Scholz' Grundsteuer-Gesetzentwurf in der Kritik

Olaf Scholz muss bis Jahresende sein Gesetz zur Neuregelung der Grundsteuer durch die parlamentarischen Prozesse bringen.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Olaf Scholz hat geliefert. Unter Führung des Sozialdemokraten wurde im Bundesfinanzministerium ein Referentenentwurf zur Neuregelung der Grundsteuer erarbeitet. Ob der jedoch jemals so wirklich Gesetz werden wird, ist mehr als fraglich. Die CSU ist mehr als unzufrieden. Und auch die Verbände der Immobilienbranche ergehen sich nicht in Lobeshymnen.

Der Gegenwind kam prompt und für Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) wohl auch nicht unerwartet. "Das wird so nicht Gesetz werden", sagte der bayerische Ministerpräsident und CSU-Chef Marcus Söder der Süddeutschen Zeitung kurz nachdem bekannt wurde, dass Scholz einen Gesetzentwurf zur Neuregelung der Grundsteuer vorgelegt hat. Dessen Inhalte decken sich weitgehend mit dem, was schon seit Wochen als Eckpfeiler eines Kompromisses zwischen Bund und Ländern bekannt ist, und bringt eben deshalb besonders Bayern und die CSU gegen den Minister auf.

Bodenwert und Ertragswert

Künftig soll sich die Grundsteuer aus einer Mischung von Bodenwert und Ertragswert eines Gebäudes zusammensetzen. Für Geschäftsgrundstücke wird ein Sachwertverfahren herangezogen. Für Wohngrundstücke orientiert sich der Ertragswert maßgeblich an der pauschalierten Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Dafür soll auf Daten des Statistischen Bundesamtes aus dem Mikrozensus für jedes Bundesland zurückgegriffen sowie nach Gebäude- und Grundstücksart, Wohnfläche sowie dem Alter des Gebäudes differenziert werden. Grundsteuervergünstigungen soll es für Wohnungsbaugesellschaften geben, die "mehrheitlich von Gebietskörperschaften beherrscht werden" sowie für gemeinnützige Gesellschaften. Das soll "zusätzliche Investitionsanreize zur Schaffung von Wohnraum" setzen sowie "zielgenau die Bau- und Wohnungswirtschaft in denjenigen Fällen positiv beeinflussen, bei denen die günstige Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Hauptzweck ist".

Pauschalisierte Werte

Die Lage der Immobilie soll mittels des Bodenrichtwerts in die Berechnung einfließen. Geplant sind sogenannte Mietniveaustufen. Besonders im Hinblick auf Wohnlagen in Großstädten, in denen die Bandbreite der tatsächlich vereinbarten Mieten stark variiert, soll es zusätzliche Sonderregelungen geben. Diese sollen "bei Ein- und Zweifamilienhäusern in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von über 1.800 Euro je Quadratmeter und bei Wohnungseigentum und Mietwohngrundstücken in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von über 3.600 Euro je Quadratmeter" greifen.

Beispielrechnung für München

Im Gesetzentwurf, der der Immobilien Zeitung vorliegt, gibt es eine Beispielrechnung für ein Grundstück in München. Als Basis wird die angenommene Nettokaltmiete für Bayern genommen, diese liege bei 7,24 Euro/qm. Der Lagenzuschlag für München beträgt 32,50%, also 2,35 Euro/qm. Hinzu kommt dann noch einmal der "Mietniveauzuschlag Großstadt" in Höhe von 10%. Entsprechend würde die für die Grundsteuerberechnung angenommene Nettokaltmiete bei 10,54 Euro/qm liegen.

Das im Gesetzentwurf zusammengefasste Modell arbeitet vergleichsweise stark mit Pauschalisierungen und ist deshalb einfacher umzusetzen als der erste Vorstoß von Scholz. Besonders Bayern hatte in den bisherigen Verhandlungen mit dem Finanzminister jedoch auf ein Modell zur Neuregelung der Grundsteuer gedrungen, dass noch einfacher wäre. Es würde lediglich Flächen als Basis zur Grundsteuerberechnung heranzieht, ohne Wertkomponente. Kurz bevor Scholz nun seinen Gesetzentwurf vorgelegt hat kam vonseiten der CDU/CSU die Forderung auf, eine Öffnungsklausel in das neue Gesetz einzubauen. Diese würde es den Bundesländern erlauben, jeweils eigenen Regelungen zu treffen.

