GRESB-Zertifikate bringen viel, aber machen auch viel Arbeit

Sich mit einem Blick ein Bild über die Nachhaltigkeit eines ganzen Immobilienportfolios machen zu können, verspricht das Zertifikat GRESB.
Quelle: pixaby.com, Urheber: HeVoLi

Der Nachhaltigkeitsstandard Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) verschafft viele Erkenntnisse darüber, wie gut ein Immobilienportfolio performt, und ist deshalb für viele Investoren mittlerweile ein absolutes Muss. Auf der Verwaltungsseite geht das Zertifizierungssystem aber auch mit einem hohen Zeit- und Kostenaufwand einher.

Die wachsende Nachfrage nach GRESB-Zertifikaten ist hierzulande seit ein bis zwei Jahren zu verspüren, berichtet Oliver Oser, als Managing Director bei Vistra für das Property-Management verantwortlich. Immobilieninvestoren verlangen die Zertifikate von den Asset-Managern und diese geben den Druck an die Property-Manager weiter. Für Letztere beginnt dann häufig ein Beratungsprozess, denn vielen Kunden ist gar nicht bewusst, welcher Zusatzaufwand mit dem Zertifikat verbunden ist. Für ein Kundenportfolio mit 20 Immobilien kalkulierte Vistra jüngst mit etwa 500 Arbeitsstunden. Das liegt daran, dass sich das in Deutschland exklusiv über das Unternehmen ES EnviroSustain vertriebene GRESB-Modell auf ein deutlich weiteres Feld erstreckt als die bestehenden Gebäudezertifikate. "Wir beschäftigen einen Nachhaltigkeitsmanager, der nur die GRESB-Themen koordiniert", sagt Oser.

Eine wichtige Rolle spielt in der Zertifizierung, wie nachhaltig das Portfolio verwaltet wird. "Dabei wird auch das Property-Management beleuchtet", erklärt Oser. Ein weiterer Punkt ist das Berichtswesen. Dazu ist zu belegen, wie genau die Nachhaltigkeit des Portfolios transparent gemacht wird. Performance-Indikatoren liefern Material zu CO?-Emissionen sowie Wasser- und Energieverbrauch des Portfolios. Monatlich übermitteln die beauftragten Facility-Manager per Foto Zählerstände, sofern die Mieter dafür ihre vertragliche Zustimmung gegeben haben. Zudem werden energetische Maßnahmen z.B. für die Heizung oder die Dämmung dokumentiert. Dabei sind sowohl bereits erfolgte Arbeiten als auch potenzielle Modernisierungen festzuhalten, die den Energieverbrauch der Immobilien weiter senken könnten. Wenn einzelne Immobilien eines Portfolios bereits über Zertifikate wie DGNB, LEED oder BREEAM verfügen, wird das ebenfalls von GRESB in die Wertung miteinbezogen.

Doch es geht nicht nur um ökologische Anforderungen an das Portfolio. Über Compliance-Maßnahmen gegen Korruption oder Bestechung ist ebenso Rechenschaft abzulegen wie über Charity-Veranstaltungen. Besonders aufwendig ist allerdings die Kategorie Stakeholder-Engagement, die jährliche Mieterzufriedenheitsstudien vorschreibt. Alle Ergebnisse münden dann mit einer bestimmten Gewichtung in eine Gesamtpunktzahl. GRESB ermittelt zudem, wie nachhaltig ein Portfolio im Vergleich zum Durchschnitt ist.

Wegen des hohen Aufwands sind nach Osers Erfahrung manche Property-Manager nicht dazu bereit, selbst attraktive Aufträge mit GRESB-Hintergrund anzunehmen. Das Bewertungssystem erfordere erhebliche Investitionen in Know-how und Software. Die Anforderungen würden fortlaufend angepasst. "Es ist aber kein Hexenwerk." Für die Investoren biete das System zudem viele Vorteile. "Es ist einmalig, um Portfolios zu bewerten." Die ermittelten Informationen gingen deutlich über den Umfang einer klassischen Due Diligence hinaus und böten so ein gutes Benchmark für den Portfolioverkauf. Käufer könnten sich z.B. schnell ein Bild darüber verschaffen, welche Nebenkosten ein Portfolio verursacht und wie gut es gemanagt ist. Doch auch Bestandshalter könnten davon profitieren. So entdeckte Vistra z.B. mittels der Zählerstanderfassung ein defektes Heizsystem, das bloß den Frostschutz in einer Leerstandsfläche gewährleisten sollte, aber stattdessen unnötige monatliche Energiekosten in Höhe von 9.000 Euro verursachte. Neben den Eigentümern profitierten auch die Mieter von Energieeinsparpotenzialen, die zuvor aus dem Prüfungsprozess gewonnen wurden, betont Oser.

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