. Ohne die Eigennutzer wurden immer noch mehr als 550.000 m² vermietet.

Trotz einiger großer Abschlüsse dominierte in den vergangenen Monaten vor allem die Suche nach kleineren Flächen zwischen 500 m² und 2.500 m², beobachten Makler. "Die Anmietungen sind fast alle expansionsgetrieben", weiß Rainer Knapek, Vermietungschef bei CBRE in München. Da es kaum noch größere Flächen gebe, müssten die Unternehmen ihre Mietverträge verlängern und Abteilungen auslagern.

Insbesondere innerhalb des mittleren Rings ist praktisch kein Flächenangebot mehr vorhanden. Achim Degen von Colliers in München sieht derzeit nur eine einzige Räumlichkeit mit mehr als 5.000 m², die kurzfristig beziehbar sei. Selbst zusammenhängende Flächen ab 1.000 m² seien stark begrenzt, bemerkt Hubert Keyl von Cushman & Wakefield in München. Wer mehr als 2.000 m² mieten wolle, müsse sich mittlerweile zwei Jahre vor der Fertigstellung verpflichten. "Das ist in diesem Ausmaß neu", sagt Nico Jungnickel, bei Savills München verantwortlich für Bürovermietungen.

Die Makler rechnen in den kommenden Monaten noch mit einigen großen Abschlüssen in Projektentwicklungen wie den Bavaria Towers, dem HighRise One oder dem Kap West. Darunter sollen einige Vermietungen jenseits der 20.000 m² sein. Ein Unternehmen könnte sogar bis zu 40.000 m² übernehmen, ist aus dem Markt zu hören. Um die 800.000 m² dürften somit bis Ende des Jahres erreichbar sein. Das würde knapp über dem Ergebnis des Vorjahres liegen. Für 2018 rechnet Knapek mit einem leicht rückläufigen Umsatzergebnis. Das sei aber lediglich durch das Flächenangebot begrenzt.

Der Umfang der leer stehenden Büroflächen geht weiter zurück. Die Leerstandsrate liegt im gesamten Marktgebiet bei etwa über 3%. Im Stadtgebiet München sind es um die 2%. Aktuell gebe es nur rund 200.000 m² moderne Büroflächen im Stadtgebiet, die zu mieten seien, sagt Stefan Bauer von BNP Paribas Real Estate in München. In der Stadt sprechen die Makler schon seit längerem von einer Vollvermietung.

Selbst im Umland werden die Flächen langsam knapp. In Unterschleißheim und Aschheim sind große Flächen ebenfalls kaum noch zu bekommen. Am einstigen Problemstandort Munich Airport Business Park in Hallbergmoos stieg die Vermietungsquote auf fast 74%. Das drückt die Leerstandsquote in den Umlandgemeinden auf etwa 5%.

Eine Entspannung des Marktes ist selbst langfristig nicht in Sicht. "Auch wenn der eine oder andere Eigennutzer plant, aus seinen Flächen auszuziehen, und diese dem Bürovermietungsmarkt zur Verfügung stellen wird", so Keyl. Von den rund 165.400 m² Bürofläche, die in diesem Jahr neu an den Markt kommen, sind über 90% bereits vergeben. Im kommenden Jahr werden laut CBRE noch einmal fast 300.000 m² fertiggestellt, 2019 werden es etwa 360.000 m² sein. Doch selbst von diesen Flächen ist mehr als die Hälfte vermietet oder von Eigennutzern belegt worden. "Die Projektentwicklungen der kommenden zwei Jahre werden nicht zu einer wesentlichen Entspannung der Angebotssituation beitragen können", resümiert Knapek.

Vermieter würden die Situation mittlerweile ausnutzen und für Flächen innerhalb des mittleren Rings bis zu 30% höhere Mietpreise aufrufen. Diese könnten aber nur im Einzelfall durchgesetzt werden. Mit deutlich höheren Mieten rechnen auch andere Makler. Marcus Lütgering von JLL erwartet im kommenden Jahr Mietsteigerungen von bis zu 20%. "Wir werden in München Auktionen über Mietflächen bekommen", prophezeit er. In einzelnen Fällen würden sich Mieter bereits bei attraktiven Innenstadtflächen gegenseitig überbieten, beobachten weitere Makler. Hinzu kommt: "In guten Lagen sind meist keine Incentives seitens des Mieters mehr durchsetzbar", sagt Knapek.

