Hamburg: Saga gibt bei den Investitionen Gas

Die als Flüchtlingsunterkünfte mit der Perspektive Wohnen von der Fewa errichteten 780 Wohnungen in Billwerder hat die Saga-Tochter HIG 2018 gekauft.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Die städtische Wohnungsgesellschaft Saga erreicht 2018 bei einer Durchschnittsmiete von 6,64 Euro/qm einen Überschuss von über 200 Mio. Euro. Für 2019 soll er ähnlich hoch ausfallen. Trotzdem steigen die Schulden bis 2023 um eine Milliarde Euro, weil die Saga wohl ab 2020 jährlich 2.000 Wohnungen fertigstellen will. 2018 waren es gut 1.000.

Die Saga, die Wohnungsgesellschaft der Stadt Hamburg, erwirtschaftete 2018 mit 205,8 Mio. Euro einen Überschuss, der knapp über dem Vorjahresergebnis liegt. Die Bilanzsumme übersteigt mit 4,6 Mrd. Euro um 9,5% den Wert von 2017, die Umsatzerlöse kletterten um 3,4% auf 981 Mio. Euro und der Cashflow um 2,4% auf 320 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote sank leicht von 42,5% 2017 auf 42%.

2.000 Fertigstellungen in den nächsten Jahren

Diese Mittel seien angesichts der getätigten und geplanten Investitionen jedoch auch nötig, erklärte Vorstandssprecher Thomas Krebs bei der Vorstellung des Geschäftsberichts 2018. Die Saga startete im vergangenen Jahr den Bau von 2.013 Wohnungen und stellte 1.005 fertig. Über 3.400 Wohnungen sind im Bau. "2019 werden wir etwa 1.500 Wohnungen fertigstellen. Die Bugwelle läuft dann hoch auf 2.000 Fertigstellungen jährlich und bleibt mindestens drei bis vier Jahre auf diesem Niveau."

2018 stiegen die Bauinvestitionen um fast ein Viertel auf 472 Mio. Euro - davon 241 Mio. Euro für Neubau und 216 Mio. Euro für Modernisierung und Instandhaltung. Geplant war allerdings 260 Mio. Euro für den Neubau auszugeben, doch auch das Fehlen qualifizierter Handwerker sorgte für geringere Ausgaben. 2019 hat die Saga Neubauinvestitionen von 276 Mio. Euro vorgesehen. Hinzu kommen 242 Mio. Euro für Bestands- und Quartiersentwicklungsmaßnahmen sowie rund 100 Mio. Euro für Grundstücks- und Immobilienankäufe. Die Saga-Tochter HIG hatte 2018 für wohl 174 Mio. Euro 780 Flüchtlingswohnungen in Billwerder vom Immobilienunternehmen PGH Fewa gekauft. Viele dieser Wohnungen sollen zeitnah im ersten Förderweg vermietet werden.

Schulden klettern um eine Milliarde Euro

Vorstand Wilfried Wendel bezifferte den weiteren Sanierungs- und Modernisierungsbedarf im Saga-Bestand auf eine halbe Milliarde Euro. Diese Investitionen lassen sich nicht aus dem Cashflow bedienen, sodass die städtische Wohnungsgesellschaft bis etwa 2023 die Schulden um etwa eine Milliarde Euro auf dann 2,9 Mrd. Euro erhöhen will.

Die Saga-Vorstände Thomas Krebs (l.) und Wilfried Wendel sind mit der Entwicklung des städtischen Wohnungsunternehmens zufrieden, wünschen sich jedoch mehr Freiheit bei der Umsetzung von Klimakonzepten auf Quartiersebene.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Zur Kosteneinsparung wurde das Saga-Systemhaus entwickelt. Der typengenehmigte Modulbaukasten mit über 40 verschiedenen Segmenten soll alle städtebaulichen Typen abbilden und gegenüber der klassischen Manufakturbauweise, deren Kosten Krebs auf 3.000 Euro/qm schlüsselfertig beziffert, etwa 10% bis 15% sparen. "Doch diese Einsparung wird durch die derzeitige Steigerung der Baupreise überkompensiert", erklärt Krebs. Die Baukostensteigerung taxiert er auf 5% jährlich.

Baupreisdynamik kompensiert Systemhaus-Einsparung

So werden auch die Kostenziele von 1.800 Euro/qm in den Baukostengruppen 300 und 400 der DIN 276 beim Modellprojekt August-Krogmann-Straße im Stadtteil Farmsen verfehlt. Hier sollte kostensparendes Bauen mit anspruchsvoller Architektur verknüpft werden. 260 Wohnungen sollen hier frei finanziert, aber auf 8 Euro/qm preisgedämpft in Wettbewerbsarchitektur entstehen, davon knapp die Hälfte als Saga-Systemhaus. "Es ist gute Architektur, aber beim Kostenziel liegen wir etwa 10% drüber", so Krebs. Zu dem vom Senat verfolgten 8-Euro-Konzept erklärt Krebs, dass man angesichts der Baukostendynamik auf Sicht entweder niedrigere Grundstückskosten oder einen höheren Mietansatz benötige.

Durchschnittsmiete steigt um 3,1% auf 6,64 Euro/qm

Die Durchschnittsmiete der Saga ist 2018 um 3,1% auf 6,64 Euro/qm gestiegen, wobei die frei finanzierten Wohnungen im Mittel 6,86 Euro/qm kosten und die öffentlich geförderten 5,91 Euro/qm. Zu Letzteren zählen noch gut 22% des Saga-Bestands von 134.458 Wohnungen (+1,4%).

Wendel wies darauf hin, dass die Saga "mit ihren Mieten weiter um rund 20% unterhalb des Hamburger Mietenspiegels liegt und mit ihrer sozial verantwortlichen Politik wie eine Mietpreisbremse wirkt". Tatsächlich ist der Mittelwert des Mietenspiegels, der seit Herbst 2017 bei 8,44 Euro/qm liegt, seit 2010 stärker gestiegen als die Durchschnittsmiete der Saga. Überholt hat der Saga-Durchschnittswert allerdings in dieser Frist die Eingangsmiete für den ersten Förderweg im öffentlich geförderten Wohnungsbau, der 2018 bei 6,50 Euro/qm lag.

Saga favorisiert Quartiersansätze beim Klimaschutz

Den aktuell lebhaft diskutierten Zielkonflikt zwischen günstigen Mieten und energetischen Anforderungen zum Klimaschutz möchte Krebs mit quartiersbezogenen Konzepten lösen, durch den Blick auf die "Flottenverbräuche. Wir wünschen uns, dass die Politik sich mit Quartiersansätzen beschäftigt, bei denen die Klimaziele nicht ein hochgedämmtes Haus erreicht werden, sondern durch intelligente energetische Quartierskonzepte." Wie die Klimaziele erreicht werden, soll den Investoren überlassen werden. Handelbare CO2-Zertifikate sollen Anreize setzen. Mit den Verbänden BFW und GdW würde ein Beispielprojekt durchgeplant.

Die Regulation der Mietentwicklung durch einen Mietendeckel wie in Berlin lehnt Krebs jedoch ab. "Wir sehen die Entscheidungen des Berliner Senats mit Sorge, weil in der Folge notwendige Bauleistungen nicht refinanziert werden können."

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