"Mehr Anreize zum Bau neuer Pflegeplätze nicht notwendig"

Andreas Westerfellhaus machen die hohen Renditen, die sich mit Pflegeimmobilien erzielen lassen, skeptisch.
Quelle: imago, Urheber: Reiner Zensen

Andreas Westerfellhaus ist ein Mann klarer Worte. "Wenn sich der Eindruck verfestigt, dass die Ethik der Monetik weicht, wird der Gesetzgeber zum Handeln gezwungen sein", kündigt der neue Pflegebevollmächtigte der Bundesregierung an. Und macht damit deutlich: Das Geschäft mit Alten- und Pflegeheimen läuft nach ganz besonderen Regeln.

In den vergangenen Jahren sind immer mehr privatwirtschaftliche Akteure in den Pflegeimmobilienmarkt eingestiegen. Die größten Pflegeheimbetreiber kommen längst nicht mehr aus dem freigemeinnützigen oder kommunalen Sektor, sondern sind privatwirtschaftlich organisiert. Das kritisiert Andreas Westerfellhaus, seit Mitte April neuer Pflegebevollmächtigter der Bundesregierung, zwar nicht, skeptisch macht ihn die Entwicklung am Markt aber doch. "Für Privatinvestoren scheinen Altenheime ein zuverlässiger Markt zu sein. Viele nehmen eine Rendite zwischen 5% und 15% an. Die Pflege darf aber kein Spekulationsobjekt sein", sagt Westerfellhaus.

Und er fragt sich: "Warum können denn die Renditen im privaten Sektor so hoch ausfallen?" Die Antwort auf seine Frage fürchtet der Staatssekretär bereits zu kennen. "Die Beschäftigten und deren Gehälter machen rund 70% der Kosten aus. Da drängt sich die Sorge auf, dass bei einigen zugunsten der Rendite gespart wird."

In die Pflicht nimmt er die Betreiber auch hinsichtlich der baulichen Anforderungen bei Neubau oder Sanierung von Pflegeeinrichtungen. Dabei habe er in erster Linie die Bewohner im Blick. "Deswegen finde ich beispielsweise Einzelzimmervorgaben für Pflegeeinrichtungen richtig. Wer gern Privatsphäre in seinen eigenen vier Wänden haben möchte, sollte nicht gezwungen sein, mit einem fremden Menschen im Doppelzimmer zu wohnen. Hier müssen die Einrichtungsbetreiber um- und weiterdenken. Nur dann haben sie eine Daseinsberechtigung."

Mit ähnlich kritischem Blick schaut Westerfellhaus auch auf den Investmentmarkt. Gelockt von vergleichsweise hohen Renditen und geringen Risiken wurden alleine im ersten Quartal dieses Jahres laut CBRE rund 339 Mio. Euro mit Pflegeimmobilien umgesetzt. Alten- und Pflegeheime haben sich zu einer anerkannten Assetklasse gemausert. Treiber der Entwicklung ist vor allem der demografische Wandel, der für Deutschland einen über Jahrzehnte steigenden Bedarf an zusätzlichen Pflegeplätzen vermuten lässt. Die Neubautätigkeit hält mit den prognostizierten Bedarfszahlen allerdings nicht mit. Ein Problem sieht Westerfellhaus dennoch nicht. Entsprechend gibt es für den Pflegebevollmächtigten auch keinen Grund, über zusätzliche Anreize zur Schaffung neuer Pflegeplätze nachzudenken. "Ich habe kürzlich gelesen, dass die Ausfallwahrscheinlichkeit, also die Zahlungsunfähigkeit, für eine Pflegeimmobilie 2015 bei nur 0,54% lag und damit eine solche Investition sehr krisenfest sei. All das klingt für mich nicht danach, jemandem auf die Beine helfen zu müssen", sagt Westerfellhaus.

Sollten einzelne Länder Bedarf an zusätzlichen Pflegeplätzen sehen, könnten sie Anreize für Investoren "durch das Instrument der Investitionskostenförderung" geben, so Westerfellhaus. Mit eben dieser Förderung könnte laut ihm auch dem Bau von neuen Pflegeeinrichtungen auf der grünen Wiese entgegengewirkt werden. "Ich halte es für sehr gefährlich, wenn man beispielsweise aus Kostengründen stationäre Pflegeeinrichtungen vor den Toren der Stadt baut."

