"Die Preisspirale hat die neuen Bundesländer erreicht"

Denkmalgeschützter Edeka-Markt in Halle.
Quelle: TLG Immobilien AG

Vor zwei Jahren konnte man in den neuen Bundesländern als Investor von Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels (LEH) noch das ein oder andere Schnäppchen machen. Inzwischen sind Supermärkte und Fachmarktzentren auch im Osten mindestens zwei Jahresmieten teurer geworden. Der Preisunterschied zwischen Ost- und Westdeutschland beträgt Experten zufolge höchstens noch "eine halbe oder eine Jahresmiete".

Regionale Schwerpunkte des Portfolios liegen in Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. Über 90 Prozent der Mieteinnahmen werden durch Objekte in den alten Bundesländern und Berlin generiert."

Dieser Satz stammt aus einer Pressemitteilung von 2017. Ein großer westdeutscher Investor annonciert den Kauf mehrerer Dutzend Lebensmittelmärkte. Aber warum wird die Tatsache hervorgehoben, dass 90% der Mieteinnahmen aus den alten Bundesländern kommen? Gibt es hier einen Subtext? Wirkt die Tatsache, dass ein Supermarkt in der alten Bundesrepublik liegt, immer noch wertsteigernd?

Der jüngste Edeka-Deal in Rostock deutet auf das Gegenteil hin. Für einen Kaufpreisfaktor von deutlich jenseits 20 verkauft Deutschlands größter Lebensmitteleinzelhändler das Fachmarktzentrum Warnow Park an die Investmentgesellschaft Corestate (siehe "Edeka erzielt Spitzenpreis", IZ 5/18). Das ist einer der höchsten Vervielfältiger, die für einen großen Nahversorger hierzulande jemals bezahlt wurden.

Liegt das nur an dem langfristigen Mietvertrag mit der Edeka-Tochter Marktkauf (bis 2035)? Wurde hier also, wie ein erfahrener Fachmarkt-Investor nahelegt, weniger eine Immobilie als ein "Edeka-Bond" verkauft? Oder ist Rostock jetzt eben genauso teuer wie Mannheim oder Wiesbaden? Hat der Rostocker Makler Uwe Lutter Recht, wenn er behauptet: "Bei uns wird gar nicht mehr zwischen neuen und alten Bundesländern unterschieden. Einen Preisunterschied gibt es nicht, es sei denn, er ist durch den jeweiligen Mikrostandort gerechtfertigt."?

"Ich glaube, es gibt noch einen Preisabschlag für Ostdeutschland", sagt Niclas Karoff, Geschäftsführer des Ost-Spezialisten TLG Immobilien. "Bestimmte deutsche Investoren machen noch einen Unterschied zwischen West- und Ostdeutschland. Ich halte das Thema aber nicht mehr für wirklich signifikant. Vor fünf Jahren wurde die West-Ost-Karte noch deutlich stärker gespielt."

Susanne Klaußner, Geschäftsführerin der GRR Group aus Erlangen, äußert sich ähnlich. "Es gibt den Discount auf ostdeutsche Standorte noch, aber er beträgt vielleicht eine halbe oder eine Jahresmiete. Und eigentlich auch nur noch im Vergleich zu Süddeutschland und einigen prosperierenden Städten im Westen und Norden Deutschlands. Wenn Sie Ostdeutschland allgemein mit dem Ruhrgebiet vergleichen, gibt es den Discount meiner Erfahrung nach nicht mehr."

Wenn Fachmarkt-Investoren ihre Skepsis gegenüber Ostdeutschland begründen, wird häufig auf die geringere Kaufkraft und die negative Bevölkerungsentwicklung verwiesen. Gerade das letztere Argument findet Klaußner nicht stichhaltig. "80% aller deutschen Kommunen verlieren Einwohner. Dann dürften wir ja gar nichts mehr kaufen." Die nachträgliche Betrachtung der Bevölkerungsprognosen für den Zeitraum 2010 bis 2017 zeige zudem, dass "die tatsächliche Verschlechterung nicht so stark war wie angenommen".

Klaußner findet das Preisniveau für LEH-Immobilien generell fragwürdig. "Neulich wurde mir ein neuer Edeka in einer fränkischen Kleinstadt mit 12.000 Einwohnern für den Faktor 18,5 angeboten. Begründung: Es ist Bayern!" Da kann Klaußner, selbst Fränkin, nur den Kopf schütteln. "Solche Preise gehen wir nicht mit."

Spitzenpreis in Rostock. Edeka verkaufte den Warnow Park für einen Kaufpreisfaktor jenseits der 20.
Quelle: imago, Urheber: Jens Koehler

John Wilkinson, Geschäftsführer der auf deutsche Supermärkte spezialisierten irischen Investmentgesellschaft Greenman, glaubt, dass der oft erhebliche Preisunterschied zwischen West und Ost mit negativen Erfahrungen westdeutscher Investoren zu tun habe. "Der Ost-West-Risiko-Discount war im Wesentlichen eine reflexartige Reaktion auf Verluste, die Investoren in den 1990er Jahren bei Engagements in den neuen Bundesländern erlitten haben." Wilkinson fand die Preisunterschiede jedoch schon immer unberechtigt. "Die Mieter sind, gerade bei Einzelhandelsobjekten, sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland die gleichen. Die demografische Struktur der Städte außerhalb der Top Sieben, insbesondere das durchschnittliche Alter der Bevölkerung, ist ähnlich. Und oft sind auch die Unterschiede in der Kaufkraft nicht besonders groß."

