Der Durchblick mit der Datenbrille

Beim Innovation Camp von Immobilienscout24 wagten viele Teilnehmer den Erstkontakt mit der VR-Brille.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Wie viel Virtual Reality (VR) darf's denn sein? Diese Frage lässt sich im Immobiliengeschäft ziemlich flexibel beantworten: Je nach dem vertretbaren Aufwand in Zeit und Geld gibt es bereits zahlreiche praxisreife VR-Anwendungen zur Immobilienpräsentation. Voraussichtlich werden in den nächsten Monaten und Jahren noch einige dazukommen.

Derzeit beginnt die Spanne bei der kostenlosen App fürs Smartphone, mit der sich eine Wohnung innerhalb von wenigen Minuten in einer brauchbaren 360-Grad-Darstellung abbilden lässt. Das andere Ende des praktisch Machbaren ist bei aufwendigen 3D-Scannern erreicht, die von Fachpersonal bedient werden müssen und deren Messergebnisse von Programmierern in vielen Stunden Arbeit zu Visualisierungen umgewandelt werden. Dort können sich Nutzer mit 3D-Brillen dann vollkommen frei bewegen und auch mit Elementen der Darstellung interagieren.

Den niedrigschwelligen 3D-Einstieg hat beispielsweise Immobilienscout24 schon fest in seine Plattform integriert und bietet dazu eine eigene, kostenlose App an, mit der sich einzelne Handyfotos zu 360-Grad-Aufnahmen zusammenschneiden lassen. Wer diese Darstellungsform nutzen möchte, ist allerdings nicht an Immoscout gebunden. Es gibt eine Reihe weiterer Smartphone-Anwendungen, die ähnliche Bilder ermöglichen. Mit ein bisschen Aufwand lassen diese sich auch auf der eigenen Makler-Webseite einbinden. "Die Darstellungsqualität ist mit einer professionellen 360-Grad-Kamera natürlich besser", räumte Immoscout-Geschäftsführer Michael Bütter am Rande des Innovation Camps seines Unternehmens im Gespräch mit der Immobilien Zeitung ein. "Aber die Herstellung dieser Bilder ist arbeitseffizient und der Interessent, insbesondere für eine Mietwohnung, kann sich anhand der Aufnahme schon sehr gut vorstellen, wie es ist, in den Räumen zu stehen."

Wer einen Schritt weitergehen möchte, kann in eine 360-Grad-Kamera investieren, die es schon für weniger als 200 Euro im Elektronikhandel gibt. Ein solches Gerät wird in einem Raum platziert und nimmt dann mit zwei Weitwinkel-Linsen die komplette Umgebung auf. Dabei entfallen die Qualitätsverluste, die sich zwangsläufig durch das Zusammensetzen von Einzelaufnahmen des Handys ergeben.

In der Darstellung lassen sich dann mehrere 360-Grad-Aufnahmen über Navigationspunkte verknüpfen. Betrachter schauen sich also beispielsweise das Rundum-Bild des Wohnzimmers auf dem Smartphone oder am Computerbildschirm an und tippen oder klicken auf den Navigationspunkt, der an der Tür zur Küche oder zum Schlafzimmer eingeblendet wird. Damit öffnet sich dann die Darstellung des betreffenden Raums.

Das höchste technische Level ist derzeit mit professionellen 3D-Scannern erreicht, wie sie beispielsweise bei der Vermessung von Baudenkmälern verwendet werden. Solche Geräte fertigen pro Raum rund 500 Aufnahmen an, um daraus mit ebenso spezialisierter Software eine dreidimensionale Darstellung errechnen ("stitchen") zu können. Für ein herkömmliches Makler- oder Projektentwicklerbüro dürfte der Kostenaufwand derzeit noch zu hoch sein. "Ich gehe aber davon aus, dass man in drei bis fünf Jahren Geräte dieser Art zu bezahlbaren Preisen und für den ambitionierten Laien handhabbar im Elektronikhandel wird kaufen können", ist Dominic Eskofier vom Grafikhardwarehersteller Nvidia überzeugt.

