"Das System ist krank"

Von links: Richard Croft, CEO von M7 Real Estate, Sascha Klaus, Vorstandschef der Berlin Hyp, sowie der CBRE-Deutschlandchef Alexander von Erdély.
Quelle: Frankfurt School Verlag

Vollgepumpt mit billigem Geld geht auf dem deutschen Immobilienmarkt weiterhin die Post ab. Für die Banken ist das ein zweischneidiges Schwert: Das Neugeschäft brummt, die Margen sind aber im Keller. Alternativen müssen her.

Der Immobilienboom hält an, glaubt man Marktteilnehmern, auch im kommenden Jahr. „2018 wird das achte gute Jahr in Folge sein“, sagte vergangene Woche Ulrich Höller, Chef der German Estate Group, auf einer Veranstaltung des Frankfurt School Verlags und Targa Communications. Manch einen bringt der nicht enden wollende Aufschwung in Erklärungsnöte. Wenn er schon vor einem Jahr die aktuelle Boomphase als „Superzyklus“ definiert habe, wie solle er denn nun dessen Fortsetzung betiteln?, fragte sich Marktforscher Thomas Beyerle. „Ultrazyklus!“, schoss es kurz danach aus ihm heraus.

Befeuert wird der Aufschwung durch die Fiskalpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Niedrige Leitzinsen und das billionenschwere Anleihenkaufprogramm der EZB rauben Investoren die Chance auf vernünftige Renditen am Geld- und Kapitalmarkt und treiben sie schlussendlich - unterstützt durch billige Kredite - in Immobilien. Die Folgen sind bekannt: Die Preise schießen in die Höhe, die Renditen purzeln. Um Geld vermeintlich sicher anzulegen, nehmen institutionelle Investoren sogar Negativzinsen in Kauf. „Das System ist krank“, beschreibt Sascha Klaus, Vorstandschef der Berlin Hyp, die aktuelle Lage am Kapitalmarkt. Dabei ist sein Institut ein Profiteur des „Systems“: Vergangene Woche besorgte sich die Berlin Hyp per Hypothekenpfandbrief 500 Mio. Euro zum Nulltarif. Genau genommen verdient die Bank damit sogar noch Geld: Weil die vierjährige Anleihe mit einem kleinen Ausgabeaufschlag verkauft wurde, liegt die Emissionsrendite bei -0,11%. Besonders anstrengen musste sich die Berlin Hyp für diesen Coup, der ihr auch schon im Vorjahr gelungen ist, nicht: Wären alle Kaufaufträge angenommen worden, hätten sich die Berliner rund 2 Mrd. Euro billiges Geld besorgen können.

Dass Klaus dennoch nicht bis über beide Ohren strahlte, liegt daran, dass die günstige Refinanzierung, die derzeit allen deutschen Immobilienbanken in die Karten spielt, nur die eine Seite der Medaille ist. Auf der anderen Seite stehen dagegen so unschöne Dinge wie Regulierung und Margenkompression: Das eine kostet Geld, das andere kappt die Erträge. Zudem drängen die Niedrigzinsen alternative Kreditgeber wie Versicherungen, Pensionskassen und Kreditfonds in den ohnehin wettbewerbsintensiven deutschen Finanzierungsmarkt. Um die mickrigen Kreditmargen etwas aufzupeppen, suchen die deutschen Immobilienbanken ihr Heil im Ausland, in anderen Assetklassen oder in komplexeren Finanzierungen wie etwa für Projektentwicklungen.

Oder aber sie werden selbst zu Immobilieninvestoren. Zumindest für kleinere, lokale Banken zeichnet sich dieser Trend nach den Worten von Matthias Hubert, Geschäftsführer von Pegasus Capital, deutlich ab. In den letzten zwölf Monaten sei jedes zweite Investment, das Pegasus als Mezzaninkapitalgeber mit Projektentwicklern begleitet habe, im Wege des Forward-Fundings an Banken gegangen. Das habe es vorher nur vereinzelt gegeben. Hubert freut sich über eine neue Käufergruppe, die sich in ihre Eigenanlage „neben toten Papieren einen 5%er aus ihrer Heimatregion legt“. Mit Heimatregion meint Hubert vor allem Standorte im fränkischen Raum, der reich an B- und C-Städten ist und wo Pegasus und die Konzernmutter Sontowski & Partner verwurzelt sind. Städte wie Bamberg, Erlangen oder Fürth wüchsen dynamisch, böten Vollbeschäftigung und entsprechend Potenzial für stabile Investments. Da sei es doch „Schwachsinn, zum 48fachen ein Geschäftshaus in München zu kaufen“, rührte Hubert die Trommel für B-Standorte.

Sein Mitleid gegenüber der angespannten Ertragssituation der Banken hält sich überdies in Grenzen. Die letzten zwei Jahre hätten die Geschäftsbanken „kreative Gebührenstrukturen“ kreiert, mit denen sie die Margenrückgänge kompensieren würden.

Ob es damit getan ist? Eine vor wenigen Tagen veröffentlichte Studie von Roland Berger lässt einen anderen Schluss zu. Demnach hängt die Zukunft der gewerblichen Immobilienfinanzierer entscheidend von ihrer Digitalstrategie ab. Die Potenziale der Digitalisierung, die über die Automatisierung von Geschäftsprozessen und Kostensenkung hinausgehen, würden von den meisten Anbietern sträflich vernachlässigt, vor allem was die Schnittstelle zu den Kunden angeht, die weitgehend analog gestaltet sei. Ebenso zukunftsträchtig sei eine Öffnung gegenüber Drittanbietern etwa auf digitalen Plattformen. „Es ist zu erwarten, dass die Profit-Pools gewerblicher Immobilienfinanzierer mittel- bis langfristig umverteilt werden. Die Frage ist, welcher der etablierten Player bereit ist, den ersten Schritt zu gehen - und damit seine Konkurrenten direkt unter Druck zu setzen“, schreiben die Unternehmensberater.

Vielleicht ist es Klaus und seine Berlin Hyp. Vor wenigen Wochen verkündete die Bank die strategische Beteiligung an der deutsch-britischen Investmentplattform BrickVest. Das Investment ist nach Klaus' Worten eine Art Hedging: Wenn digitale Plattformen tatsächlich das Geschäft der Zukunft sind, werde man dadurch profitieren. Und wenn das klassische Immobilienbanking doch kein Auslaufmodell ist, sowieso.

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