Das Pflegeheim-Chaos

In dem Wirrwarr aus vielerlei Vorgaben für den Bau und die Ausstattung von Pflegeheimen drohen Betreiber und Investoren zu versinken.
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Pflegeheime könnten ein ziemlich sicheres Geschäft für Investoren sein. Alle, die etwas Ahnung von Demografie haben, sagen deutlich mehr pflegebedürftige Senioren voraus. Doch mit der Sicherheit ist es nicht weit her. Peu à peu treten verschärfte Vorgaben der 16 Landesheimgesetze in Kraft, die Pflegeplätze und damit Einnahmen kosten. Investoren beklagen viel Rechtsunsicherheit, machen aber dennoch auch gute Geschäfte - noch.

Rechtssicherheit haben Sie bei Pflegeheimen in Baden-Württemberg nur dann, wenn Sie bis Ende dieses Jahres ausschließlich Einzelzimmer haben - auch im Bestand", sagt Frank Löwentraut, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Aaetas Consult. "Erfüllen Sie diese Bedingung nicht, droht Ihnen ein Belegungsstopp." Jedenfalls dann, wenn der Betreiber einer Seniorenimmobilie bei der zuständigen Heimaufsicht an einen Hardliner gerät. Baden-Württemberg zählt zu den Bundesländern, die in Pflegeheimen künftig nur noch Einzelzimmer zulassen wollen. Häuser, die bislang nur oder zum Teil auch Doppelzimmer haben, verlieren also Pflegebetten und somit zahlende Bewohner.

Ein Alptraum für Betreiber und Investoren, den alle Beteiligten bezahlen, auch die Senioren, die ihren Platz selber finanzieren können, glaubt Löwentraut (siehe Interview "Da ist viel Raum für Ärger"). Zur Renditekompression bei Pflegeimmobilien, die der starken Nachfrage von Investoren bei gleichzeitig kaum wachsender Zahl investmentfähiger Heime geschuldet ist, kommt nunmehr auch noch Druck auf die Renditen durch diverse Landesheimgesetze.

Das von zahlreichen Politikern propagierte Ideal des kleinen Pflegeheims mit maximal 80 oder 100 Betten sowie mit Einzelzimmern für alle läuft allen Prognosen zuwider, die einen massiven Mehrbedarf an Pflegeplätzen sehen, statt den Rückbau von Kapazitäten. Löwentraut befürchtet durch die Vorgaben der Bundesländer, die zu unterschiedlichen Stichtagen, spätestens jedoch bis 2020 umgesetzt werden müssen, einen Rückgang der Pflegebettenzahl, die je nach Region bis zu 25% betragen kann. Die Tendenz erscheint absurd. Er selber sieht den zusätzlichen Bettenbedarf in den nächsten 20 Jahren bei 10.000 p.a. Hinzu kommen nach seiner Schätzung jährlich 7.500 Betten in Ersatzbauten. Die Investitionen für beides zusammen schätzt er auf knapp 2 Mrd. Euro im Jahr. Deutlich höher beziffert das RWI - Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung den Investitionsbedarf. Im Pflegeheim Rating Report 2017, den RWI mit Deloitte, Terranus Consulting und dem Institute for Health Care Business herausgab, ist allein bis 2030 von Kosten für Neu- und Ersatzbauten zwischen 53 Mrd. und 85 Mrd. Euro die Rede. Das entspricht jährlichen Investitionen von etwa 4 Mrd. bis 6 Mrd. Euro.

Gründe für die gegenläufigen, von den Landesheimgesetzen ausgelösten Kapazitätseinbußen gibt es verschiedene. Die verlangten Einzelzimmerquoten sind nur einer davon. Neben dem Ländle schreibt auch Hamburg 100% Einzelzimmer vor, Nordrhein-Westfalen fordert die 100% nur bei Neubauten. Im Bestand sollen es 80% sein. Bayern und Schleswig-Holstein erklären eine Quote von 75% zum Ziel, Berlin will 60%.

In der Hauptstadt stoßen sich Investoren daher primär an einer anderen Hürde, und zwar an der Auflage, je Bewohner 5 m2 Gemeinschaftsfläche vorzusehen. Das verlangen auch Baden-Württemberg, Brandenburg und Nordrhein-Westfalen. Wer die 5 m2, also gut ein Drittel der üblichen Einzelzimmergröße (14 m2), nicht als Gemeinschaftsfläche vorweisen kann, muss aufwendig umbauen. Auch das kostet Rendite.

Die Vorgaben der Bundesländer haben längst konkrete Folgen. Die belgische Immobilien-AG Cofinimmo, zum Beispiel, kaufte Ende 2017 für 11,4 Mio. Euro ein von Curanum geführtes Pflegeheim in Gelsenkirchen. Zusätzlich 1 Mio. Euro stecken Investor und Betreiber in den Umbau des Hauses, damit die Quote von mindestens 80% der verfügbaren Plätze in Einzelzimmern erfüllt wird. Die Folge: Die Zahl der Betten sinkt in dem Haus von 133 auf 109. Noch gravierender sind die Konsequenzen des Umbaus der Seniorenresidenz am Kurpark in Wiesbaden, die vom Asset-Manager Hemsö gehalten wird. Die Schweden stecken 4,5 Mio. Euro in die Modernisierung und kalkulieren künftig mit 91 Pflegeplätzen. Vor der Sanierung lebten 139 Bewohner in dem Heim.

