Risiken für Investoren nehmen zu

Viele Investoren scheinen steigende Mieten in den Großstädten einzupreisen. Doch es gibt Anzeichen dafür, dass sich diese nicht problemlos umsetzen lassen.
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Zehn Jahre Aufschwung, Höchststände bei Preisen für Wohn- und Gewerbeobjekte - die Stimmung in der Immobilienbranche ist bestens und ein Ende des "Superzyklus" scheint derzeit nicht in Sicht. Dennoch: Investoren sollten sich von der guten Ausgangslage nicht verleiten lassen, immer höhere Preise für Immobilien zu zahlen. Die Risiken nehmen zu und haben sich zudem spürbar verschoben, mahnten am heutigen Donnerstag Vertreter von KPMG und der Irebs Immobilienakademie.

Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und die Immobilienakademie haben sich zusammengetan und die aktuelle Marktentwicklung analysiert. Auf dieser Grundlage geben sie einen Ausblick in die weitere Entwicklung einzelner Nutzungsarten - und warnen davor, weiter auf steigende Mieten für Büros und Wohnungen zu setzen.

Viele Investoren scheinen Mietsteigerungen einzupreisen

"Das Niedrigzinsumfeld ist das Schmieröl der Immobilieninvestmentmärkte", sagte Hans Volkert Volckens, Head of Real Estate bei KPMG. Und derzeit gebe es keine Hinweise darauf, "dass eine Zinswende droht". Bis weit in das Jahr 2020 dürften die Zinsen in der Eurozone nicht steigen. Eine ähnliche Einschätzung gab er auch für die US-Leitzinsen.

Aufgrund des Mangels an alternativen Kapitalanlagen werde deshalb weiter viel Kapital in die Immobilienmärkte gepumpt. Das Verhältnis von der vorhandenen Liquidität zum europäischen Transaktionsvolumen betrage derzeit etwa 2,5 zu 1, so Volckens. Die Entwicklung der Immobilienpreise ist eigenkapitalgetrieben, ergänzte Tobias Just, Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der Irebs. Sollten die Zinsen mittelfristig steigen, wäre das aktuelle Preisniveau nur noch über steigende Mieten zu halten. "Der Markt scheint Mietsteigerungen in nahezu allen Immobilienklassen einzupreisen."

Großstädte verlieren Einwohner an das weite Umland

Doch gerade in den Wohnungsmärkten sei das Potenzial, den Mietzins weiter anzuheben, begrenzt, so die Experten von KPMG und Irebs. Während auf der einen Seite die Preise für Immobilien aufgrund steigender Baukosten, Regulierungen und langer Planungsphasen weiter steigen, verlören auf der anderen Seite "viele Großstädte bei der Binnenmigration Einwohner, wenn man den internationalen Zuzug herausrechnet", so Just. Vor allem junge Familien und Senioren wandern ins weitere Umland ab, "da sie sich die Mieten kaum noch leisten können", sagte Volckens. Deshalb glaube er nicht, dass Mietsteigerungen künftig problemlos weitergegeben werden könnten.

Bei Büroimmobilien sorgten derzeit eine hohe Zahl an Beschäftigten, eine moderate Bautätigkeit und ein daraus resultierendes geringes Flächenangebot für Preissteigerungen. Doch auch hier könnten steigende Kaufpreise nicht unbegrenzt durch Mieterhöhungen kompensiert werden. Und: Investoren sollten auch hier konjunkturelle Risiken nicht aus dem Blick verlieren, rieten die Experten. Denn ein konjunktureller Abschwung habe zeitnah auch Auswirkungen auf die Beschäftigtenzahl und damit die Nachfrage nach Büroflächen. Immerhin seien in den vergangenen Quartalen erste Eintrübungen bereits erkennbar geworden und könnten sich mittelfristig auf die Beschäftigungszahlen auswirken.

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