Büromarkt mit gutem Jahresauftakt

Berlin. Im ersten Quartal dieses Jahres konnte mit einem Mietflächenumsatz von 210.000 m2 den Researchern von Aengevelt zufolge ein Rekordumsatz auf dem Büromarkt der Hauptstadt erzielt werden. Zugleich sei das Ergebnis das Beste der vergangenen zehn Jahre. JLL verzeichnet dagegen einen Umsatzrückgang.

Im Vergleich zu den ersten drei Monaten 2017 legte der Umsatz laut Aengevelt im ersten Quartal dieses Jahres um 40.000 m2 Bürofläche zu. Auch nach Analyse der Makler von Cushman & Wakefield fiel der Flächenumsatz im Vergleichszeitraum höher aus als 2017 (+16,4% ). Beim Zusammenrechnen der neu vermieteten Büros kamen die Vermittler auf 223.500 m2, also 13.500 m2 mehr als Aengevelt. Trotz dem Umsatzplus liegt das Quartalsergebnis nach den Recherchen von Cushman & Wakefield aber unter dem für den Vergleichszeitraum errechneten Spitzenwert von 237.800 m2, der im ersten Quartal 2016 erreicht wurde.

JLL addierte dagegen lediglich Neuvertragsabschlüsse mit einem Flächenvolumen von 190.000 m2 bis Anfang April dieses Jahres. Das wiederum entspricht nach deren Recherchen einem Minus von 17% im Vergleich zum ersten Quartal 2017. Die Unterschiede beim Zusammenzählen sind nicht ungewöhnlich, hängen die Werte doch davon ab, welche Verträge in dem Vergleichszeitraum erfasst worden sind. Und da hat jeder seine eigenen Quellen bzw. Vorgehensweisen.

In den Tendenzen sind sich die Maklerhäuser bei ihren Marktanalysen jedoch einig: Alle drei verzeichnen einen Anstieg der Spitzenmiete, allerdings variieren auch hier die Werte von 30 Euro/m2 (Aengevelt) über 30,50 Euro/m2 bei Cushman & Wakefield zu 32 Euro/m2 bei JLL. Die stadtweite Durchschnittsmiete lag in den letzten zwölf Monaten laut Cushman & Wakefield bei 19,25 Euro/m2 (laut JLL bei18,46 Euro/m2), in zentralen Lagen im Mittel bei knapp 23 Euro/m2. Tendenz weiter steigend.

Vor allem großflächige Mietvertragsabschlüsse in dezentralen Lagen, wie die von Cushman & Wakefield vermittelten 14.446 m2 an das Deutsche Institut für Normung (DIN) am Saatwinkler Damm 42-43, im Norden von Charlottenburg, haben den Umsatz im ersten Quartal 2018 angehoben. Das DIN wird die Flächen im Airport Bureau Center zur Zwischennutzung beziehen, während der Firmensitz in der Burggrafenstraße 6 in Tiergarten saniert wird.

Dass bei der Suche nach Büros auch Lagen am Rande der Innenstadt mehr und mehr in den Fokus geraten, ist eine der Tendenzen, die Cushman & Wakefield beobachtet haben. "Durch die Flächenknappheit in zentralen Lagen werden zunehmend Wanderungseffekte in die dezentralen Bürolagen ausgelöst. Vor allem kostensensible Unternehmen können und wollen, selbst wenn geeignete Flächen in Zentrumslage verfügbar sind, oftmals die aufgerufenen Mietpreise in Zentrumslagen nicht akzeptieren", sagt Heiko Himme, Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Berlin.

Von dieser Situation wiederum können die Eigentümer profitieren, die jenseits der Toplagen noch Flächen in der Pipeline haben. Gut lachen haben aber auch Entwickler, die in innerstädtischen Lagen Projekte realisieren. Die gehen oft schon vor dem eigentlichen Baubeginn weg wie warme Semmeln. Nach den Recherchen von Aengevelt waren Anfang 2017 drei Viertel der 300.000 m2 Bürofläche, die im Laufe dieses Jahres fertig werden sollen, schon im Vorfeld vermarktet. Durch die weiterhin hohe Nettoabsorbtion werde die nominelle Angebotsreserve 2018 deshalb von 560.000 m2 (das entspricht einer Leerstandsquote von 3%) auf um die 400.000 m2 schrumpfen.

Betrachte man das Angebot genauer, könne sogar von einem "Flächenmangel" gesprochen werden, heißt es bei Aengevelt: "So werden bereits für die - für das Funktionieren des Marktes notwendige - langfristige regionalisierte Mobilitätsund Fluktuationsreserve rund 632.000 m2 benötigt", resümieren die Makler.

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