Große Deals, kleine Rendite beim Gewerbe

Das Upper West (Bildmitte) in Berlin war Teil eines Megadeals im Jahr 2017.
Quelle: Signa, Urheber: Franz Brück

Eine "ungebrochene Hochphase" auf dem Investmentmarkt für Gewerbe registrieren die Analysen von Savills, Colliers, JLL, CBRE und BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) für das abgelaufene Jahr 2017.

Das Transaktionsvolumen von insgesamt rund 57 Mrd. Euro ist das zweitbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre. Das Vorjahresergebnis des Gewerbeinvestmentmarkts ist nach den Zahlen von Colliers um 9% übertroffen worden, JLL geht von 7%, BNPPRE von einer Steigerung um 11% aus. Allerdings ist die Anzahl der Transaktionen - als Ausdruck der Angebotsknappheit - um 8% zurückgegangen, merkt Savills an. Einig sind sich aber alle Maklerhäuser, dass insbesondere das starke Schlussquartal für die Spitzenwerte sorgte. Dabei bestimmte das anhaltend hohe Interesse ausländischer Investoren, die laut Colliers für 45% der Direktinvestments gut waren (Vorjahr 40%), den Verlauf des Geschäftsjahres. Die Spitzenrendite für Büros erreichte in den sieben wichtigsten Städten nur noch rund 3,3%.

Prägend waren im Jahr 2017 eine Reihe von Großdeals. Dazu gehörte der Verkauf des Sony Centers in Berlin für rund 1,1 Mrd. Euro. Heraus ragte auch der Verkauf des Frankfurter Bürohochhauses Tower 185 für 775 Mio. Euro. Das Primus-Portfolio, zu dem das Alsterhaus und der Kaufmannshof in Hamburg, das Upper West in Berlin, das Upper Zeil in Frankfurt sowie 50% des Karstadthauses am Münchner Hauptbahnhof gehören, wechselte für rund 1,5 Mrd. Euro den Eigentümer.

Auch wenn laut JLL allgemein "Produktarmut" das Jahr kennzeichnete, ist dennoch unterm Strich eine leicht steigende Nachfrage in den Big Seven (München, Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart) festzustellen, die für 31 Mrd. Euro (+5% im Vergleich zum Vorjahr) gut waren. Spitzenreiter ist wieder Berlin mit einem Transaktionsvolumen von rund 7,7 Mrd. Euro und einer gewaltigen Steigerung von 56%, gefolgt von Frankfurt mit 7,1 Mrd. Euro (+12%). Hamburg, München und Stuttgart haben dagegen kräftige Rückgänge zu verzeichnen. In der Hansestadt ging das Transaktionsvolumen um rund ein Viertel auf 3,56 Mrd. Euro zurück. München hat ein Minus von 18% zu verkraften (5,2 Mrd. Euro). In Köln (12%) und Düsseldorf (38%) geht es nach oben, Stuttgart (1,41 Mrd. Euro) aber muss sogar starke Einbußen von knapp einem Drittel hinnehmen.

Angesichts des Mangels in A-Städten zeigt sich laut CBRE die zunehmende Tendenz von Investoren, auf B-Standorte und Regionalzentren auszuweichen. Dort erhöhte sich das Investmentvolumen um mehr als 3,2 Mrd. Euro (13%). Mit einem Anteil von gut 41% (rund 24 Mrd. Euro) haben sich nach der Analyse von BNPPRE wieder die Büros an die Spitze der Nutzungsarten gesetzt. Auf Platz zwei folgen mit einem Plus von 7% Einzelhandelsimmobilien, die rund 13,8 Mrd. Euro (24%) zum Gesamttransaktionsvolumen beisteuerten. Eine neue Bestmarke gibt es bei Logistikimmobilien mit einem Umsatz von rund 9 Mrd. Euro. Damit wurde der bisherige Rekordwert aus dem Jahr 2015 fast verdoppelt.

Nach Ansicht von BNPPRE, CBRE, Colliers, Savills und JLL deutet auch für 2018 alles auf ein starkes Investmentjahr mit einem Ergebnis von mehr als 50 Mrd. Euro hin. Da die Europäische Zentralbank den Leitzins 2018 noch nicht erhöhen will, sei von dieser Seite "kein Störfeuer" zu erwarten. JLL sagt erst für Mitte/Ende 2019 einen "echten Zinsschritt" voraus. Es müsse mittelfristig damit gerechnet werden, dass sich etwa Versicherungen, die stark auf dem Immobilieninvestmentmarkt vertreten sind, wieder zunehmend dem Anleihemarkt zuwenden werden. Der Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatsanleihen werde kleiner.

Gerechnet werden muss nach der Prognose von Colliers mit einer weiteren Renditekompression. Im Bürosegment waren die Rückgänge der Spitzenrenditen 2017 am deutlichsten in Frankfurt und Hamburg zu spüren, wo sie zuletzt bei 3,3% lagen. In Berlin und München sind sie bei rund 3,2% angekommen.

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