Büros schlagen Wohnungen

Entspannt schlägt Christoph Gröner die langen Beine übereinander. Wenn ihm die Stadt Berlin so viel Scherereien beim Bau von Wohnungen in seinem alten Postturm bereitet, "dann lassen wir es eben sein", zuckt der schlacksige Chef der CG-Gruppe die Schultern. Jetzt vermietet er die Räume als Büros. So wie er denken viele. Büros sind die neuen Lieblinge von Investoren.

Büros schlagen Wohnungen - nicht nur in der deutschen Hauptstadt. Während die Zahl der Projektentwicklungen im Wohnungsbereich in den sieben großen deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart in der Summe zurückging, legten die Büroentwickler eine ordentliche Schippe drauf. Die Quadratmeterzahlen aller zwischen 2015 und 2022 fertiggestellten, im Bau befindlichen und geplanten Bürohäuser in den Big Seven wuchsen um 5,5% oder 290.000 m2. Das geht aus der Anfang der Woche vorgestellten Projektentwicklerstudie des Analysehauses bulwiengesa hervor.

Doch neue Büros sind über die sieben untersuchten Städte nicht gleichmäßig verteilt. In Berlin wachsen die Flächen rasant. Die Forscher kamen bei ihrer Zählarbeit auf 26% mehr Fläche. Kein Wunder: In der deutschen Hauptstadt sei das Flächendefizit auch besonders groß, der Leerstand besonders gering. Auch die kleineren A-Städte verzeichnen bis auf Düsseldorf ein Plus, während Hamburg (-3,1%) und besonders deutlich München (-23,5%) auf der Verliererstraße wandeln. Allen Städten gleich ist: Fertige Häuser werden weniger, die Flächen im Bau bzw. in Planung steigen. "Die Projektentwickler reagieren also auf den Büroflächenmangel", liest bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten aus seinen Zahlen heraus. Endlich.

"Das ist erstaunlich spät passiert", sinniert der Fachmann, "vermutlich weil die Unternehmen im Rahmen von Restrukturierungen und der Digitalisierung erst einmal vorsichtig waren und zusammengerückt sind. Doch jetzt steigen die Büromieten. Beispiel Berlin: bei Durchschnittsmieten von mehr als 20 Euro/m2 und Spitzenwerten jenseits der 30 Euro/m2 schwenkt nicht nur Herr Gröner um, der jetzt Nägel mit Köpfen gemacht und einen Teil seines Turms an das Entertainmentunternehmen Sky Deutschland als Büro vermietet hat. Lange Jahre waren Wohnungen das attraktivere Produkt. Diese Zeiten scheinen vorbei.

Schön zu lesen sei diese Art und Weise des Vorgehens der Projektentwickler bei Art-Invest, einem Unternehmen der Zech-Gruppe, die zu den fleißigsten Bauherren in den sieben Immobilienhochburgen gehört. Der Bremer Kurt Zech hat sich in allen deutschen A-Städten klug eine beachtliche Menge von Büroflächen rechtzeitig in die Bücher gelegt. "Die schwimmen jetzt auf der Welle. Die können loslegen", sagt Schulten. Auch andere Marktteilnehmer reagieren. "Viele Grundstücke werden umgeplant. Statt Wohnungen werden Büros gebaut".

Die Fundamentaldaten, wie die Forscher sagen, spielen Projektentwicklern in die Hände: Flächenabgänge, viel zu wenig fertiger Neubau, extrem niedriger Leerstand. "Vermarktung und Finanzierung sind heute oft keine kritischen Themen in der Büroprojektentwicklung mehr", heißt es in der Studie. Doch auch die "Bürobäume" wachsen nicht in den Himmel. "Da die Projektpipeline in den A-Städten jetzt deutlich umfassender ausfällt, wird der Büroleerstand 2021/2022 wieder steigen", warnt Schulten. Vermutlich aber nur ein bisschen, tröstet der Fachmann. Verstärkt werden könnte dieser Trend durch steigende Zinsen. Warnen wollen die Verfasser der Projektentwicklerstudie Trittbrettfahrer und schnelle Geldverdiener. Ausgestattet mit einer Vorvermietung werden wieder "billige" 08/15-Büros hochgezogen. Diese sind bei steigenden Leerständen und geringeren Mieten die ersten Verlierer am Markt.

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