Wo verstecken sich die letzten guten Deals?

Alle Investoren suchen nach den versteckten Einkaufschancen.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Leykam

Bei den Preisen für Gewerbeimmobilien in Deutschland ist kaum noch Luft nach oben, früher oder später wird die Abwärtskorrektur kommen. Doch keiner weiß, wie lange die noch auf sich warten lässt. Bis dahin müssen die Einkäufer Strategien entwickeln, wo sie das Geld ihrer Kunden noch sinnvoll parken.

Das Potenzial für weitere Reduktionen bei den Bürospitzenrenditen ist begrenzt", stellte kürzlich JLL-Chefbewerter Ralf Kemper nüchtern fest. Er sieht mittlerweile Indizien für eine "Plateaubildung" an der Preisfront, jedenfalls in den Bestlagen der größten deutschen Büromärkte. Hat man aber das Plateau hinter sich, geht es im Allgemeinen bergab. Stefan Wundrak, Leiter Research Europa bei TH Real Estate, warnt, dass die Einflussfaktoren, die zu der aktuell hohen Bewertung deutscher Immobilien geführt haben, eher zyklischer als fundamentaler Natur seien. Es sei fraglich, ob das derzeitige Renditeniveau eine wirtschaftliche Abschwungphase oder eine Normalisierung der Leitzinsen unbeschadet überstehen würde.

Diese Beobachtung würden wohl neun von zehn Immobilienprofis unterschreiben, doch das Kernproblem, das die Branche umtreibt, ist damit nicht vom Tisch. Die Frage nämlich, ob die aktuelle Höchstpreisphase schon bald endet oder sich vielleicht doch noch um Monate oder Jahre hinziehen wird. Angesichts dieser Ungewissheit haben professionelle Einkäufer von Immobilien zwei Alternativen: Entweder sie legen ein längeres Sabbatical ein und hoffen, dass sich der Markt bis zu ihrer Rückkehr gedreht hat, oder sie entwickeln ein möglichst krisensicheres Akquisekonzept.

Marius Schöner, Deutschlandchef von CBRE Global Investors, hat sich für dieses Jahr vorgenommen, rund 500 Mio. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien zu stecken. Das ist mehr oder weniger gleich viel wie in den Vorjahren, und Schöner sieht keinen Grund, ausgerechnet jetzt das Volumen aufzustocken: "Ich halte es für sinnvoll, am Peak der Preisentwicklung nicht noch mehr Geld zu investieren als zuvor." Derzeit betreut CBRE Global Investors in Deutschland Immobilien im Wert von rund 2,3 Mrd. Euro.

Dass auf die momentane Hochphase früher oder später Wertkorrekturen folgen werden, ist Schöner bewusst. "Wir konzentrieren uns daher auf Lagen, die ein möglichst geringes Leerstandsrisiko haben." Bei Büro- und Handelsimmobilien bedeutet das, sich auf die Big 7 Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart zu konzentrieren, bei Logistik auf citynahe Standorte und die großen Transportdrehscheiben. "Was wir nie machen, sind Lagekompromisse", sagt er. "Wir glauben, dass sich die sieben Metropolen weiterhin wirtschaftlich überdurchschnittlich dynamisch entwickeln werden und man dort auch in einer Abschwungphase leichter Mieter finden wird."

Solche Thesen sind für Ralf Kind, Vorstand der Gewerbe-AG Demire, "eine etwas veraltete Denkweise". Er sieht sich und sein Portfolio (aktueller Wert ca. 1 Mrd. Euro) nämlich just außerhalb jener Big 7 auf der sicheren Seite. In B-Städten sei das Verhältnis von Risiko und Rendite besser als in den überhitzten Metropolen. "Hier finden wir eine Kombination aus höherer Einkaufsrendite, geringerer Volatilität der Miethöhe und niedrigerer Leerstandsanfälligkeit." Aktuell liegt die Bruttomietrendite im Demire-Bestand bei auskömmlichen 7,1%.

