Niedrigzinsen erschweren Häuslebauern das Häuslebauen

Vor wenigen Jahren waren die neu gebauten Townhouses auf der Halbinsel Strahlau in Berlin noch erschwinglich. Heute sind sie für viele Menschen unbezahlbar.
Quelle: DV, Urheber: Heike Mages

Fördern die anhaltenden Niedrigzinsen die Bildung von Wohneigentum wirklich? Mit dieser Frage beschäftigte sich das hochkarätig besetzte Podium auf dem wohnungspolitischen Forum des Deutschen Verbands des Wohnungswesens (DV) in der vergangenen Woche in Berlin. Theoretisch könnte es so sein, praktisch ist es aber nicht der Fall, so das Fazit der Experten, die auch darüber diskutierten, ob der Erwerb von Wohneigentum gefördert werden sollte oder nicht.

Das Eigenheim ist und bleibt der Traum der meisten Deutschen. Fast alle wollen es, aber leisten können es sich immer weniger Menschen, wie Tobias Just, Immobilienökonom der Irebs Immobilienakademie, Regensburg, erklärt: "Die kleinen Leute kaufen nichts mehr, weil Eigentum zu teuer geworden ist", sagt Just mit Blick auf die Wachstumsregionen in Deutschland, in denen die Preise in den letzten Jahren durch die Decke gehen. Ein Indiz dafür liefert Just zufolge, der den ersten Vortrag auf dem DV-Forum hält, der Google-Indikator. Dieser misst, wonach die Leute im Netz suchen. Die Wohnungskaufkurve sei demnach in der letzten Zeit deutlich nach unten gegangen.

Eine Erklärung, warum trotz anhaltend niedriger Zinsen die "Wohneigentumsquote deutlich zurückgeht", gibt Jörg Zeuner, Chefvolkswirt der Kreditanstalt für Wiederaufbau: "Nur 5% der Haushalte können die Eigenkapitalhürde überwinden", sagt er. Die in den vergangenen Jahren nicht zuletzt durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer gestiegenen Erwerbsnebenkosten würden mittlerweile 10% des Gesamtpreises ausmachen. Hinzu komme die von den Banken verlangte Eigenkapitalquote von 20%, die potenzielle Käufer aus eigenen Mitteln aufbringen müssten. Das sei besonders an gefragten Standorten schwierig, wo institutionelle Käufer die Preise treiben. Denn die seien bereit, Immobilien für das Dreißigfache der Jahresnettokaltmiete zu erwerben. "Heute kauft der Kapitalanleger und nicht die kleinen Leute", sagt Zeuner.

Zeuner beschreibt damit zwei Seiten einer Medaille: Auf der einen Seite stürzen sich vermögende Kapitalanleger und institutionelle Investoren auf Immobilien, weil es keine Zinsen mehr auf angespartes Kapital gibt. Auf der anderen Seite schaffen es Sparer wegen der Niedrigzinsen nicht mehr, sich ein ausreichendes Vermögen aufzubauen, um das nötige Eigenkapital für den Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie zusammenzubekommen. "Die Niedrigzinspolitik stellt Sparer vor eine Herausforderung", sagt Carl-Ludwig Thiele, Vorstand der Deutschen Bundesbank. Während Jörg Münning, Vorstandsvorsitzender der LBS West, kritisiert: "Die Kreditvergabelinien sind überreguliert und grenzen junge Familien und Alte aus."

Wer also profitiert von der Senkung des Leitzinses in Richtung null Prozent, mit der die Europäische Zentralbank 2009 auf die Finanz- und Staatsschuldenkrise reagierte? Klare Gewinner sind all jene Häuslebauer, die in den letzten Jahren umschulden konnten und jetzt geringere Zinsen zahlen müssen und gleichzeitig höher tilgen können als zu Zeiten, in denen Banken noch hohe Zinsen für die Kredite verlangt haben, erläutert Münning. Wer es schafft, seine erworbene Wohnung oder sein Haus auf diese Weise abzuzahlen, muss sich außerdem keine Sorgen darüber machen, was geschehen würde, wenn die Zinsen wieder steigen sollten.

Das allerdings werde wohl so schnell nicht geschehen, glauben die Experten. Weniger einig ist die Herrenrunde hingegen bei der Frage, ob die künftige Regierung den Erwerb von Wohneigentum fördern sollte. Eine klares Ja kommt von LBS-Mann Münning. Dann könnten auch jene von den Niedrigzinsen profitieren, die sonst nicht in der Lage wären, genügend Eigenkapital aufzubringen. "Alle Eliten haben den Blick dafür verloren, dass der kleine Mann keine Möglichkeit mehr hat, sein Vermögen aufzubauen", merkt Jost de Jager, Geschäftsführer von Gewos, an. Eine Förderung könnte dazu beitragen, die niedrige Eigentumsquote von 43% zu erhöhen.

Das wäre durchaus auch im Sinne von Banker Thiele, der mit Blick auf die Altersvorsorge für eine höhere Eigentumsquote plädiert, sich jedoch beim Thema Eigenheimförderung nicht festlegen will. Rainer Braun, Vorstandsmitglied von empirica, ist wiederum überzeugt davon, dass allenfalls Eigentumserwerb in schrumpfenden ländlichen Regionen gefördert werden soll, um verlassene Bestandsbauten zu reaktivieren. In den überlaufenen Schwarmstädten solle dagegen Bauland ausgewiesen werden, statt über eine Förderung von Mietwohnungsbau nachzudenken. Kritisch gibt sich Braun zudem im Hinblick auf die architektonische Qualität der massenhaft entstehenden Wohnungsbauten, die allein dazu dienen würden, die Nachfrage nimmersatter Anleger zu befriedigen. Sein Fazit: "Es wird gebaut, was dem Kapitalanleger gefällt, aber an den Bedürfnissen der Nutzer vorbeigeht."

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