"Der Boom geht in die Verlängerung"

Das Behördenzentrum Frankfurt zählte zu den größten Einzeldeals im Quartal.
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Der Jahresauftakt am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt ist erwartungsgemäß gut gelaufen. Für die sieben A-Städte Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Köln, Düsseldorf und Stuttgart bilanzieren die Makler einen Transaktionsumsatz zwischen 11,8 Mrd. und 12,3 Mrd. Euro in den ersten drei Monaten 2018. Die Büroimmobilie bleibt mit großem Abstand das begehrteste Anlageobjekt.

Über 50% der Gelder flossen nach übereinstimmender Rechnung von BNPPRE, Colliers, JLL und CBRE in Büros. Das geschah zumeist in Form von Einzeldeals, denn an Paketverkäufen mangelte es im Quartal. Markante Ausnahmen waren nur der Verkauf der Logistikportfolios von Alpha Industrial und Goodman. Diese führten dazu, dass Logistik mit einem Umsatzanteil von 16% zur zweitstärksten Assetklasse des Quartals aufstieg.

Insgesamt machten Paketverkäufe aber nur 22% vom Umsatz aus. Großdeals fanden fast ausschließlich in Form von Verkäufen großer Bürohäuser in Hamburg (Springer-Quartier), Frankfurt und München (Correo, Atlas, SZ-Tower) statt. Mit insgesamt 6,5 Mrd. Euro erzielten Büros denn auch das höchste je von JLL gemessene Ergebnis eines ersten Quartals. Allein 500 Mio. Euro entfielen dabei laut Colliers auf den Verkauf des Frankfurter Behördenzentrums an Aroundtown.

Nur 2007 wurde in einem Quartal ähnlich viel Geld in Büros investiert, rechnet BNPPRE vor, nämlich 6,17 Mrd. Euro. Damals sei dieses Ergebnis jedoch fast ausschließlich durch Paketverkäufe erzielt worden, während 2018 so viel Kapital wie nie zuvor für Büroeinzeldeals geflossen sei. Handelsimmobilien geben dagegen ein gemischtes Bild ab. CBRE beziffert ihren Umsatzanteil im Quartal auf nur 13% - dies sei jedoch vor allem durch den Produktmangel an den sieben Topstandorten bedingt. Außerhalb der Hochburgen behaupteten sich Handelsobjekte, vor allem Fachmärkte und Fachmarktzentren, als zweitstärkste Assetklasse jenseits der Logistik.

Die Kaufpreise am Gewerbeimmobilienmarkt haben auf den leichten Renditeanstieg bei deutschen Staatsanleihen bislang nicht reagiert, sie bleiben auf anspruchsvollem Niveau. "Noch überwiegt bei den Investoren der Anlagedruck", sagt JLL-Chefresearcher Helge Scheunemann. Die durchschnittliche Bürospitzenrendite in den sieben Hochburgen liegt immer noch bei ihrem Wert von Ende 2017 (3,26%).

Handelsobjekte blieben stabil bei Spitzenanfangsrenditen von 2,93% für Geschäftshäuser (CBRE: 3,16%) und 5,2% für Fachmärkte. Nur Logistik verteuerte sich messbar um 10 Basispunkte auf 4,4% (JLL) bzw. 4,65% (Colliers). Ein klein wenig teurer könnte es bis Jahresende noch werden, schätzt Timo Tschammler, Deutschlandchef von JLL. BNPPRE hält einen nochmaligen leichten Renditerückgang ebenfalls für möglich, allerdings nur für die höheren Risikoklassen Core-plus und Value-add.

Unterm Strich erwies sich das erste Quartal 2018 als eines der besten Jahresauftaktquartale seit Beginn der Maklerstatistik. Das Ergebnis lag zwar ein paar Prozentpunkte unter dem des Vorjahres, aber der Zehnjahresdurchschnitt wurde laut CBRE um satte 70% übertroffen.

Tschammler rechnet für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsumsatz von 55 Mrd. Euro, was knapp dem 2017er Ergebnis entsprechen würde (ca. 57 Mrd. Euro). Zwar habe sich die Risikoprämie der Immobilienrenditen gegenüber den Staatsanleihen verringert, jedoch: "Langfristig orientierte Investoren setzen auf weiteres Mietwachstum und lassen sich deshalb auch nicht von den aktuell hohen Preisen und schlechteren Finanzierungskonditionen abschrecken." Ebenso Matthias Leube, Deutschlandchef von Colliers: "Der Boom geht in die Verlängerung."

Etwas vorsichtiger kalkulieren Fabian Klein, Investmentchef bei CBRE, und BNPPRE-Deutschlandchef Piotr Bienkowski. Beide halten 50 Mrd. Euro für 2018 für realistisch, da die Produktknappheit mehr Geschäft verhindern werde.

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