"Gestandene Manager zu Besuch im Start-up-Zoo"

Über das Maß an wünschenswerter Digitalisierung diskutierten (v.l.n.r.): Oliver Strumpf (Heico Investment Management), Stefan Stüdemann (fiveandfriends), Antoinette Hiebeler-Hasner (Vistra), Alexandre Grellier (Drooms), Johannes Zahn (Connos) und Jean Christophe (Deutsche Pfandbriefbank).
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler

Proptech-Vertreter waren auf der Digitalkonferenz des Fondsforums allenfalls im Publikum vertreten, auf die sonst üblichen Start-up-Vorstellungen hatte der Veranstalter dagegen bewusst verzichtet. Die Vorträge und Diskussionen zeigten, dass Digitalisierung erst mal Geld kostet, ihr Nutzen nicht immer von Anfang an klar ist und Proptechs zwar Ideen mitbringen, aber kein Allheilmittel sind.

Dass das Bessere der Feind des Guten ist, formulierte bereits der Philosoph Voltaire - der hätte sich demnach auf der Digitalkonferenz, die das Fondsforum vergangene Woche in Frankfurt veranstaltete, ziemlich wohlfühlen können. Denn gut wäre es, wenn sich die Immobilienbranche zunächst mal auf einheitliche Datenstandards einigen könnte. Dieses Ansinnen würde jedoch durch allzu schwärmerischen Umgang mit Proptechs erschwert, die ja bekanntlich stets auf der Jagd nach der besseren Lösung sind. Das jedenfalls ist die Ansicht von Jörn Stobbe, COO von Union Investment Real Estate: "Standards bedeuten Regulierung und viele Proptechs wollen Regulierungen aufbrechen, also sind sie zunächst mal der Feind des Standards."

Dessen ungeachtet hat sich Union Investment mit Architrave selbst ein ebensolches Proptech geholt, um die eigenen Gebäudedaten besser auswerten zu können. "Der Datenwust ist immens", beschreibt Stobbe eines der drängenden Probleme vieler Bestandshalter. "Smart Analytics ist daher bei uns einer der am schnellsten wachsenden Bereiche." Nur allzu gut erinnert sich Stobbe noch an die Zeit vor zehn Jahren, als die Zusammenstellung eines Datenraums für eine Großtransaktion ein halbes Jahr dauerte und der Deal beinahe gescheitert wäre, weil nicht alle Dokumente rechtzeitig vorlagen. Langfristig müsse es ein Ziel der Branche sein, nicht nur gemeinsame Datenstandards zu entwickeln, sondern auch frei zugängliche Daten allgemein verfügbar zu machen, um ein Benchmarking zu erleichtern.

Marko Bohm, Geschäftsführer von Strabag Property and Facility Services, richtete sein Augenmerk auf die Daten, die das Gebäude selbst produziert. So seien durch vorausschauende Wartung (Predictive Maintenance) erhebliche Einsparungen im Gebäudebetrieb möglich. "Dazu reichen historische Daten nicht aus, wir brauchen Sensorik in der jeweiligen Anlage." Dann jedoch meldet der Fahrstuhl schon Tage bis Wochen vorher, dass er kaputtgehen wird. Die Angst vor Transparenz, die manchen noch umtreibt, hält Bohm für genauso unsinnig wie ein zu großes Vertrauen in technische Spielereien: "In den meisten Kellern gibt es nun mal kein WLAN - da nutzt eine Datenbrille wenig."

Der Wirtschaftsingenieur Sascha Friesike, Professor an der Universität Amsterdam und Mitglied der dortigen Forschungsgruppe Digitale Innovation, räumte in seinem Vortrag mit einigen digitalen Mythen auf und entlarvte intellektuelle Kurzschlüsse, die Uneingeweihten in Bezug auf die Digitalisierung oft unterlaufen. Die viel zitierte Disruption, also das plötzliche Umwälzen bekannter Geschäftsmodelle, ist für Friesike vor allem ein Modewort, das der Überprüfung mit der Realität nicht standhält: "Echte Disruption ist deutlich seltener als allgemein unterstellt."