Die Länder können mithilfe der Investitionskostenförderung auch dafür sorgen, dass die Plätze im Quartier bezahlbar bleiben." Ein "Konjunkturprogramm für vollstationäre Plätze" halte er nicht für erforderlich und auch hinsichtlich der Versorgung der Bevölkerung auf dem Land und in kleinen Kommunen mit Pflegeheimplätzen sieht er keine Schwierigkeiten. Die meisten Investoren schauen auf der Suche nach neuen Objekten zwar vor allem auf urbane Lagen oder zumindest Städte mit mindestens 20.000 Einwohner, doch "bei fehlenden Angeboten hätten die Pflegekassen ein Problem". Diese hätten den Sicherstellungsauftrag und müssten ausreichend viele Anbieter finden, "damit der gesetzliche Anspruch ihrer Versicherten bedient werden kann". In der Folge könnten auch auf den ersten Blick unattraktive Regionen für Investoren wieder interessant werden, sagt der Staatssekretär.

Ohnehin gibt sich der Pflegebevollmächtigte zurückhaltend, wenn es um Prognosen des künftigen Bedarfs in Deutschland geht. "Fakt ist, die Zahl der Pflegebedürftigen steigt seit Jahren kontinuierlich. Da jede Prognose unterschiedliche Annahmen setzt, kann letztendlich nur eine kleinteilige, regionale Perspektive belastbar sein, sodass ich mich mit einer Hochrechnung für Deutschland zurückhalte. Allerdings gehe ich davon aus, dass es in Zukunft nicht weniger Plätze braucht als heute", sagt er. Was die Prognose erschwere, seien Veränderungen hinsichtlich der Art und Weise, wie die Menschen in Zukunft wohnen wollen. "Die Zahl der Pflegeplätze ergibt sich insoweit nicht zwingend aus dem Zuwachs der Zahl der Pflegebedürftigen, sondern hängt von anderen Faktoren ab", sagt Westerfellhaus.

"Ambulant vor Stationär" - diesem Motto der Politik folgend geht Westerfellhaus davon aus, dass digitale Assistenzsysteme möglicherweise künftig eine stärkere Rolle spielen werden. "Auch unser Verständnis von häuslicher Pflege wird sicherlich in zehn Jahren ein anderes sein als heute." Westerfellhaus sieht in den neuen Möglichkeiten eine Chance, klassische Pflegeheime zu entlasten. Auch Investoren entdecken seit einiger Zeit im Betreuten Wohnen, Servicewohnen und anderen alternativen Wohnformen einen Markt für sich. Die Diversifikation des Marktes hat begonnen. Allerdings sind die neuen Wohnformen nur schwer vom klassischen Wohnungsbau abzugrenzen. "Es steht eine epochale Herausforderung in der Stadtentwicklung bevor, die nur vergleichbar mit der Energiewende ist", urteilte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) bereits 2016 angesichts einer alternden Gesellschaft und viel zu geringen Investitionen, um die bundesdeutsche Wohnlandschaft fit für die Bedürfnisse der Senioren von morgen zu machen.

Westerfellhaus hat bei dem Thema etwa die mit dem letzten Pflegestärkungsgesetz geförderten Pflege-Wohngemeinschaften im Blick. "Entscheidend ist auch, ob der Trend zu Pflege-WGs anhält, sich weiterentwickelt beziehungsweise wie der Gesetzgeber diese Säule zwischen klassischer, häuslicher und vollstationärer Ebene ausgestalten wird", meint Westerfellhaus.

Klassische Pflegeheime werden sich in den kommenden Jahren und Jahrzehnten aufgrund des Wunsches von immer mehr Menschen, möglichst lange auch im Alter in den eigenen vier Wänden zu bleiben, womöglich auch zunehmend mit höheren Krankheitslasten und Pflegegraden ihrer künftigen Bewohner konfrontiert sehen. Sie müssten sich zu Orten mit echtem Wohncharakter weiterentwickeln. Ihre Bewohner werden herausfordernder, aber auch anspruchsvoller sein, so Westerfellhaus. "Deswegen setze ich mich auch für eine vernünftige Personalausstattung vehement ein. Sie wird sich mittelfristig noch erhöhen müssen, um den sich verändernden Bedarfen auch gerecht zu werden", erklärt der neue Pflegebevollmächtigte der Bundesregierung.

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