Bundesregierung legt Wohnpaket vor

Die Bundesregierung, hier ein Bild vom Wohnungsgipfel, hat jetzt ein Paket von Maßnahmen zum Schaffen von mehr Wohnraum verabschiedet.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung hat sich nach drei vergeblichen Anläufen am Sonntagabend nun auf ein Wohnpaket geeinigt, das zusätzlichen preiswerten Wohnraum schaffen soll und laut Beschluss "einen klaren Rahmen für Investitionen in diesem Segment setzt". Die Reaktionen der Branche sind durchwachsen.

Auf einige der beschlossenen Maßnahmen wie die Verlängerung des Mietspiegelzeitraums hatte sich bereits der Wohngipfel im September 2018 geeinigt. Erwartungsgemäß wird die Mietpreisbremse verlängert. Zu viel gezahlte Miete soll auch rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können. Neu sind die Pläne für eine Erschwernis der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Bei den Maklerkosten für den Wohnungskauf hat man sich für Teilung entschieden. Zusätzliche Aktivitäten hat sich die Koalition für die Mobilisierung von Bauland überlegt.

"Manipulation des Markts"

Die Kritik am Wohnpaket konzentriert sich bei den Branchenverbänden wie dem Maklerverband IVD, dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) sowie dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vor allem auf mietrechtliche Maßnahmen. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums beim Mietspiegel sei eine "bewusste Manipulation" bei der Abbildung der Marktsituation. "Wie eine weitere unnütze Mietpreisbremse wird dies am Ende dem Wohnungsmarkt und den Mietern sowie Vermietern nur schaden statt für mehr bezahlbares Wohnen zu sorgen", sagt der GdW. Der Eigentümerverband Haus & Grund ärgert sich über die Absicht der Regierung, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. "Private Vermieter verkaufen ihre Wohnungen doch nicht, wenn sich mit der Vermietung Geld verdienen ließe. Sie tun es, weil die vermieterfeindliche Regulierungspolitik ihnen keine Wahl lässt", betonte der Vorsitzende Kai Warnecke.

Baulandmobilisierung "wichtiger Schritt"

Überwiegend positiv werden die Pläne auf dem Sektor Baulandmobilisierung bewertet. "Ein wichtiger Schritt ist die Entscheidung der Koalitionspartner, die Regelungen der neu gefassten Verbilligungsrichtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) auch auf die Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) zu übertragen", sagt GDW-Präsident Axel Gedaschko. Das Bereitstellen von mehr und günstigeren Baugrundstücken sei eine zentrale Voraussetzung dafür, dass mehr günstige Mietwohnungen entstehen könne. Ebenso positiv sei der Plan, zusätzliche Mittel in Höhe von 100 Mio. Euro für einen Investitionspakt zur Reaktivierung von Brachflächen zur Verfügung zu stellen. Die Mittel dafür müssten dann aber auch tatsächlich gesichert werden, verlangt Gedaschko. Änderungen im Baugesetzbuch zur Schließung von Baulücken und zur Außengebietsentwicklung könnten ebenfalls hilfreich sein. "Allerdings steht zu befürchten, dass es eher zu Verschlimmbesserungen kommen könnte", kommentierte ZIA-Präsident Andreas Mattner.

Teilung der Provision "absolut vernünftig"

Die Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer hält IVD-Präsident Jürgen Michael Schick für "absolut vernünftig". Sie entspreche dem "Leitbild des Immobilienmaklers, der die Parteien an einen Tisch bringt und als Mittler zwischen Verkäufer und Käufer fungiert." Diese Regelung sei auch im Sinne des Verbraucherschutzes, da der Makler damit immer auch dem Käufer verpflichtet sei, ihn umfassend zu beraten, und im Falle einer Falschberatung auch dafür haftet, erläutert Schick. Jetzt komme es auf die gesetzestechnische Ausgestaltung an. So müsse aus Sicht des IVD beispielsweise die Beauftragung des Maklers beidseitig, also auch mit Suchauftrag durch den Kaufinteressenten, möglich sein. Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG, erklärt dazu: "Die Vereinbarung des Koalitionsausschusses ist ein guter Tag für private Immobilienkäufer. Sie führt zu einer direkten Entlastung von Käuferinnen und Käufern von Immobilien vornehmlich in den Ballungsräumen Berlin, Hamburg oder Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet."

Das jetzt beschlossene Wohnpaket setzt sich aus folgenden Elementen zusammen:

Mietpreisbremse wird verlängert

Die Regelungen der Mietpreisbremse werden um fünf weitere Jahre verlängert. Sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt, soll zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können.

Mietspiegelreform bis Ende des Jahres

Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete wird von vier auf sechs Jahre verlängert. Das hatte bereits der Wohngipfel am 18. September 2018 beschlossen. Ein Gesetzentwurf zur gesamten Reform des Mietspiegelrechts soll bis zum Jahresende vorgelegt werden.

Umwandlung begrenzen

Ebenfalls bis zum Ende des Jahres wird die Bundesregierung einen Gesetzentwurf vorlegen, der die Möglichkeit zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begrenzt.

Maximal die Hälfte der Maklerkosten für Käufer

Die Nebenkosten für den Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum sollen deutlich gesenkt werden. Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern sollen künftig maximal die Hälfte der Maklerkosten tragen müssen.

Mobilisierung von Bauland

Bei der Mobilisierung des Baulands werden laut Beschluss die Regelungen der neu gefassten Verbilligungsrichtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) auch auf die Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) übertragen. Mit der Deutschen Bahn AG sollen darüber hinaus Gespräche über die Mobilisierung weiterer Grundstücksflächen aus ihrem unmittelbaren Besitz geführt werden. Falls im parlamentarischen Verfahren zum Bundeshaushalt 2020 finanzielle Spielräume entstehen, sollen zusätzliche Mittel in Höhe von 100 Mio. Euro für einen "Investitionspakt zur Reaktivierung von Brachflächen" insbesondere für den preiswerten Mietwohnungsneubau zur Verfügung gestellt werden.

Weiterhin ist geplant, auf der Grundlage der Handlungsempfehlungen der Baulandkommission bis Ende 2019 einen Gesetzentwurf zur Änderung des Baugesetzbuchs vorzulegen. Die Möglichkeiten für Kommunen zur Schließung von Baulücken sollen verbessert werden, etwa durch eine Weiterentwicklung des Vorkaufsrechts oder durch die erleichterte Anwendung eines Baugebots. Einen weiteren Schwerpunkt bildet der ländliche Raum. So soll die Außengebietsentwicklung erleichtert und eine neue Baugebietskategorie "Dörfliches Wohngebiet" eingeführt werden, um den Bedürfnissen des ländlichen Raums besser zu entsprechen (Verlängerung § 13b BauGB).

Neue Wohnungsbauprämie

Die Wohnungsbauprämie wird bis Ende 2019 evaluiert. Auf Grundlage der Ergebnisse will die Koalition die Prämie attraktiver ausgestalten, um zusätzliche wohnungspolitische Effekte zu erzielen.

Klimaschutz in weiterem Paket

Anreize für den Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme und die energetische Gebäudesanierung werden im Rahmen des Klimakabinetts beraten. Über die konkreten Maßnahmen und deren Finanzierungsvolumen wird im Gesamtkontext aller Klimaschutzmaßnahmen entschieden. Ein Beschluss ist für den 20. September angekündigt.

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