Büro- und Einkaufstempel ersetzt den Gloria Palast

Das Projekt Gloria Berlin umfasst das Haus am Ku'damm 15 (links) und zwei Neubauten, die anstelle des Gloria Palasts errichtet werden.
Quelle: Centrum-Gruppe

Berlin. Am Kurfürstendamm 12-15, gleich um die Ecke vom Breitscheidplatz, errichtet die Düsseldorfer Centrum-Gruppe das Ensemble Gloria Berlin. Das Projekt umfasst zwei Neubauten, die anstelle des früheren Gloria Palasts entstehen, und das denkmalgeschützte Gebäude mit der Hausnummer 15. Das beherbergte jahrzehntelang Mampes gute Stube, ein Lokal, in dem Literaten wie Eugen Roth aus und ein gingen. Doch die glorreichen Zeiten sind lange vorbei. Jetzt werden Laden- und Büroflächen gebaut.

Mehrere 100 Mio. Euro sollen laut Peter Knopf, Geschäftsführer der Centrum Projektentwicklung, in das Vorhaben an der Berliner Bummelmeile Nummer eins fließen. Dem jetzt offiziell erfolgten Baustart ging der Abriss des seit den 1920er Jahren bestehenden Gloria Palasts voraus. Die Bausubstanz des im Zweiten Weltkrieg zerstörten und in den 1950er Jahren wieder aufgebauten Filmtheaters sei nach zahlreichen Umbauten und aufgrund vieler baulicher Mängel nicht zu erhalten gewesen, versichert Architektin Petra Kahlfeldt, deren Büro mit der Restaurierung und dem Umbau der Nummer 15 beauftragt ist. "Der Abriss vom Gloria Palast ist uns allen schwergefallen", sagt sie, "aber für das Gebäude waren alle Messen gesungen". Als Kino diente der Gloria Palast ohnehin schon länger nicht mehr. Das denkmalgeschützte Kassenhäuschen und die elegant geschwungene Treppe im Foyer waren zuletzt nur noch Kulisse in den Modeläden, die hier Einzug gehalten hatten.

Die Karten für die Liegenschaften wurden neu gemischt, als Centrum die Gebäude 2015 aus der Insolvenzmasse eines Treveria-Fonds erwarb. Nachdem klar war, dass der Gloria Palast abgerissen werden durfte, beauftragte Centrum Ortner und Ortner Baukunst mit den Entwürfen für die Neubauten, die dort entstehen sollten. Nach deren Plänen werden jetzt zwei Häuser mit fünf oberirdischen Etagen und zwei Staffelgeschossen errichtet. Das ist ein Staffelgeschoss mehr, als es die Gestaltungssatzung für den Kurfürstendamm eigentlich zulässt. Doch da die Neubauten direkt an den 30 m hohen Sockel des benachbarten Hochhauses Upper West heranreichen, genehmigte der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf den höheren Dachaufbau, um den Höhenunterschied von Neubauten und Bestand angleichen zu können. Mehr vermietbare Fläche durfte im zweiten Staffelgeschoss allerdings nicht entstehen. Unter dem begrünten Dach wird künftig lediglich die Gebäudetechnik untergebracht sein und damit den Mietern im Upper West den Blick auf hässliche Dachaufbauten ersparen. Auch das war eine Auflage vom Bezirk.

Den finanziellen Mehraufwand für die aufwendig versteckte Technik dürfte Centrum durch die Vermietung von Laden- und Büroflächen wieder hereinholen können. Der nördliche Kurfürstendamm gehört zu den teuersten Einkaufslagen an der Spree und seit der Fertigstellung von Upper West und Bikini Berlin sind auch Büros in der City West wieder sehr gefragt. "Insgesamt sollen 11.000 m2 Verkaufs- und 6.500 m2 Bürofläche bis zum Frühjahr 2020 im Gloria Berlin entstehen", so Knopf. Nach dem Abriss des maroden Altbestands und der Absicherung der umliegenden Gebäude beginnt jetzt der Aushub der elf Meter tiefen Baugrube für die Neubauten. Die Investoren gehen deshalb so tief in den Grund, um auch im Untergeschoss Einzelhandelsflächen schaffen zu können.

Gleich hinter dem Bauvorhaben von Centrum ragt das Hochhaus Upper West in die Höhe. Es ist eines der sichtbaren Wahrzeichen der aufstrebenden City West.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Die Handelsflächen erstrecken sich in den beiden Neubauten über vier Etagen bis einschließlich zum zweiten Obergeschoss und reichen tief ins Blockinnere hinein. Erst ab dem dritten Stock werden Büros gebaut und die Neubauten wie klassische Berliner Altbauten als Vorderhaus mit Seitenflügeln ausgeführt. Für die Büroflächen führt Miriam Elbahi, Geschäftsführerin der Centrum Property Management, schon jetzt Gespräche mit potenziellen Mietern. Sie ist zuversichtlich, dass die 30-Euro-Marke beim Quadratmeterpreis bei diesem Projekt geknackt werden kann. Etwa so hoch ist die derzeit erzielbare Spitzenmiete für Büros in Berlin, Tendenz steigend. Sorge, die Flächen nicht loszuwerden, hat Elbahi jedenfalls nicht: "Interessenten gibt es genug. Berlin ist echt der Wahnsinn!"

In dem denkmalgeschützten Altbau am Kurfürstendamm 15 könnte sich Elbahi gut einen Single-Tenant vorstellen. Aber auch eine etagenweise Vermietung des Gebäudes mit knapp 3.500 m2 BGF sei möglich. Das 1889 errichtete Schmuckstück mit einer Fassade von Alfred Wessel strahlt auch im unsanierten Zustand den mondänen Charakter vergangener Tage aus. Als luxuriöses Wohngebäude errichtet, wurde es zuletzt als Hotel genutzt und dafür zum Glück nicht gründlich umgebaut. "Um einzelne Zimmer vermieten zu können, wurden lediglich Trennwände eingezogen und Decken abgehängt", erzählt Architektin Kahlfeldt. Hinter den Verkleidungen kamen von Hand bemalte Stuckdecken und Türen zum Vorschein, deren kunstfertige Ausführung Kahlfeldt ins Schwärmen geraten lassen. Diese werden jetzt ebenso restauriert wie das repräsentative Treppenhaus mit dem verschnörkelten gusseisernen Geländer. "Das wird ein sehr gediegenes Bürogebäude werden", sagt die Baumeisterin.

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