Ein Investor, der bisher eher einen Bogen um die neuen Bundesländer gemacht hat, ist die auf großflächige Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Hahn-Gruppe aus Bergisch Gladbach. 95% ihrer Fondsinvestments liegen in der alten BRD. "Grundsätzlich spricht nichts gegen die neuen Bundesländer. Es gibt dort allerdings vergleichsweise wenige Investmentregionen, die für uns infrage kommen", sagt Hahn-Vorstand Thomas Kuhlmann. Als mögliche Anlageregionen nennt er Leipzig, Dresden und die "touristischen Hochburgen an der Ostseeküste".

Hubertus von Wrangel, auf große LEH-Immobilien spezialisierter Berater aus München, wies 2016 in der Immobilien Zeitung (IZ) auf die Chancen für Investoren in Ostdeutschland hin (siehe "Bei Fachmarktzentren kann Faktor 19,5 sinnvoll sein", IZ 39-40/16). "Wenn jemand den Einstieg sucht, ist er gut beraten, nach Alternativen zu suchen, z.B. ein SB-Warenhaus in den neuen Bundesländern zu kaufen", sagte Wrangel damals. Heute sieht der Münchner die Lage etwas anders. "Die Preisspirale hat auch die neuen Bundesländer erreicht. In manchen Fällen wollen die Verkäufer aber so viel, dass die Käufer Abstand nehmen, zumindest noch." Seine Einschätzung von 2016 schränkt er wie folgt ein: "Als ich das gesagt habe, lagen die Preise in den neuen Bundesländern bei dem 13,5- bis 14fachen. Wenn die Eigentümer solcher Immobilien jetzt auch 17fach wollen, würde ich es als Investor nicht machen."

Und was sagt er zu Faktor 22 für den Warnow Park? Wrangel überlegt. "Die Stadt verliert zwar jährlich 0,2% Einwohner, sie steht damit aber deutlich besser da als der Bundesdurchschnitt von -2,3% und sowieso viel besser als Mecklenburg-Vorpommern insgesamt mit -9,4%. Die Kaufkraftkennziffer liegt bei 92,6, die Zentralität ist mit 103 sogar überdurchschnittlich. Das sind Zahlen, die grundsätzlich für eine Investition wie den Warnow-Park sprechen können. Als Portfolio-Manager können sie damit auf jeden Fall in die Gremien gehen." Das gelte aber auch für andere Städte wie z.B. Stralsund. "Selbst wenn der Landkreis Stralsund verheerende demografische Daten hat, kann ich dort hervorragende Investments machen, vorausgesetzt das Objekt liegt nicht außerhalb der Stadt. Die Altstadt von Stralsund gehört zum Unesco-Weltkulturerbe. Solche Städte werden jetzt von Investoren angenommen."

Klaußner findet Faktor 22 für den Warnow Park dagegen "schon ziemlich heftig". Sie sagt aber auch: "Man darf bei der ganzen Diskussion nicht vergessen, dass das Segment der großen, gut eingeführten Fachmarktzentren extrem begrenzt ist. Manche Investoren gehen aber eben nur auf solche großen Center und sind deshalb bereit, solche Preise zu zahlen." TLG-Chef Karoff gibt zu bedenken: "Entscheidend bei der Beurteilung einer Transaktion ist immer auch die Kenntnis der Eigenkapitalkosten des jeweiligen Investors."

Klaußners GRR hat jüngst einen real in Wismar gekauft, das wie Rostock und Stralsund an der Ostsee liegt. "Ich habe mir die Stadt einen Tag lang angeschaut, weil ich keine Meinung zu Wismar hatte, und war sehr angenehm überrascht. Und unser real funktioniert definitiv! Entscheidend war aber, dass wir an den Standort wohl jederzeit auch andere Lebensmittler bringen würden. Wir haben in erster Linie in einen Standort für den Verkauf von Lebensmitteln investiert."

Das ist auch der Wilkinson-Ansatz. "Wegen Planungsrestriktionen und des daraus resultierenden Flächenmangels haben sich Entwickler im Osten und im Westen auf die Sanierung älterer Objekte konzentriert. Vor dem Hintergrund der Expansionsstrategie des LEH haben sich für langfristige Investoren gerade im ostdeutschen Raum erhebliche Marktchancen eröffnet. Dieser Trend setzt sich 2018 fort. Der Ost-West-Discount wird sich weiter reduzieren."

Supermarkt kostet bis zu 14fach

Ende 2015 bezifferte Niclas Karoff, Geschäftsführer von TLG Immobilien, den Preis für einen etwa 1.000 m2 Verkaufsfläche großen, frei stehenden Lebensmittelmarkt mit einem 15 Jahre laufenden Mietvertrag je nach Ausrichtung (Discount oder Vollsortiment) mit dem 12,5- bis 14,5fachen der Jahresnettomiete (siehe "TLG hält 250 Supermärkte in Ostdeutschland", IZ 48/15). "Bei gleichen Rahmendaten liegt der Preis heute bei einem Discounter zwei bis drei Jahresmieten höher", sagt Karoff. "Bei einem außerorts gelegenen Vollsortimenter kann es bis 16,5 gehen." Grundsätzlich hätten sich die Preise zwischen Discounter und Vollsortimenter angenähert. GRR-Chefin Susanne Klaußner sieht in Ostdeutschland die Preise für bestehende Fachmarktzentren mit einem LEH-Ankermieter "irgendwo zwischen 14- und 15fach". Neubau sei preislich "nicht mehr interessant". cvs

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