Aber was passiert mit solchen Provinzzentren, sobald es mit der Konjunktur einmal wieder bergab geht? Für dieses Szenario hält Kind zwei Zahlen bereit: 8 und 30. "Der Mittelständler, der bei mir in einer B-Stadt ein Büro für 8 Euro/m2 mietet, bleibt auch in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten drin. Ob das Start-up, das in Frankfurt zurzeit 30 Euro/m2 zahlt, das auch weiterhin tut, wenn die Konjunktur abflaut, halte ich für weniger wahrscheinlich."

Als besonders krisenfeste Assetklasse gilt für Marius Schöner das Bürosegment. Bei deutschen Logistikobjekten sind ihm die Renditen inzwischen im Verhältnis zum Risiko oft zu niedrig geworden, bei Handelsimmobilien fehlt ihm die Aussicht auf Mietsteigerungen. Bei Büros sieht Schöner den Markt noch am ehesten im Gleichgewicht. "Wir erleben in den Innenstädten keine Überbauung mit immer neuen Büroimmobilien mehr - das sorgt dafür, dass für die vorhandenen Flächen immer Nachfrage besteht."

Auch das mag Demire-Vorstand Kind so nicht unterschreiben. "Man sieht, dass zum Beispiel in Frankfurt wieder viele neue Büroflächen entstehen, die Investoren scheinen hier auf ein ‚höher-schneller-weiter‘ zu spekulieren. Und solche Top-Objekte rentieren sich nur bei entsprechend hohen Mieten." An B-Standorten sei spekulativer Büroneubau unüblich, das wirke sich stabilisierend aus. "Sie haben vielleicht kein so großes Upside-Potenzial wie die Metropolen, aber dort steht die Immobilienuhr auch schon auf zehn und nicht mehr auf sechs." Was Kind mit diesem Zahlengleichnis meint: Deutschland habe die Phase des beschleunigten Mietpreiswachstums schon hinter sich, nun gebe es nur noch mäßige Wachstumspotenziale.

Matthias Mittermeier, Chef der Investmentgesellschaft Commodus, hat die Suche nach jenem "Upside" noch nicht aufgegeben - solange sie sich in den besagten Big 7 befinden, auf die sich das Unternehmen konzentriert. "Charakterimmobilien in innerstädtischen Quartieren, die sich noch entwickeln, oft mit Sanierungssatzung, bieten immer noch gute Margen und Chancen, auch weil sich nicht jeder Investor an solche Objekte herantraut." Solche Gewerbeobjekte ließen sich nach Umnutzung und Refurbishment bei Netto-Mietrenditen von 5,5% bis 6% stabilisieren und zu 4% Anfangsrendite weiterverkaufen - an Investoren, die den Kapitalerhalt im Blick haben und auf dem überlaufenen deutschen Investmentmarkt auch vor Immobilien jenseits des CBD keine Scheu haben. "Es gibt in den deutschen Großstädten keine Objekte mehr, die nicht liquide wären."

Solche Projekte sind für Mittermeier, der aktuell ein Immobilienvermögen von rund 500 Mio. Euro betreut, das Salz in der Suppe. Zu viele davon auf einmal seien dann allerdings nicht stemmbar. "Redevelopments unterliegen vielen Unwägbarkeiten, deshalb haben sie nicht das beste Risiko-Rendite-Verhältnis."

Daher mixt Commodus solche Projekte in seinem betreuten Portfolio mit Core-plus-Objekten, bei denen zum Beispiel die Vermietungssituation verbessert werden kann. Seinen Managementbestand würde Mittermeier gerne weiter vergrößern. "Unsere oberste Priorität liegt aber in sinnvollen Investitionsentscheidungen. Da sind wir geduldig genug, um auf den richtigen Zeitpunkt zu warten." Es muss ja nicht immer gleich ein Sabbatical sein.

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