Bonn arrangiert sich mit dem Flächenmangel

Ein großer Investmentdeal ging 2018 schon über die Bühne: LaSalle erwarb den Friedensplatz1 von der Sparkasse Köln-Bonn für 80 Mio. Euro.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Bonn. Der Büroflächenmarkt der Bundesstadt war im vergangenen Jahr vor allem von einem gekennzeichnet: dem Mangel an neuen Flächen. Bonn ist längst voll vermietet, und das, was derzeit noch zu haben ist, entspricht nicht den Ansprüchen an moderne Büroflächen. Die Nachfrage bleibt aber hoch, und so konnte in Bonn 2017 tatsächlich ein Spitzenergebnis eingefahren werden.

Im zurückliegenden Jahr fand die Feuertaufe für Bonn als UN-Standort statt: Die Weltklimakonferenz im Skandalbau World Conference Center (WCCB) mit rund 25.000 Teilnehmern aus 196 Ländern ging erstaunlich reibungslos über die Bühne. Die Bürger ertrugen die Heerscharen der Delegierten und Journalisten mit rheinischer Gelassenheit und die Hotels freuten sich über Vollauslastung bei astronomischen Zimmerpreisen.

Ähnlich überfüllt wie während der Weltklimakonferenz im WCCB geht es auch auf dem Büroimmobilienmarkt der Bundesstadt zu. Immerhin entsprechen die dort aufgerufenen Mieten, wenn dann doch etwas auf den Markt kommt, nicht ganz dem absurden Niveau der Zimmerpreise während der Konferenz.

Doch auch auf dem Büromarkt ertragen die Bonner mit der ihnen eigenen Gelassenheit die schwierigen Marktbedingungen. Mit einer Leerstandsquote von knapp 2,5% dürfte die Stadt von kaum einem anderen Bürostandort in Nordrhein-Westfalen unterboten werden. Ein Ausweichen von Flächensuchenden auf andere Immobilienmärkte ist auch nicht ratsam. Im nahegelegenen Köln ist die Situation ähnlich angespannt, die Preise aber noch deutlich höher. Und südlich von Bonn hört die immobilienwirtschaftliche Welt für rund 100 km auf - bis dann das Rhein-Main-Gebiet kommt.

Also mieten die Unternehmen in Bonn, was immer sie an Flächen habhaft werden können. Im zurückliegenden Jahr waren das nach Erhebungen des Kölner Maklerunternehmens Larbig & Mortag, das auch in Bonn ein Büro betreibt, Büroflächen in einem Umfang von rund 98.500 m². Das bedeutet, dass noch einmal mehr vermietet werden konnte als im Jahr 2016 (92.295 m²). Damit war 2017 das vierte Jahr in Folge, in dem das Umsatzvolumen in der Stadt zulegte.

2014 stellte mit rund 63.000 m² einen Umsatztiefpunkt dar. Gleichzeitig wurde in diesem Jahr der höchste Leerstand in Bonn gemessen: Rund 142.000 m² Bürofläche waren 2014 auf der Suche nach Nutzern. Mittlerweile sind es noch 95.200 m² - und damit weniger als der Jahresumsatz 2017.

Als Grund für die guten Umsatzzahlen nennen die Kölner Makler, dass im vergangenen Jahr erstaunlich viele Verträge über mehr als 5.000 m² abgeschlossen wurden. Der größte Vertrag war dabei der, den der zentrale IT-Dienstleister der Bundeswehr, BWI, mit gut 12.000 m² in der Nordstadt abgeschlossen hat. Das Unternehmen bezog die ehemals von der Bonner Solar World genutzten Flächen am Hafen.

Das Informationstechnikzentrum des Bundes, in dem die bisherigen Organisationen Zentrum für Informationsverarbeitung und Informationstechnik, die Bundesanstalt für IT-Dienstleistungen und die Bundesstelle für Informationstechnik zusammengelegt wurden, war zweitgrößter Mieter. In Bad Godesberg unterzeichnete der Dienstleister einen Kontrakt über 10.500 m².

Auf Rang drei der größten Mietvertragsabschlüsse folgt erstmals ein Wirtschaftsunternehmen: Die Deutsche Post DHL mietete rund 8.500 m² Bürofläche, ebenfalls in der Bonner Nordstadt. Diese großen Verträge dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Zahl der insgesamt abgeschlossenen Kontrakte 2017 niedriger ausfiel als im Jahr zuvor: Wurden 2016 noch 146 Unterschriften unter Mietverträge gesetzt, so waren es im vergangenen Jahr nur 132 - verantwortlich dürfte hier das geringe Angebot sein.

Larbig & Mortag sieht den deutlichsten Rückgang bei Verträgen unterhalb der Grenze von 500 m² - gleichwohl stellt dieses Segment mit 99 Abschlüssen die Basis des Bürovermietungsmarkts. Zählt alleine die vermittelte Fläche als Maßstab, dann war mit 54.000 m² das Segment zwischen 2.000 m² und 5.000 m² das umsatzstärkste. In diesem Bereich wurden allerdings 2017 nur acht Verträge gezählt, im Jahr zuvor waren es noch 13 Stück.

Rund 14.000 m² an neuen Büroflächen kamen im ersten Halbjahr 2017 auf den Bonner Mietmarkt - und waren schon im zweiten Halbjahr komplett vermietet. Ganz ähnlich verhielt es sich bereits im Jahr zuvor mit neuen vakanten Mietflächen: nach wenigen Monaten waren sie vom Markt absorbiert worden.

Die Flächen, die durch die Umzüge der Unternehmen innerhalb von Bonn frei werden, entsprechen in der Regel nicht mehr den Anforderungen des Markts und finden dann keine Nutzer. Diese Flächen zu sanieren, um sie marktgängig zu machen, lohnt aber angesichts des eher niedrigen Mietpreisniveaus in der Bundesstadt meist nicht.

So geben Larbig & Mortag als Durchschnittsmiete für Bonn einen Betrag von 12,22 Euro/m² an. Nur 19 der dokumentierten Abschlüsse wurden zu einem Betrag über der Durchschnittsmiete unterzeichnet. Auch hier nennen die Flächenvermittler das geringe Angebot an modernen Flächen als Grund. Die Höchstmiete 2017 wurde mit 21,75 Euro/m² im Gebäude der ehemaligen Landeszentralbank im Bundesviertel erzielt.

Angesichts der doch eher trüben Aussichten auf dem Büromarkt sollte man meinen, die Prognosen für das laufende Jahr fielen auch eher negativ aus. Doch weit gefehlt. Zum einen spricht die anhaltend gute Konjunktur mit entsprechenden Wachstumsraten dafür, dass die Nachfrage nach Büroflächen nicht einbrechen wird.

Und für Bonn spielt eine große Rolle, dass bereits in den ersten Tagen des neuen Jahres die Postbank einen bislang nicht genauer bemessenen Mietvertrag unterzeichnet hat. Klar ist, dass das Unternehmen Hauptmieter des Projekts Neuer Kanzlerplatz der Art-Invest wird. Sie werde "zunächst die Sockelgebäude beziehen, die bereits einem hohen Anteil der zur Verfügung stehenden Büroflächen entsprechen", hieß es. Das geplante Hochhaus steht damit weiter dem Vermietungsmarkt der Bundesstadt zur Verfügung.

Noch ist offen, wer in dem Projekt, das auf dem Areal des am 9. März 2017 gesprengten Bonn-Centers an der Bundesstraße 9 errichtet wird, noch weitere große Mietvertragsabschlüsse tätigt. Denkbar ist auch, dass es die Postbank letztlich doch komplett nutzt.

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