Das ruft vermehrt Investoren auf den Plan. Das Transaktionsvolumen übersteigt nach neun Monaten mit gut 3,8 Mrd. Euro den Vorjahreswert um 17%. Fast zwei Drittel der Käufe fanden jenseits der Marke von 50 Mio. Euro statt. Im Fokus stehen bei den Käufern leer stehende oder sanierungsbedürftige Büroimmobilien und Objekte mit auslaufenden Mietverträgen. So sicherte sich der US-Investor Blackrock den Bürokomplex Kustermannpark. Die französische Amundi übernahm das Loopsite in der St.-Martin-Straße. Einen großen Anteil hatten Projektentwicklungen wie das Leuchtenbergring Office, das an die Real I.S. ging, oder die Hofmann Höfe, die Rock Capital von Patrizia erwarb.

Die Großdeals zeigen, dass ausländische Investoren weiter auf den Markt drängen. Knapp 40% der Käufer kamen im dritten Quartal nicht aus Deutschland. Vor allem Investoren aus den USA und aus Frankreich haben ihre Engagements gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt. Allerdings spielten die Großdeals von Black Rock und Amundi mit jeweils gut über 100 Mio. Euro dabei eine herausragende Rolle. Makler gehen davon aus, dass zum Jahresende wieder deutlich über 5 Mrd. Euro auf dem Münchner Markt umgesetzt werden. Da die Mieten weiter steigen, werde es auch bei den Preisen keine Atempause geben. Im Gegenteil. Die Renditen könnten gegen Ende des Jahres auf unter 3% sinken, glaubt Bauer.

Kein Platz für Gründer

300 m² Fläche, kurzfristig verfügbar, mit flexibler Mietvertragslaufzeit und Möglichkeiten zur Erweiterung. Peter Schindlmeier, Gründer des Proptech-Start-ups Casavi, sucht für sein Unternehmen schon wieder neue Räume in München. Die vor zwei Jahren gegründete Firma wächst rasant. Doch der Expansion steht der Münchner Immobilienmarkt entgegen. Die hohen Mietpreise sind dabei nicht mal das größte Problem. "Die Büromiete muss ein gut finanziertes Start-up im Businessplan haben", sagte Carsten Rudolph, Geschäftsführer der Gründungsförderung Baystartup, auf der Immobilienmesse Expo Real in München. Viel entscheidender sei die Flexibilität. Die Firmen wollen schnell expandieren oder auch mal Flächen abgeben. Mit zunehmendem Wachstum werde es immer schwieriger, Vermieter zu finden, die auf die Bedürfnisse der Start-ups eingehen wollten. Das kennt auch Schindlmeier. "Wir wissen nicht, wie viele Mitarbeiter wir in zwei Jahren haben werden. Das mögen Vermieter nicht", ist seine Erfahrung.

Dabei konkurriert München mit Berlin um den Titel der attraktivsten Stadt für Unternehmensgründer. Anders als in der Hauptstadt tun sich Jungunternehmen in München schwer, die Flächen zu finden. Büros zwischen 150 m² und 250 m² würden kaum angeboten, so Gregor Gebhardt vom Coworkinganbieter Friendsfactory. Zudem seien verfügbare Flächen über die ganze Stadt verteilt. Die Gründer würden sich aber gerne untereinander austauschen.

Eine Übergangslösung sind gerade für ganz junge Unternehmen Coworkingangebote. Doch trotz steigender Vermietungen ist die Zahl dieser Flächen in München vergleichsweise niedrig. Während in London oder Amsterdam mehr als 10% der Büros für Coworking angeboten werden, sind es in München noch unter 1%. Laut Achim Degen von Colliers in München entfielen von rund 187.000 m² Bürofläche, die im 3. Quartal vermietet wurden, lediglich 37.000 m² auf Coworkinganbieter.

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