Mietpotenzial sorgt für hohe Vervielfältiger

Das Kaufmannshaus wurde im Portfolio von RFR an Signa verkauft.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Hamburg. Den Umsatz des Rekordjahres 2016 hat der Hamburger Investmentmarkt 2017 nicht erreicht - trotz starker Nachfrage zunehmend auch internationaler Investoren. Primär werden Bürogebäude gehandelt. Wer hier in den vergangenen Jahren gekauft hat, freut sich über endlich steigende Mieten, statt Liquidität zu generieren, die dann schwer zu platzieren ist.

Mit 1,6 Mrd. Euro ist das vierte Quartal 2017 nach Zahlen von Grossmann & Berger (G&B) das umsatzstärkste Schlussquartal am Hamburger Investmentmarkt seit 2006. Trotzdem hat Axel Steinbrinker, G&B, einen Umsatzrückgang von 4,5 Mrd. Euro 2016 auf 3,9 Mrd. Euro im vergangenen Jahr erfasst - einen Rückgang von 13%. Das Minus bestätigen - zwar mit einer erheblichen Spanne von 3,4 Mrd. Euro (Colliers) bis 4,06 Mrd. Euro (JLL) - auch die anderen Maklerhäuser. "Die Nachfrage von Investoren aus dem In- und Ausland ist außerordentlich hoch", betont Steinbrinker. "Allerdings möchten sich aufgrund des Anlagedrucks nur wenige Investoren von ihren Immobilien in Hamburg trennen."

Kollege Sascha Hanekopf, Savills, ergänzt: "Gerade hat das Mietwachstum in Hamburg eingesetzt. Warum sollten die Eigentümer jetzt verkaufen?" Da Hanekopf aber natürlich an verkaufswilligen Eigentümern interessiert ist, beantwortet er die Frage gleich selbst: "Verkäufe sind für Bestandshalter interessant, die ohnehin investieren müssen. Da drückt der Markt aktuell ein Auge zu und bietet auch hier sehr ambitionierte Preise."

Tatsächlich sieht G&B die Spitzenrendite für Büro- und Geschäftshäuser Ende des vierten Quartals mit 2,9% erstmals unter der 3%-Marke. Während BNPPRE die Bürorendite bei 3,15% und Colliers bei 3,30% sehen, erwartet auch JLL mit aktuell 3,05%, dass die 3%-Linie bald unterschritten wird. "Die Mieten sind in Hamburg im Vergleich zu Düsseldorf, Frankfurt, Berlin oder München unterbewertet", erklärt Sarah Cervinka, JLL. "Hamburg hat Nachholbedarf. Objekte mit kürzerer Mietdauer sind deshalb sehr gefragt, um Reserven einzukaufen. Dafür werden hohe Faktoren gezahlt."

So wurde das Büro- und Geschäftshaus Kaisergalerie in den Großen Bleichen 23-27 für 170 Mio. Euro vom Joint Venture Quantum Immobilien/alstria office Reit an die Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland verkauft - zu einem Vervielfältiger von über 30. Nie wurden in Hamburg in einem Jahr zudem mehr Immobilien zu Preisen über 100 Mio. Euro verkauft als 2017. Topdeal ist nach Zahlen von G&B der Verkauf des Hotels Radisson Blu Dammtor von Azur Property Investments an das norwegische Family-Office der Wenaasgruppen für knapp 200 Mio. Euro. Es folgen das HafenCity Gate am Sandtorkai 74-77, das für 175 Mio. Euro von Orion Capital Managers an Patrizia veräußert wurde, sowie die Kaisergalerie.

Im vierten Quartal kamen der Verkauf des Arkadenhofs am Neuen Wall/Jungfernstieg sowie des Kaufmannshauses an der Bleichenbrücke 10 im Rahmen eines fünfteiligen Portfolios hinzu, das von der RFR Holding zur Signa Holding wechselte. Die beiden Hamburger Büro- und Geschäftshäuser liegen ebenfalls deutlich im dreistelligen Segment.

Die umsatzstärksten Teilmärkte sind nach G&B die Klassiker: City (38%), City Süd (14%) und Hafencity (11%). Besonders lebhaft ging es am Heidenkampsweg in der City Süd zu. Hier verkaufte Morgan Stanley im dritten Quartal für insgesamt 120 Mio. Euro das Doppel-X-Haus, das an DIC Asset ging, das Victoria Office, welches sich La Française sicherte, sowie das Künstlerhaus. Zudem verkaufte publity hier das Economic Center an BlackRock und alstria erwarb im Rahmen eines Portfolios das City Tor sowie den Heidenkampsweg 44-46.

Gekauft wird in Hamburg weiterhin vor allem von deutschen Investoren. Nach 65% 2016 sorgten sie im vergangenen Jahr für 60% des Umsatzes. Richard Winter, JLL, erwartet einen wachsenden Anteil internationaler Investoren aus Übersee und Fernost. "Inzwischen haben wir einen großen Markt für Produkte im dreistelligen Millionensegment. Die Elbphilharmonie hat internationale Aufmerksamkeit erzeugt und selbst G20 hat geholfen." Allerdings bleibe Hamburg nicht zuletzt wegen der schlechten Flugverbindungen hinter Berlin, München und Frankfurt "zweite Liga".

Doch Büroflächen in der City bleiben knapp. "Einerseits sinkt der Leerstand auf inzwischen unter 5%", erklärt Winter. "Zum Zweiten steigt die Zahl der Bürobeschäftigten und drittens wird bei großen Neubauprojekten wie Commerzbank oder Allianz Bürobestand abgerissen und in Mischung mit Hotels, Wohnungen sowie Einzelhandel wiedererrichtet." Gleichzeitig wachse der Anteil von Büroflächen in St. Pauli, Bahrenfeld, Teilen von Altona, St. Georg oder Ottensen. "Wohnen und Arbeiten rücken zusammen. Der Agenturneubau von WPP in Ottensen ist dafür ein gutes Beispiel."

Für 2018 "dürfte es angesichts der geringen Verkaufsbereitschaft keinen neuen Rekord geben", erwartet Steinbrinker, doch es gebe mit dem modernisierungsbedürftigen Hanse-Viertel, der Wandelhalle des Hauptbahnhofs oder dem Projekt des Olympus-Headquarters in der City Süd eine Reihe von großen Transaktionen in der Pipeline. "Daher rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen mindestens auf dem Niveau des Zehn-Jahres-Mittels in Höhe von 2,8 Mrd. Euro."

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