Keine Öffnungsklausel

Im Gesetzentwurf findet sich eine solche Klausel nicht. Im Gegenteil wird an mehreren Stellen gegen eine Öffnung argumentiert. Diese würde "das übergeordnete Ziel einer gleichmäßigen Besteuerung des Grundvermögens im gesamten Bundesgebiet als Voraussetzung für die Akzeptanz der Grundsteuer bei der Bevölkerung insgesamt" beeinträchtigen, heißt es. Zudem könne ein Nebeneinander von wertabhängigen und wertunabhängigen Modellen "nachteilige Auswirkungen auf das Sozialgefüge und die Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse zur Folge haben".

Mit einem gesonderten Gesetzentwurf hat Scholz auch die erste Grundlage zur Einführung einer Grundsteuer C geschaffen. Über deren Einführung und die Höhe des Hebesatzes sollen die Kommunen autonom entscheiden können. Sie soll für baureife, aber unbebaute Grundstücke gelten und Grundstücksspekulationen bekämpfen. Als baureife aber unbebaute Grundstücke werden im Gesetzentwurf alle Grundstücke definiert, "die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaubar sind."

Für Kommunen mit mehr als 600.000 Einwohnern ist im Gesetzentwurf eine Sonderregelung vorgesehen.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold

ZIA und GdW sehen Probleme

Die ersten Reaktionen auf den Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform vonseiten der Verbände der Immobilienbranche fallen verhalten aus. Der Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Andreas Mattner, sieht Licht und Schatten. "Wir haben immer für ein einfaches und unbürokratisches Flächenmodell plädiert. Nach langen Diskussionen schickt das Ministerium beim Thema Wohnen nun aber ein immer noch komplexes, wertorientiertes Modell ins Rennen. Immerhin: Bei Wirtschaftsimmobilien scheinen unsere Hinweise angekommen zu sein, zusätzliche Belastungen sind nicht zu erwarten, wenngleich wir noch weit entfernt von einem einfachen Verfahren sind", sagt Mattner. Problematisch sieht er vor allem die Einbeziehung der Bodenrichtwerte, "denn das aktuelle Verfahren zur Ermittlung der Bodenrichtwerte ist weder transparent noch rechtssicher. Die im Steuerrecht gerichtliche Überprüfbarkeit ist dringend notwendig, jedoch bisher nicht möglich". Auch zweifelt er an der Zusage, dass Kommunen, die die Chance bekommen, durch die Reform Mehreinnahmen zu erzielen, auf diese verzichten und ihre jeweiligen Hebesätze senken.

Auch der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) bewertet den Entwurf als nicht zufriedenstellend. "Das vorgesehene Modell zur Reform der Grundsteuer benachteiligt ausgerechnet diejenigen, die moderate Mieten anbieten. Es muss daher im weiteren Prozess zwingend weiterentwickelt werden", sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. So müsse sichergestellt werden, dass nachgewiesen niedrigere Mieten auch tatsächlich bei der Berechnung berücksichtigt werden, betont er. Außerdem müsse auf den Ansatz von Bodenrichtwerten generell, wie auch auf Ausnahmen und Vergünstigungen für einzelne Gruppen, verzichtet werden. "Es muss gleiches Recht für alle Beteiligten am Markt gelten. Nur so können wir es schaffen, für mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu sorgen."

Zu wenig Differenzierung

Dirk Löhr, Professor für Steuerlehre und Ökologische Ökonomik sowie Vertreter der Initiative Grundsteuer zeitgemäß, die sich für ein Modell mit starkem Bezug zum Bodenwert einsetzt, sieht in dem Gesetzentwurf zahlreiche Lücken, die als Einfallstore für Rechtstreitigkeiten dienen könnten. Und er glaubt, weitere Schwachstellen ausgemacht zu haben. "Außerhalb von Großstädten gibt innerhalb einer einzelnen Gemeinde bei den Wohngebäuden überhaupt keine Differenzierung nach Lagen. Da muss man sich schon fragen, ob damit noch das Ziel einer realitätsgerechten Bewertung, wie vom Bundesverfassungsgericht gefordert, erreicht wird", sagt er. Das ganze Verfahren sei trotz aller Typisierungen noch immer sehr komplex. "Da wird viel Hoffnung auf die Digitalisierung gesetzt, um diese Komplexität wieder einzufangen."

Offen ist, ob der Gesetzentwurf von Scholz das Bundeskabinett trotz des koalitionsinternen Streits über eine mögliche Öffnungsklausel passieren wird. Und auch wenn Scholz seine Ministerkollegen überzeugt, dem Entwurf zuzustimmen, bleibt die Frage, wie die Debatten in Bundestag und Bundesrat verlaufen werden. In jedem Fall soll das neue Grundsteuergesetz bis Ende des Jahres verabschiedet werden. Ansonsten droht der Ausfall der Grundsteuer für die Kommunen.

Alle Informationen zur Reform der Grundsteuer finden Sie auch auf unserer Übersichtsseite der aktuellen Gesetzesvorhaben.

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