Für absolute High-End-Immobilien könnte der Auftrag für einen Scan und dessen Aufarbeitung an ein Fachunternehmen auch schon jetzt eine Überlegung wert sein. In solchen fotorealistischen Präsentationen können sich Betrachter frei bewegen, um Möbel und Bauteile herumschauen und damit einen viel plastischeren räumlichen Eindruck als mit reinen 360-Grad-Aufnahmen gewinnen. Auch bewegliche Teile wie Schranktüren oder frei positionierbare Möbel lassen sich darstellen.

Die aktuell bestmögliche Raumwirkung erreicht man, wenn solche 3D-Darstellungen für die Nutzung mit einer Datenbrille optimiert und dann auch mit einem solchen Gerät betrachtet werden. "Bei den VR-Brillen ist derzeit noch viel im Fluss", schränkt Immoscout-Chef Bütter zwar ein, er ist aber überzeugt davon, dass die Geräte zu einem wichtigen Medium für die Präsentation von Immobilien werden.

Christoph Oster von der Kommunikationsagentur Coachcom sieht das ähnlich. Allerdings müssten zuvor noch einige Hürden überwunden werden. Zunächst einmal müssten VR-Brillen als Endgeräte für Filme und Computerspiele eine größere Verbreitung in Haushalten erfahren. Wenn dann auch noch das Breitband-Internet flächendeckend so weit kommt, dass die Kunden eine komplette VR-Präsentation schnell herunterladen oder auf den heimischen Rechner streamen können, werden seiner Meinung nach viele Immobilienanbieter ihren Kunden solche Darstellungen zur Verfügung stellen. Immoscout-Chef Bütter schränkt allerdings ein: "Die Arbeit des Maklers mit Kunden im Objekt werden VR-Brillen aber nie ersetzen. Dazu sind der unmittelbare Eindruck einer Besichtigung und die damit verbundenen Emotionen einfach zu wichtig."

Auch auf der Seite der Wiedergabe gibt es, ebenso wie bei der Aufnahme, mehrere Low-Budget-Alternativen zu vollwertigen VR-Brillen wie der Oculus Rift oder der HTC Vive. So sind im Handel einfache Datenbrillen aus Kunststoff erhältlich, in die Smartphones eingehängt werden können. Mit einer speziellen App entstehen Bilder mit einem 3D-Effekt, der nicht ganz so überzeugend wie mit einer vollwertigen VR-Brille ist, aber deutlich effektvoller als ein herkömmliches Video. Zum Teil sind bestimmte Smartphone-Modelle auch speziell auf die Nutzung in der 3D-Brille ausgelegt. Die kostengünstigste Variante ist Google Cardboard, ein Falt-Bausatz für eine einfache VR-Brille aus Pappe und zwei Linsen, in den ebenfalls ein Smartphone eingesetzt werden kann. "Das ist eine gute Möglichkeit zum Marketing über ein Mailing: Der Faltsatz wird per Post verschickt, zusammen mit einem QR-Code, der zu einer App führt, die beispielsweise eine Projektentwicklung in VR darstellt", nennt Oster ein Beispiel.

Ein interessantes Anwendungsfeld für VR ist die Präsentation noch nicht vorhandener Immobilien. Bei einer noch im oder vor dem Bau befindlichen Projektentwicklung bietet die Technik eine Möglichkeit, das Objekt bereits zu begehen, wenn auch nur optisch. Logischerweise kann ein solches VR-Umfeld nicht aus Fotografien oder Scans eines Gebäudes gebildet werden. In solchen Fällen müssen Programmierer an die Arbeit, die auf der Grundlage von Bauplänen, Visualisierungen und Ausstattungsentwürfen ein VR-Modell anfertigen. Auch bei dieser Anwendung ist der Arbeitsaufwand sehr hoch. Für besonders hochwertige Immobilien kann er sich aber lohnen. Möglicherweise wird es auch auf diesem Feld in Zukunft einfachere Lösungen geben. "Ich kenne mehrere Start-ups, die an automatisierten Bauplan-Visualisierungen in VR arbeiten", berichtet Eskofier. Mit der zunehmenden Verbreitung von Building Information Modeling können auch die dort vorhandenen Daten als Grundlage für Projektvisualisierungen in VR dienen.

