Büro- und Investmentmarkt steht eine heiße Jahresendrallye bevor

Berlin. Um bald 20% gestiegene Büromieten, kaum noch Leerstand, ein um zwei Drittel gestiegenes Investmentvolumen - die Maklergilde in der deutschen Hauptstadt ist nach dem dritten Quartal 2017 wieder einmal aus dem Häuschen. Und die Party geht weiter, sagt die Branche: Dem Büro- und Investmentmarkt stehe eine heiße Jahresendrallye bevor.

Aller guten Dinge sind drei", frohlockt der Vorstand des Maklerbüros Angermann, Tibor Frommold. Nach zwei Rekordjahren in Folge spreche derzeit alles dafür, dass die Berliner Bürovermieter auch 2017 eine neue Rekordernte einfahren. Ähnlich jubeln die Branchenkollegen. "Unaufhaltsam auf der Überholspur" und "begehrt wie nie", konstatiert Marcus Lehmann von Colliers, von einer "Dynamik, die in Deutschland ihresgleichen sucht", spricht Marc Vollmer, Büromarktexperte bei CBRE. In Zahlen heißt das: Möglicherweise wird die 1-Mio.-Quadratmeter-Marke geknackt. So weit lehnt sich Vollmer aus dem Fenster.

Genährt wird der Optimismus der Branche durch die glänzenden Zahlen bis Ende September dieses Jahres. 707.500 m2 Umsatz ließ Vollmer zählen. Das seien 18% mehr als in München - dem Zweitplatzierten. Auf 670.000 m2 Umsatz, 13% mehr als im Vorjahreszeitraum, kam Colliers, auf 704.000 m2 Cushman & Wakefield, auf 675.000 m2 Angermann.

Einig sind sich die Experten aber im Jammern auf hohem Niveau. Es gebe einfach nicht genug zu vermieten. "Wer 3.000 m2 und mehr sucht, müsse Vorlaufzeiten von bis zu fünf Jahren einplanen", behauptet Frommold. Kurzfristige Gesuche stellen die Branche vor Schwierigkeiten, assistiert Heiko Himme, Berliner Bürovermieter bei Cushman & Wakefield. Die Kundschaft müsse "eine höhere Kompromissbereitschaft" aufbringen.

Schuld am Dilemma sei der Mangel an Neubauten. In den ersten drei Quartalen kamen lediglich 148.400 m2 neue Büros auf den Markt. Das sind 40% weniger als im Vorjahr. Bis Ende 2018 werden 481.100 m2 fertig, hat Vollmer entwickeln lassen. Doch das reiche nicht, sagen die Fachleute. "Eine signifikante Verbesserung des Büroflächenangebots ist langfristig außer Sichtweite", weiß Frommold. "Wir brauchen mehr spekulativen Büroneubau", fordert Himme.

Logische Folge der Knappheit sind historisch niedrige Leerstände. 492.000 m2 verwaiste Kontore, rechnet zum Beispiel Frommold vor. Bei einem Gesamtflächenbestand von gut 21 Mio. m2 seien das 2,3%. Leergefegter war der Büromarkt nie.

Schön für Eigentümer und Makler dagegen: die rasant steigenden Mieten. "Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete stieg im dritten Quartal um einen Euro auf 29,00 Euro/m2", reibt sich Vollmer die Hände. Das seien 7% mehr als im Vorjahr. Zu erzielen seien diese Spitzenwerte in der östlichen Innenstadt rund um den Gendarmenmarkt und am Potsdamer und Leipziger Platz. Im Bereich des Ku‘damms in der westlichen City erreichen die Makler mit 27 Euro/m2 rund 17% mehr als im Vorjahr. Um fast ein Fünftel ist sogar die Durchschnittsmiete geklettert. 18,33 Euro/m2 ermittelten die Analysten. Damit belegt "arm, aber sexy"-Berlin Rang 2 im deutschen Ranking. Nur in Frankfurt gibt es mit 19,86 Euro/m2 noch einen Schnaps obendrauf. Shootingstar in der deutschen Hauptstadt war bislang der Bereich Mediaspree rund um die Mercedes-Benz-Arena. Hier kletterte die Durchschnittsmiete im Jahresverlauf um 61% auf gut 24 Euro/m2. Zu verdanken ist das dem Flächenhunger des Online-Händlers Zalando.

Mit einem Umsatzplus von stolzen 66% feierte auch der gewerbliche Berliner Investmentmarkt einen neuen Rekord. Gleichzeitig verbuchte die Stadt den größten Einzeldeal Deutschlands im laufenden Jahr. Für 1,1 Mrd. Euro erwarb Oxford Properties, die Immobiliengesellschaft des Pensionsfonds für kommunale Angestellte in Ontario (Kanada), zusammen mit der Investmentgesellschaft Madison International Realty das Sony Center am Potsdamer Platz vom südkoreanischen Pensionsfonds NPS (vgl. "Sony Center geht für 1,1 Mrd. Euro an Kanadier"). Mit 5,6 Mrd. Euro Umsatz steigt Berlin damit auf dem Treppchen ganz nach oben. Die Silbermedaille errang München mit vergleichsweise bescheidenen 3,8 Mrd. Euro. In der Gunst der Käufer ganz an der Spitze lagen Büros mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 78%. Hotels kamen auf 10%, Einzelhandelsimmobilien auf fast 8%.

"Die Renditen stehen aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage weiterhin unter Druck", sagt CBRE-Beobachter Norbert Parnemann. Die Spitzenrendite für Büros hat gegenüber dem Vorquartal um 15 Basispunkte auf 3,1% nachgegeben. "Damit ist Berlin der bundesweit teuerste Standort - noch vor München", erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate. Zum Jahresende erwartet der Experte ein fulminantes Ergebnis. "Je nachdem wie viele Objekte noch durchverhandelt werden, ist es sogar möglich, dass der bisherige Rekord aus dem Jahr 2015 mit 8,3 Mrd. Euro geknackt werden kann." Und die Renditen werden angesichts dessen weiter sinken. Davon sind die Branchenkenner überzeugt.

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