Die meisten technologischen Neuerungen erfolgen laut Friesike vielmehr schleichend, was es aber schwierig machen könne, den richtigen Zeitpunkt zu erkennen, um mitzumachen. "Das Potenzial einer Technologie zu überschätzen, kann noch viel gefährlicher sein, als es zu unterschätzen", mahnte er. Denn die Überschätzung führe zu sinnlos getätigten und damit verlorenen Investitionen. Das Verhalten gestandener Manager, die regelmäßig in Berlin Junggründer in deren Coworking-Spaces aufsuchen, um dort an die Scheibe zu klopfen und nach dem Stand der Dinge zu fragen, erinnert den Forscher zuweilen an eine Art Start-up-Zoo. "Der Prozess der Produktentwicklung hat sich durch die Digitalisierung nicht geändert", bemerkte der Professor trocken. "Bevor Sie eine App programmieren lassen, sollten Sie sich stets fragen, welches Kundenproblem Sie damit eigentlich lösen wollen."

Ganz praktische Problemlösungen am Bildschirm zeigten Jeroen van Megchelen, CEO des niederländischen Unternehmens Ledger Leopard, und Martin Müller, Leiter Fund Accounting bei GLL Real Estate Partners. Der Niederländer van Megchelen hat für das Gesundheitswesen in seinem Heimatland eine Software auf Basis der Technologie verteilter Datenbanken (Blockchain) entwickelt, mit der Ärzte, Krankenhäuser und Krankenkassen auf sichere Weise Patientendaten austauschen können. Den Einsatz solcher Smart Contracts, in denen per Mausklick Verträge unterzeichnet und abgerechnet werden, kann sich van Megchelen auch für die Immobilienbranche vorstellen, etwa für Kurzzeitmietverträge.

Fondsbuchhaltungsspezialist Müller hingegen führte vor, welche Datenauswertungen mit einer geeigneten Software für den Investmentmanager heute schon möglich sind, sogar mit dem mobilen Endgerät von unterwegs aus. Natürlich lassen sich solche Daten immer noch ins Excelformat überspielen. Jedoch mahnte Müller: "Wir müssen weg von Excel als Frontend-Anwendung." Dazu sei die Gefahr viel zu groß, bei Nutzung der gängigen Tabellenkalkulation im Investmentalltag die aktuelle Version der jeweiligen Datei nicht mehr zu kennen. Gerade bei größeren Portfolios führt das unweigerlich zu Verwirrung.

Wenig Einigkeit herrschte in der abschließenden Diskussionsrunde darüber, wie viel Digitalisierung dem Investmentmanagement eigentlich guttut. Antoinette Hiebeler-Hasner, Partnerin der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Vistra, hält etwa 60% der Geschäftsprozesse sinnvollerweise für digitalisierbar. Andere Stimmen wünschten sich eine vollständige Digitalisierung, während Jean Christophe, Head of Public Investment Finance der Deutschen Pfandbriefbank, die zukünftig entstehenden Prozesse gleich mit digitalisieren will und eine Quote von 120% empfiehlt.

Einen etwas differenzierteren Blick empfahl Alexandre Grellier, CEO des Datenraumanbieters Drooms. Zwar werde die Digitalisierung allen Unkenrufen zum Trotz weiter voranschreiten: "Vor zehn Jahren konnte sich niemand vorstellen, dass ein Anwalt eine Due-Diligence-Prüfung am Bildschirm durchführt - heute ist das Realität", sagte Grellier. Andererseits gehe es der Immobilieninvestmentbranche gut und viele würden die Notwendigkeit gar nicht sehen, jetzt in neue Technik zu investieren. "Am Ende kostet Digitalisierung immer erst mal Geld", stellte Grellier nüchtern fest.

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