In der öffentlichen Verwaltung wird derzeit ein weiteres Anwendungsfeld diskutiert, das auch für Projektentwickler interessant sein dürfte: die Verwendung von VR für die Bürgerbeteiligung im Rahmen von Baurechtsverfahren. "Gerade Menschen, die nicht sehr technik-affin sind, äußern sich sehr positiv zu VR", sagt Arne Spieker, der sich als Kommunikationswissenschaftler an der Universität Hohenheim mit dem Thema befasst. Eine VR-Darstellung sei vielfach einfacher zu verstehen als ein Plan oder ein Fassadenentwurf auf Papier. Beim Bahnhofsprojekt Stuttgart 21 kam beim Tag der offenen Tür auf der Baustelle bereits eine öffentlich zugängliche VR-Umgebung zum Einsatz, die Interessierten vorab die spätere Bahnhofshalle zeigte. "Die Resonanz der Bevölkerung war gut, auch wenn das Projekt weiterhin hochumstritten ist", bilanziert Nicolai Deveaux vom Regierungspräsidium Karlsruhe während einer VR-Tagung des Fraunhofer-Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation. "Allerdings müssen Planer vorsichtig sein, in einer frühen Phase nicht zu viele Details beispielsweise zur Fassadenfarbe und Bepflanzung in die Simulation einzufügen", warnt Spieker. Schließlich soll sich in der Bürgerbeteiligung keine Gestaltungsvariante festsetzen, die später ganz anders aussehen kann.

Und nicht zuletzt geht es keineswegs nur um die Darstellung einer einzigen bereits gebauten oder geplanten Realität, sondern um das Sichtbarmachen vieler verschiedener Möglichkeiten. Denn sowohl herkömmliche 360-Grad-Aufnahmen als auch aufwendige 3D-Modelle lassen sich nahezu beliebig verändern - wiederum mit einigem Arbeitsansatz in Sachen Grafik und Programmierung. Das Möbelhaus Ikea bietet in einigen Filialen beispielsweise VR-Stationen an, in denen verschiedene Möbel und ihre Farbvarianten sowie Tapeten und Fußböden in einer 3D-Umgebung durchgespielt werden können. Bei einer vergleichbaren Präsentation von zukünftigen Wohnungen sind auch verschiedene Lichtstimmungen je nach Tageszeit und künstlicher Beleuchtung sowie Varianten bei Möblierung oder nicht-tragenden Wänden machbar.

VR - Was ist das überhaupt?

Virtual Reality oder virtuelle Realität bezeichnet Darstellungsformen, die dem möglichst nahekommen, was Menschen mit ihren natürlichen Sinnen alltäglich erleben. Insofern sind schon althergebrachte Raumklang-Lautsprecher in gewissem Sinn VR. Und auch ein 360-Grad-Video auf dem Handy fällt in diese Kategorie, wenn auch nur in der Hinsicht, dass man sich als Benutzer mit dem Gerät in der Hand umdrehen kann und auf dem Display einen allerdings nur zweidimensionalen Rundumblick erhält. Vollständige VR wäre wohl erst dann erreicht, wenn eines Tages sämtliche Sinneseindrücke, also unter anderem auch Geruchswahrnehmung, Tastsinn, Temperatur und Gleichgewichtsgefühl, direkt ins menschliche Hirn eingespielt werden könnten. Solche Techniken sind aber gerade erst in der rudimentären Laborerprobung - oder in Romanen wie der Neuromancer-Trilogie oder Filmen wie "Matrix" dargestellt. vt

Zurück zur Startseite