München stoppt seine Wohnungsbaugesellschaften

Große Wohnbauvorhaben wie hier in Pasing könnten für die städtische Wohnungsbaugesellschaft GWG künftig schwieriger realisierbar werden.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Die städtischen Münchner Wohnungsbaugesellschaften dürfen in den kommenden fünf Jahren ihre Mieten nicht erhöhen. Das beschloss der Stadtrat. Die Gesellschaften befürchten gravierende Auswirkungen.

In Bayern läuft im Herbst das Bürgerbegehren zum Mietenstopp an. Nun hat die Landeshauptstadt diesen Schritt bereits für ihre eigenen Gesellschaften beschlossen. Die beiden städtischen Gesellschaften Gewofag und GWG dürfen die kommenden fünf Jahre die Mieten für ihre 61.969 Wohneinheiten nicht erhöhen. Auch die Modernisierungsumlage wird für sechs Jahre auf 2 Euro/qm begrenzt. Amortisiert sich die Maßnahmen in diesem Zeitraum, fällt die Umlage weg.

GWG und Gewofag fehlen fast 90 Mio. Euro

Die städtischen Gesellschaften sind von den Plänen wenig begeistert. Eigentlich wäre für August eine neue Runde an Mieterhöhungen geplant gewesen. Die fällt nun aus. Dabei dürfen GWG und Gewofag schon heute die Mieten kaum noch erhöhen. Vor gut einem Jahr beschloss der Stadtrat bereits eine kommunale Mietpreisbremse. Demnach dürfen die Mieten der städtischen Wohnungsbaugesellschaften schon jetzt in den nächsten fünf Jahren um maximal 10% steigen. Die Umlage für Modernisierung wurde damals auf 3 Euro/qm gedeckelt. Laut Vorlage der Stadt wären die Mieten bei den städtischen Gesellschaften ohne diese Bremse schon heute um rund 1,1% höher. Im Durchschnitt zahlen Mieter der Wohnungsbaugesellschaften im frei finanzierten Bestand (37.120 Wohnungen) derzeit 7,92 Euro/qm und im geförderten Bestand (24.850 Wohnungen) 6,45 Euro/qm.

Für die Unternehmen und die städtische Neubaupolitik könnte sich die Entscheidung als Bumerang herausstellen. Durch die selbstverordnete Mietpreisbremse gehen GWG und Gewofag in den kommenden fünf Jahren bereits Erlöse in Höhe von rund 58,8 Mio. Euro verloren. Mit diesem Geld könnten die Gesellschaften etwa 980 Wohnungen bauen, heißt es in dem Antrag.

Ein Einfrieren der Mieten würde nach den Berechnungen bis 2024 noch einmal zu Mindereinnahmen von fast 26 Mio. Euro führen. Das entspreche noch einmal rund 433 Wohnungen, für die das Eigenkapital fehle. Ob und wie die Stadt die entgangenen Einnahmen ausgleicht, ist noch völlig offen.

Gesellschaften wollen weniger bauen

Gewofag-Geschäftsführer Klaus-Michael Dengler zeigte dem Stadtrat schon mal die möglichen Konsequenzen auf. Um die geringeren Einnahmen aufzufangen, könnte die Gewofag die Ausgaben für Modernisierungen und Instandhaltung von heute rund 31 Euro/qm jährlich auf 29 Euro/qm pro Jahr herunterfahren. Beim Neubau würde die Gesellschaft den Fremdkapitalanteil deutlich erhöhen und den Neubau herunterfahren.

Auch Christian Amlong, Geschäftsführer der GWG, muss mit weniger Geld auskommen. Da die Instandhaltungsaufwendungen von rund 26 Euro/qm pro Jahr nicht gesenkt werden sollen, heiße das in der Konsequenz, "dass wir dem Aufsichtsrat vorschlagen werden, das Neubauvolumen nach unten zu führen", sagte Amlong im Stadtrat.

Aufgrund der heute schon sehr niedrigen Eigenkapitalrendite von deutlich unter 2% stellt die GWG mittelfristig sogar ihre Eigenständigkeit infrage, sollten die ambitionierten Neubauziele der Stadt bestehen bleiben. Seit 2018 sollen die beiden Gesellschaften durchschnittlich 1.250 Wohneinheiten pro Jahr errichten.

Unsicherheit bei der Abstimmung

Am Ende konnten die Manager die Mehrheit der Ratsmitglieder nicht überzeugen. Ob das Abstimmungsergebnis so Bestand hat, ist jedoch nicht sicher. Einige Abgeordnete oder deren Angehörige wohnen in einer Wohnung der städtischen Gesellschaften und durften nach der bayerischen Gemeindeordnung nicht über ihren eigenen Vorteil abstimmen. Nachdem in der Debatte lange nicht klar war, welche Ratsmitglieder das betrifft, kündigte Jörg Hoffmann (FDP) an, das Abstimmungsergebnis von der Regierung von Oberbayern überprüfen zu lassen.

Auch Bayern hat die Mieten gestoppt

Es ist nicht der erste Mietenstopp in Bayern. Im Frühjahr verkündete Bayerns Ministerpräsident Markus Söder (CSU) einen fünfjährigen Verzicht auf Mieterhöhungen bei den staatlichen Wohnungsgesellschaften. Man setze damit ein Signal für den ganzen Markt. München ist diesem Signal nun gefolgt.

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