Rekord am Büroflächenmarkt

Hamburg. Mit bis zu 640.000 m2 hat der Hamburger Büroflächenmarkt den bisherigen Rekord von 2007 eingestellt. Dabei spielten erstmals Anmietungen durch Coworking-Betreiber eine bedeutsame Rolle.

Mit einem Flächenumsatz von 613.000 m2 (BNPPRE) bis 640.000 m2 (Grossmann & Berger, Engel & Völkers) im Jahr 2017 konnte am Hamburger Büromarkt der bisherige Rekord von 2007 übertroffen werden. Allein 100.000 m2 entfielen auf die vier größten Abschlüsse (siehe "70.000 m² allein für G+J und Olympus"). Nach wie vor ist der größte Teilmarkt die City mit einem Viertel des Umsatzes - und das ohne einen Großabschluss mit mehr als 10.000 m2. Es folgen die City Süd (Olympus-Zentrale) und die Hafencity (Gruner + Jahr).

Bezeichnenderweise steuerte Coworking-Betreiber WeWork mit 7.800 m2 im Hanseforum den größten Umsatz in der City bei. Nach Zahlen von Grossmann & Berger (G&B) summiert sich die Fläche der von Business-Centern und Coworkinganbietern gemieteten Räume 2017 auf 50.000 m2 - davon das Gros in der City. Davon mietete allein WeWork im Hanseforum und mit drei weiteren Anmietungen - Europa-Passage (6.400 m2), Richard-Böse-Haus am Gänsemarkt (3.500 m2) und am Sandtorpark in der Hafencity (3.200 m2) - über 20.000 m2.

Im vierten Quartal sicherte sich zudem Regus Spaces 8.300 m2 im Kallmorgen Tower auf der Spiegelinsel. "Die Coworkinganbieter sind weiter auf Expansionskurs", erklärt Andreas Rehberg, G&B. "Angesichts des niedrigen Leerstands vor allem in zentralen Lagen konkurrieren sie mit klassischen Büronutzern." Die Flexibilisierung der Arbeitsplätze, -zeiten und -strukturen, die von den Coworkinganbietern forciert wird, hat auch zu dem seit fünf Jahren steigenden Flächenumsatz in Hamburg beigetragen. So haben sich die Vertragslaufzeiten in den letzten Jahren von acht auf etwa 4,5 Jahre fast halbiert.

"Arbeitsplätze wird es weiter geben", betont Richard Winter, JLL. "Nur: Wer betreibt sie? Wie flexibel sind Verträge? Wie reagieren Deka oder Union Investment? Höhere Mieten zugunsten einer höheren Flexibilität bei den Laufzeiten?" Stefan Marburg, Savills, verweist auf die zunehmende Serviceorientierung der Mieter. "Die gewachsenen Anforderungen der Mitarbeiter und Unternehmen an ihre Arbeitsplätze - Concierge, Café, Kita, Spa - bei gleichzeitiger Flexibilisierung der Vertragslaufzeiten erhöhen den Serviceanteil und damit die Servicekosten." Im Moment gebe es noch eine Angebotslücke zwischen der klassischen Vermietung leerer Büroräume und den von Betreibern wie Mindspace oder WeWork betriebenen Workspaces. "Die Gebäude und Büroflächen müssen heute und künftig mehr können. Die Generation Y hat Bedürfnisse und wird sie auch durchsetzen."

Neben den steigenden Baukosten sorgen auch die wachsenden Anforderungen der Mieter für steigende Mieten - von der Verknappung des Flächenangebots einmal abgesehen. So ist der Leerstand nach Angaben der Hamburger Makler auf 4,3% (G&B, E&V) bis 5,1% (BNPPRE) gesunken. Zudem liegt die Bautätigkeit nach Werten von BNPPRE mit 225.000 m2 etwa 38% unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Nur noch 32% dieser Flächen sind verfügbar. Oliver Horstmann, Engel & Völkers, rät deshalb, bereits 24 Monate vor einem Bedarf die Suche zu starten.

Während einige Makler eine Seitwärtsbewegung der Spitzenmiete bei 26 Euro/m2 erkennen, sieht BNPPRE ein Wachstum um 2% auf 26,50 Euro/m2 - bei der Topmiete sogar um 6%. Die Durchschnittsmiete hingegen bewegt sich nach Zahlen von BNPPRE auf dem Niveau von 14,90 Euro/m2 seitwärts. Heiko Fischer, BNPPRE, sieht die Ursache im geringen Angebot moderner Flächen. So ist nach Zahlen von G&B in der Hafencity durch Neuvermietungen in Projekten wie Gruner + Jahr oder Kühne & Nagel im Shipyard die Durchschnittsmiete um 16% geklettert. Beim Branchenranking liegt nach der G&B-Statistik der Bereich Information und Telekommunikation mit 16% vorn, gefolgt vom verarbeitenden Gewerbe (14%) sowie Bau und Immobilien (13%) - wozu auch die Coworkingflächen gerechnet werden.

Für 2018 rechnen die Makler auch aufgrund des Flächenmangels mit keinem weiteren Rekord. Fischer erwartet etwa 550.000 m2. "Ein Anstieg der spekulativen Bautätigkeit zeichnet sich nicht ab. Daher dürften die meisten Gesuche in Bestandsobjekten erfolgen, wodurch sich der Leerstandsabbau weiter fortsetzen dürfte." Rehberg erwartet einem Umsatz von 512.000 m2, das entspräche dem Zehn-Jahres-Mittel.

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