Für Jens Nagel, den Deutschlandchef von Hemsö, geht die Rechnung dennoch auf. Die Umbaukosten seien in die Gesamtkalkulation eingeflossen. Aus seiner Sicht ist solch ein Investment immer noch besser als der Ankauf bestehender Heime, die relativ neu sind oder bereits zukunftsfest gemacht wurden. "2011 konnten wir Pflegeheime noch zu Nettoankaufrenditen von 7,5% erwerben, jetzt sind es 5%." Für Hemsö sind die Kaufpreise im Regelfall also mittlerweile viel zu hoch. Nagel hält die massiv gestiegenen Preise grundsätzlich für unlogisch. Wegen der diversen Vorgaben der Länder seien Investments in Pflegeheime riskanter geworden. Nach dem alten Grundsatz mehr Risiko gleich mehr Rendite müssten die Kaufpreise eigentlich sinken.

Das ordnet Nikolaos Tavridis, Chef des Hamburger Beratungs-, Betreiber- und Asset-Management-Unternehmens Axion Consult, genauso ein. "Wir sehen enorm verschlechterte Fundamentaldaten und zugleich die höchsten Preise, die je für Pflegeheime gezahlt wurden", stellt er fest. Tavridis befürchtet bei zahlreichen Investoren, die ihr Geld mangels Alternativen in Pflegeheime stecken, früher oder später ein böses Erwachen. "Die hohen Preise lassen keinen Puffer für Fehler zu", sagt er. Die von Investoren erwarteten jährlichen Renditen von mindestens 5% "beruhen auf der Fiktion, dass der Mietvertrag erfüllt wird". Das aber sei keineswegs mehr selbstverständlich.

Der Experte aus Hamburg, der selber neun Pflegeheime betreibt, wurde jüngst erst von einem Betreiber damit beauftragt, bei 25 Pflegeheimen Mietreduzierungen herbeizuführen. Für den Investor keine gute Nachricht. Versetzt sich Tavridis in dessen Lage, kommt er zu einem alarmierenden Schluss: "Wenn ich bei einem Pflegeheim mit 20% Mietausfall rechnen muss, kann ich auch gleich in Wohnungen investieren." Erst vor kurzem sagte ihm ein Investor, 150 Basispunkte mehr Nettoankaufrendite gegenüber Wohnungen reichten ihm für den Erwerb von Pflegeheimen nicht mehr aus. Tavridis: "Ich konnte ihm nur Recht geben."

So deutlich wie der Chef von Axion Consult geht niemand mit den Vorgaben vieler Landesheimgesetze ins Gericht. Während der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) es bei der generellen Forderung belässt, auf Regulierungen etwa zur maximalen Heimgröße oder zu Einzelzimmerquoten zu verzichten, formuliert Tavridis drastisch: "Die Politik will die vollstationäre Pflege kaputt machen." Einzig der ambulanten Pflege werde das Wort geredet, obwohl sie etwa mit Blick auf die vielen abrechenbaren Module von Wohngruppenzuschlägen bis zu Zuschüssen für die Tagespflege mitunter teurer sei als ein Platz im Heim. Mit Inkrafttreten des Pflegestärkungsgesetzes 3 (PSG 3) Ende 2016 habe sich die Wirtschaftlichkeit von stationären Pflegeheimen massiv verschlechtert. Einer der Gründe, den er nennt, macht offenbar, an welch erstaunlichen Stellen in der Gesamtkalkulation eines Pflegeheims Investoren und Betreiber Renditepotenzial sehen. Die Personalkosten, so Tavridis, müssten seit Inkrafttreten des PSG 3 offengelegt werden. Somit entfalle die Möglichkeit, die Beschäftigten schlechter zu bezahlen als im Pflegesatz vereinbart. Dadurch machten die betreffenden Häuser weniger Gewinn.

5 Mio. Euro investierte Aaetas Consult in den Umbau der Seniorenresidenz in Berlin-Zehlendorf. Der Grund: Es mussten mehr Gemeinschaftsflächen eingerichtet werden.
Quelle: Aaetas Consult, Urheber: Susanne Reiter

Aus der Sicht von Jan-Hendrik Jessen, Fondsmanager bei Patrizia und Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Gesundheitsimmobilien, ist etwas ganz anderes entscheidend, um das Geschäft mit Pflegeheimen für Betreiber und Investoren lohnend zu machen. "Bei den Investitionskosten stellen wir fest, dass sie oft viel zu niedrig sind und die gestiegenen Bau- und Grundstückspreise nicht abbilden", sagt er. Die Investitionskosten sind bei der Refinanzierung von Pflegeheimen quasi die Miete für den einzelnen Pflegeplatz, die die Heimbewohner resp. die kommunalen Sozialämter bezahlen. Im Namen des ZIA formuliert Jessen so: "Die Länder sind aufgerufen, die Berechnung marktgerechter Investitionskostensätze gesetzlich neu zu regeln und damit für Planungssicherheit zu sorgen." Im Regelfall sollen die Bewohner und die Sozialämter also mehr Miete zahlen.

