Asiaten lieben große Deals

Das Main Airport Center ist Investoren aus Singapur 245 Mio. Euro wert.
Quelle: BNP Paribas Real Estate

Frankfurt. Das Jahr 2017 ist auf dem Investmentmarkt Frankfurt mit starken Abschlüssen zu Ende gegangen. Das Main Airport Center wurde für 245 Mio. Euro, das Japan Center für 280 Mio. Euro verkauft. Beide Male saßen Asiaten mit am Verhandlungstisch.

Wenn die Büros der Frankfurter Gewerbemakler bis nachts hell erleuchtet sind, Telefonkonferenzen den Erdball umspannen und letztlich Millionenbeträge die Konten wechseln, dann wird gerade wieder ein großes Ticket abgearbeitet. Nicht selten reichen dabei die heißen Drähte bis in den fernen Osten. Jüngste Beispiele dafür sind die beiden Großdeals zum Jahresende: der Verkauf des Main Airport Centers (MAC) in Flughafennähe und des Japan Centers in der Innenstadt.

Das MAC ist demnächst vollends in asiatischer Hand. Künftige Eigentümer sind der Immobilienentwickler CapitaLand und Lum Chang Holdings aus Singapur. Sie sollen etwa 245 Mio. Euro für die Büroimmobilie gezahlt haben.

Für CapitaLand ist es eine Premiere. Zum ersten Mal investieren die Asiaten in eine Büroimmobilie in Deutschland. Dafür haben sie sich das Main Airport Center an der Unterschweinstiege 2-14 am Frankfurter Flughafen ausgesucht. 94,9% hat sich CapitaLand in einem Joint Venture gesichert, die verbleibenden 5,1% gingen an Lum Chang Holdings. Zuvor zählten Asset-Manager Finch Properties und der US-amerikanische Investmentfonds Och-Ziff das MAC zu ihrem Portfolio. Die Verkäufer wurden bei der Transaktion von BNP Paribas Real Estate beraten.

Bei der Immobilie handelt es sich um ein 13-geschossiges Multi-Tenant-Haus mit rund 30 Mietern wie z.B. Dell, Mastercard und Lufthansa. Derzeit seien 84% des Gebäudes vermietet, ab Juni 2018 soll die Quote auf mehr als 95% steigen, lassen die Asiaten wissen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (Walt) beträgt etwa vier Jahre, weniger als ein Fünftel der Verträge läuft innerhalb der nächsten zwei Jahre aus. Vor etwa drei Jahren sah das noch anders aus. Im April 2015 hatten Och-Ziff und Finch Properties das Objekt mit 30% Leerstand und kurzfristig auslaufenden Mietverträgen auf weiteren 30% der Fläche erworben. Sie blätterten damals dafür rund 150 Mio. Euro hin. Mit Blick auf den aktuellen Verkaufspreis von rund 245 Mio. Euro hat sich ihre in angepasste Vertragsstrukturen und eine neue Kantine gesteckte Arbeit gelohnt.

CapitaLand lobt allerdings vor allem etwas anderes: die Lagequalität der Immobilie. Sie sei nah am Flughafen, der weiter ausgebaut wird, ab 2019 auch unweit einer S-Bahn-Station sowie in 20-Minuten-Distanz zur Frankfurter Innenstadt. Für Großstadt-Asiaten nur ein Katzensprung.

Frankfurt ist den Singapurern zudem kein ganz unbekanntes Pflaster. Hotelbetreiber Ascott gehört zur CapitaLand-Gruppe und ist mit dem Citadines City Centre in Frankfurt vertreten.

Das Japan Center ist an die GEG verkauft worden. Unter den Bietern sollen aber auch Asiaten gewesen sein.
Quelle: Immobilien Zeitung Urheber: Anke Pipke

Nur wenige Tage vor Bekanntwerden des MAC-Verkaufs wurde ein weiterer Großabschluss öffentlich: der Deal mit dem Japan Center. Welche Immobilie wenn nicht diese würde man nun in asiatischem Eigentum wähnen? Nein, es ist die GEG German Estate Group, die das Bürohaus am Taunustor von Commerz Real gekauft hat.

Das Gesamtinvestitionsvolumen wird mit rund 280 Mio. Euro angegeben, das Closing für Jahresanfang 2018 erwartet. Bei der Transaktion waren BNP Paribas Real Estate, Noerr, SammlerUsinger und CBRE Preuss Valteq beratend tätig.

