Die Hidden Champions bei Wohninvestments

Zu den attraktivsten Standorten für Wohninvestments im Neubau gehört Mannheim.
Quelle: Instone Real Estate, Urheber: HHVision

Baden-Württemberg. Seit Monaten steigen die Preise für Wohnimmobilien. Da stellt sich die Frage, wo der Peak bereits erreicht ist und wo es noch attraktive Rahmenbedingungen gibt. Anhand eines Risiko-Rendite-Rankings zu zwölf baden-württembergischen Städten zeigt das Maklerhaus Dr. Lübke & Kelber auf, welche Standorte sich lohnen. Überraschend: Pforzheim ist in allen Wohnsegmenten ein empfehlenswerter Standort.

Weil in den stark nachgefragten A-Städten wie Stuttgart die Renditen sinken, suchen Investoren nach Anlagealternativen. Investitionsstandorte abseits des "Mainstream" kommen so verstärkt in den Fokus. Neben dem bisher sicheren Investmenthafen Stuttgart orientieren sich Anleger vermehrt an A-Lagen von B-Städten. Außer dem Großraum Stuttgart legten in Baden-Württemberg bei wohnungswirtschaftlichen Investments in den letzten Jahren vor allem Mannheim und Heidelberg zu. Doch auch Pforzheim, Freiburg und Ulm zeigen Stärken laut dem Risiko-Rendite-Ranking Baden-Württemberg 2017 des Maklerhauses Dr. Lübke & Kelber.

Die attraktivsten Rahmenbedingungen in Baden-Württemberg für Investitionen in Bestandswohnungen bieten Ulm, Heidelberg und Pforzheim. Dort können laut der Studie in guten Lagen Renditen erzielt werden, die deutlich über den vom Maklerunternehmen ermittelten Mindestrenditen liegen. Bei Neubauimmobilien rangieren Mannheim, Pforzheim und Ulm vorn. In Teillagen von Stuttgart, Tübingen und Konstanz hingegen würden die Mindestrenditen bezogen auf gute Lagen "nicht mehr in Gänze oder gar nicht erzielt", sagt Steffen Wurst, Bereichsleiter Residential Investment Stuttgart bei Dr. Lübke & Kelber. Ulm dagegen liegt um einen Prozentpunkt über der errechneten Mindestrendite.

Nicht überraschend ist, dass mittlere Lagen mehr Rendite bringen als gute. In mittleren Lagen würde in allen untersuchten Städten mehr als die Mindestrendite erwirtschaftet. Spitzenreiter mit einem positiven Delta von 3% ist Mannheim. Stuttgart, Freiburg und Ulm sind in diesem Vergleich die Städte mit dem niedrigsten Risiko, das höchste Risiko bei Wohninvestments bestehe in Pforzheim und Reutlingen, bei denen ein um 0,7% höherer Risikozuschlag als beim Spitzenreiter Stuttgart anzusetzen sei. Als Gesamtfazit betont Wurst, dass alle bewerteten baden-württembergischen Städte "im Bundesdurchschnitt ein vergleichsweise geringes Risiko aufweisen".

Um die jeweilige Risikosituation für Immobilieninvestitionen zu ermitteln, wurden fünf Hauptkategorien wie Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt, Miet- und Kaufpreise sowie Wohnraumnachfrage definiert. Letztere Kategorie wurde mit 45% am stärksten gewichtet, weil sie ein "Spiegelbild der Attraktivität eines Standorts" sei. Zusammen mit anderen Parametern entstand ein Risikoscore. "Aus der Summe des davon abgeleiteten standortabhängigen Risikozuschlags mit dem risikolosen Zinssatz sowie Kaufnebenkosten wurde eine empfohlene Mindestrendite entwickelt", so Wurst. Bei der zugrunde gelegten Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55% bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2% für das Fremdkapital angenommen. Aus der Differenz zwischen der Eigenkapitalrendite und der empfohlenen, auf das Standortrisiko bezogenen Mindestrendite ergab sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Baden-Württemberg. Je größer die Differenz, desto lukrativer sind die Investitionschancen. Die Städte, die in diesem Vergleich am besten abschnitten, erklärt Wurst zu "Hidden Champions".

Untersucht wurden die Städte Freiburg, Heidelberg, Heilbronn, Karlsruhe, Konstanz, Ludwigsburg, Mannheim, Pforzheim, Reutlingen, Stuttgart, Tübingen und Ulm. Die vorliegende Studie basiert auf dem Risiko-Rendite-Ranking für 110 deutsche Städte des Maklerhauses.

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