Die vielen verschiedenen Regelungen in den Bundesländern sind nicht nur anstrengend für Betreiber und Investoren, sie werfen auch die Frage nach der Sinnhaftigkeit auf. "Der Föderalismus in der Pflege ist schwer nachvollziehbar", sagt Michael Held, CEO des Berliner Projektentwicklers Terragon. "In Bayern sollte doch genauso gepflegt werden wie in Brandenburg." Rätselhaft sei zum Beispiel auch, warum der Brandschutz bei Pflegeheimen in Berlin einfacher sei als in Brandenburg. Held will, dass mit dem Wirrwarr Schluss ist und eine einheitliche Musterbauordnung für Pflegeheime geschaffen wird, die bundesweit gilt.

Bis es eine solche womöglich eines Tages gibt, freuen sich Investoren und Betreiber ersatzhalber über eine Vielzahl von Ausnahmeregelungen, die sie mit der jeweiligen Heimaufsicht vereinbaren können. Insbesondere Bayern steht im Ruf, den Heimaufsichten große Spielräume einzuräumen, die Vorgaben also nicht allzu streng durchzusetzen. Darüber hinaus führt jeder Hinweis, dass strenge Vorgaben aus Landesheimgesetzen aufgeweicht werden, zu Erleichterung. Einen solchen gab Ende 2017 der hessische Sozialminister Stefan Grüttner (CDU). War seit drei Jahren davon auszugehen, dass alle Pflegeheime in dem Bundesland auf kurz oder lang höchstens 100 Betten haben dürften und die Mehrzahl der Plätze in Einzelzimmern vorzusehen gewesen wäre, erklärte Grüttner nun einen umfassenden Bestandsschutz. Dieser gelte uneingeschränkt für Bestandshäuser, die vor dem 1. Januar 2018 in Betrieb waren, oder bei Projekten, für die bis zum 31. Dezember 2018 ein Bauantrag gestellt wird.

Erleichterung macht sich zudem mit Blick auf Nordrhein-Westfalen breit. Galten die dortigen Vorgaben, die im Sommer in Kraft treten, bislang als besonders streng und die maximal 80 Plätze pro Pflegeheim als heilige Kuh, hat die seit einem halben Jahr amtierende schwarz-gelbe Landesregierung nun eine Aufweichung verkündet. Danach dürfen Heime mehr als 80 vollstationäre Plätze haben, wenn sie für jeden zusätzlichen Platz auch einen für Kurzzeitpflege vorsehen.

Trotz aller Rechtsunsicherheiten beobachtet Axion-Consult-Chef Tavridis kaum Zurückhaltung von Investoren. Ganz im Gegenteil: Kurz vor Jahresende prognostizierte er für 2017 Pflegeheimkäufe im Volumen von 1,25 Mrd. Euro. CBRE-Chefresearcher Jan Linsin hatte zuletzt 1 Mrd. Euro vorausgesagt. Diese Werte wären trotz des starken Rückgangs gegenüber den von CBRE errechneten 3 Mrd. Euro im Ausnahmejahr 2016 immer noch überdurchschnittlich. Endgültige Zahlen für 2017 gibt CBRE kommende Woche bekannt.

Mit deutlich weniger Kaufvolumen als gewünscht ist der Hamburger Asset-Manager Immac dabei. "Leider haben wir 2017 nur rund 65 Mio. Euro in Pflegeheime investieren können", sagte Vorstand Thomas Roth der Immobilien Zeitung. An solche Größenordnungen haben sich die Hanseaten längst gewöhnt. Lange Zeit hatten sie jedes Jahr dreistellige Millionen-Euro-Summen in Pflegeheime gesteckt und diese via geschlossene Fonds im Markt platziert. Roth macht nicht Vorgaben von Landesheimgesetzen, sondern die hohen Preise für die Zurückhaltung verantwortlich. Bei verlangten Ankauffaktoren von 17 oder 18 winkt er ab.

Also beschloss sein Unternehmen, erstmals Pflegeheime in Irland zu kaufen. Dort kommen Investoren mit Faktoren von 15 oder 16 hin. Und die Hamburger bauen selbst. Roth nennt noch einen dritten Ausweg aus dem Hochpreisdilemma. Ähnlich wie Hemsö traut auch er sich an die Sanierung bestehender Heime. "Wir haben in den letzten Jahren verschiedene Häuser erworben, bei denen die Bettenzahl reduziert werden musste", erzählt er. "Allerdings wurden dann auch Pacht und Kaufpreis auf Basis der niedrigeren Bettenzahl kalkuliert." In einem Fall baute Immac ein Heim in Bremerhaven bei laufendem Betrieb um. "So etwas geht aber nur mit einem Betreiber, der mit einer solchen Situation außergewöhnlich professionell umgehen kann", sagt Roth. In Bremerhaven sank die Kapazität des Hauses infolge der Sanierung auf 80%. Gerechnet hat sich der Umbau für Immac trotzdem.

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