Die Immobilie in Bestlage des Frankfurter Bankenviertels bietet rund 29.000 m² Mietfläche, die aktuell komplett vergeben sind. Ein Ergebnis, in das Commerz Real in der vergangenen Zeit besonders viel Energie gesteckt hat. Im März 2013 summierten sich die Leerstände auf eine Quote von 46,5%, über die folgenden Jahre wurde allerdings die Europäische Zentralbank zum Großmieter und verlängerte zuletzt gar ihre Verträge. Mit dem Ausbau flexibler Büroflächen, einer modernisierten Haustechnik und einer aufgefrischten Lobby gelang es Commerz Real in den vergangenen 18 Monaten, die Immobilie zu repositionieren und die Mietflächen dauerhaft zu belegen.

Mit dem Verkauf trennt sich Commerz Real von einem Objekt, das sie seit 2002 in dem Portfolio ihres Fonds hausinvest führte. Im Halbjahresbericht des Fonds wurde der Verkehrswert des Japan Centers zum 30. September 2017 mit gut 223 Mio. Euro angegeben. Ein Verkaufspreis von 280 Mio. Euro dürfte für die Anleger einen guten Schnitt ergeben.

Marktteilnehmern zufolge hatten auch bei diesen Verhandlungen asiatische Interessenten ihre Finger mit im Spiel. Insgesamt soll es drei Bieter gegeben haben, einen aus Fernost. Dass die Wahl letztlich auf die GEG gefallen ist, sei ihrer Expertise zu verdanken, die sie mit ihren Projekten MainTor und Global Tower (ehemaliges Commerzbank-Hochhaus an der Neuen Mainzer Straße 32-36) gesammelt habe, heißt es in der Branche.

Dass es gerade in Frankfurt etliche Verkaufsverhandlungen mit ausländischer Beteiligung gibt, ist kein Zufall. Auswärtige Investoren seien vor allem an großvolumigen Büroobjekten interessiert, erklärt das Maklerhaus BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Und da werde man innerhalb des deutschen Marktes am ehesten in Frankfurt fündig. Kein Wunder also, dass Frankfurter Großdeals sogar in der Mehrheit von ausländischen Käufern getätigt worden sind.

Insgesamt blickt Frankfurt auf ein recht lebhaftes Investmentjahr 2017 zurück. Mit einem Umsatz von rund 7,5 Mrd. Euro liege die Bankenstadt im bundesweiten Vergleich der sieben bedeutendsten Standorte nach Berlin (7,92 Mrd. Euro) auf Platz zwei, melden die Makler von BNPPRE. Das sei ein Plus von 12% und gelte als höchster Umsatz der vergangenen Dekade. Die Kollegen von Colliers summieren den Umsatz auf 6,9 Mrd. Euro und das Plus auf 13%. JLL kommt auf 7,1 Mrd. Euro und betont, dass allein im Schlussquartal über die Hälfte des Jahresvolumens registriert worden sei.

Wer sich allein die Bürodeals anschaut, sieht Frankfurt sogar auf einem bundesweiten Spitzenplatz. 5,61 Mrd. Euro haben die BNPPRE-Makler zusammengezählt. Dabei dürfte nicht zuletzt ein Großdeal Ende November beigetragen haben: CA Immo und eine Gruppe an Versorgungswerken hat den Tower 185 für 775 Mio. Euro an Deka Immobilien verkauft (siehe "Deka kauft Tower 185 für 775 Mio. Euro", IZ 49/17).

Deals aus den letzten Monaten

In den vergangenen etwa drei Monaten wurde eine Vielzahl an Verkaufsabschlüssen in Frankfurt bekannt. Eine Auswahl: Ende September wird öffentlich, dass Phoenix und Groß & Partner die DB-Netz-Zentrale an einen von Amundi Real Estate verwalteten Fonds verkauft haben. Der Preis wird in Marktkreisen auf etwa 220 Mio. Euro geschätzt. CA Immo und eine Gruppe von Versorgungswerken trennen sich vom Tower 185. Deka Immobilien zahlt 775 Mio. Euro dafür. Die Immobilien-AG Aroundtown kauft im Dezember das Lurgihaus im Rahmen einer Zwangsversteigerung für 90 Mio. Euro. Es hat eine Nutzfläche von 76.280 m². Ein BNPPRE-Fonds kauft im Dezember die Fiat-Zentrale im Lindley-Quartier im Ostend. Ihre Gesamtmietfläche bemisst sich auf 10.000 m². api

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