Büromarkt knackt zum dritten Mal alle Rekorde

Der Zauberwürfel Cube am Hauptbahnhof wird spekulativ errichtet.
Quelle: CA Immo

Berlin. "Allzeithoch", "erneuter Rekord" und "bärenstark", jubeln die Makler und gießen doch gleich wieder Wasser in den Wein. Ob sich das Spitzenergebnis noch einmal toppen lässt, sei fraglich. Der Markt sei leer gefegt, die Mieten "explodieren", der Neubau hinke der Nachfrage bedenklich hinterher.

Aller guten Dinge sind drei: Zum dritten Mal in Folge kann der Berliner Büromarkt ein Rekordergebnis vermelden. 928.000 m² Vermietungsleistung fuhren die Vermittler ein - nach 871.000 m2 im Jahr 2016 und 832.000 m2 im Jahr 2015. Die übrigen Maklerhäuser kommen auf ganz ähnliche Zahlen wie Tibor Frommold, Vorstand von Angermann Real Estate. Die Kollegen von Aengevelt bilanzieren 893.000 m2, Marcus Lehmann von Colliers International 937.000 m2 oder ein Plus von 8% und Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter bei BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), 913.000 m2 und einen Zuwachs um 9%.

Doch vielleicht ist das Ende der Fahnenstange erreicht, ohne dass die Wirtschaft der deutschen Boomstadt Berlin leidet. Sobald neue Kontore gebaut würden, stöhnt Aengevelt-Researcher Frank Korablin, sind die ganz schnell wieder weg. Ein Hoffnungsschimmer sei zwar die erhöhte Bautätigkeit, ergänzt Frommold. "Durch die hohen Vorvermietungsraten werden allerdings nur 20% bis 25% der entstehenden Flächen tatsächlich zur Verfügung stehen."

Das Bauvolumen habe sich in den vergangenen zwölf Monaten zwar um stolze 56% auf 577.000 m2 erhöht, assistiert Dohrwardt. Trotzdem gibt es nur magere 9% mehr zu vermieten. Alles andere ist schon wieder weg. Am meisten gebaut wird derzeit rund um die Mercedes-Benz-Arena, wo sich der Onlinehändler Zalando breitmacht. Hier entstehen 102.500 m2, gefolgt vom Hauptbahnhof mit 96.500 m2, wo Platzhirsch CA Immo fleißig baut - zum Teil mit Vorvermietung, aber auch spekulativ. Prominentestes Beispiel ist der Zauberwürfel Cube, den die Österreicher nach England verkauft haben. In diesen beiden Lagen sind mit 41.500 m2 bzw. 64.500 m2 auch noch die meisten Flächen verfügbar. Potenzielle Mieter müssen sich jedoch gedulden, bremst Dohrwardt. Nur rund 43.000 m2, das sind 16% der noch verfügbaren Flächen, werden 2018 auch fertig.

Ein neuer Rekord sei damit 2018 unwahrscheinlich, deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt von ca. 621.000 m2 werde das Ergebnis aber liegen, prognostiziert Frommold. Etwas optimistischer gibt sich Dohrwardt. Mit "über 800.000 m2" legt er noch eine Schippe obendrauf. "Da viele Mieter und Eigennutzer auch längere Wartezeiten bis zum Bezug akzeptieren und bereits frühzeitig Verträge abschließen, ist die Flächenknappheit nicht direkt im Flächenumsatz abzulesen", so der Fachmann. Allerdings hätten Interessenten ihre Flächengesuche im Jahr 2017 oft nicht verwirklichen können. "Und es kommen stetig weitere hinzu." Noch mutiger gibt sich Lehmann, der davon ausgeht, dass der Markt Ende 2018 die 900.000-m²-Marke erneut knackt.

Der rückläufige Leerstand sei die Achillesferse des Berliner Büromarkts, sagen die Experten. Derzeit sind 452.000 m2 Fläche auf dem Markt. Bei einem Bestand von rund 21,5 Mio. m2 entspricht dies einer historisch niedrigen Leerstandsquote von rund 2%, rechnet Angermann vor. "Insbesondere innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings wird angemietet, was der Markt hergibt." Das Leerstandsvolumen habe sich "rasant reduziert", sagt auch Dohrwardt. Allein bei den "modernen Flächen", also solchen, die sich gut und teuer vermieten lassen, sank der Wert um 30% auf jetzt noch magere 121.000 m2.

Die hohe Nachfrage bei knappem Angebot treibt die Preise. "Sowohl die Durchschnitts- als auch Spitzenmiete ist im Jahresverlauf geradezu explodiert", sagt Lehmann. Der Durchschnittswert kletterte binnen Jahresfrist um 15% auf 19,15 Euro/m2, die Spitzenmiete um 9% auf 31,30 Euro/m2.

"Obwohl die Zeiten auf den bundesweiten Büromärkten generell außerordentlich gut sind, sticht Berlin noch einmal hervor", vermerkt auch Dohrwardt. "In keiner anderen Stadt in Deutschland herrscht eine ähnliche Flächenknappheit, und in keiner anderen Stadt entwickeln sich die Mietpreise derart rasant." In Zahlen heißt das: ein Plus von 16% auf 33 Euro/m2 bei der Spitzenmiete und von 22% auf 19,20 Euro/m2 für den Durchschnittswert. Auf 33 Euro/m2 in der Spitze kommt auch das Maklerunternehmen Savills. Als Durchschnittswert errechneten die Vermittler 21 Euro/m2.

Mit 40% am stärksten kletterten die Preise rund um die Mercedes-Benz-Arena, bilanziert Colliers. Hier liegt der durchschnittliche Mietpreis derzeit bei 27,50 Euro/m2. Um ein Fünftel legten die Preise in der westlichen Innenstadt zu, wo durchschnittlich 18,30 Euro/m2 gezahlt werden. "Für Neuanmietungen im Büroturm des Upper West werden 36 bis 42 Euro/m2 auf den Tisch gelegt", so Lehmann. Tendenz steigend, da sind sich die Fachleute weitgehend einig. "Berlin muss sich mit seiner Spitzenmiete, die 2018 jenseits der 30 Euro-Marke liegen wird, nicht hinter Frankfurt und München verstecken", prognostiziert Korablin.

Fleißigste Mieter im vergangenen Jahr waren neben der öffentlichen Hand und den Kreativen die Coworker. "Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte haben Coworkinganbieter ihre ohnehin schon stark vorhandene Aktivität noch mal deutlich erhöht", sagt Frommold. Beispiel WeWork, die am Potsdamer Platz 13.000 m2 vom Markt nahmen. Das sei der dickste Deal im letzten Quartal des vergangenen Jahres gewesen.

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