"Umlageverbot der Grundsteuer ist eine Milchmädchenrechung"

Peter Tschentscher verteidigt das Grundsteuermodell von Olaf Scholz und will mehr Erbbaurecht.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Hamburg. Die Wohnungswirtschaft in Hamburg zeigt sich zunehmend genervt von den regulatorischen Ambitionen des rot-grünen Senats. Immerhin: Der Erste Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) ist gegen ein Verbot, die Grundsteuer auf die Miete umzulegen.

Einen Blick auf die anderen europäischen Metropolen empfiehlt Hamburgs Erster Bürgermeister, Peter Tschentscher, beim wohnungspolitischen Frühstück des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), um sich der eigenen Ziele zu vergewissern. "Ich war in London. Wenn man dort einen durchschnittlich bezahlten Job hat, muss man für eine bezahlbare Wohnung zwei Stunden vor die Grenzen der Stadt fahren. Diesen Verdrängungseffekt wollen wir in Hamburg nicht."

Um als Stadt nachhaltig und langfristig Einfluss auf die Stadtentwicklung zu behalten, habe der rot-grüne Senat etwa beschlossen, städtische Grundstücke zunehmend im Erbbaurecht zu vergeben. Tschentscher weiß um die Bedenken selbst der VNW-Mitglieder - Genossenschaften, kommunale und ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen - und zeigt sich flexibel.

Er verweist auf den von 5% auf 2% gesenkten Erbbauzins. "Wird der Erbbauzins am aktuellen Bodenrichtwert berechnet, muss der Vermieter marktentsprechende Mieten nehmen. Um günstige Mieten zu ermöglichen, müssen wir antizipieren, welche Mieterwartung in der Immobilie steckt, und ein Underrent-Modell errechnen. Wir werden wirtschaftlich tragfähige Lösungen finden." Er spricht von Lösungen, die einer klassischen Finanzierung entsprächen.

Die anwesenden Wohnungsunternehmer haben da deutliche Zweifel. "Ich muss Ihnen widersprechen", erklärt Burkhard Pawils, Vorstandsvorsitzender des Altonaer Spar- und Bauvereins (altoba). "2% sind teuer, nicht günstig. Wir refinanzieren uns zu einem deutlich günstigeren Zins." Zudem seien die 2% Erbbauzins verbraucherpreisindexiert. Pawils weist des Weiteren auf die Zurückhaltung der Banken hin, wenn es wenige Jahrzehnte vor Ablauf der Erbbaufrist um Kredite für Sanierungen oder Modernisierungen geht.

Tschentscher erklärt, dass "wir als Stadt Grund und Boden nicht beliebig veräußern dürfen". Es sei positiv, dass echte Bodenwertsteigerungen langfristig bei der Stadt landen. Auch gebe es "einen starken Wunsch bei der Bevölkerung. Das finden sehr viele Bürger plausibel. Zudem gibt es ja noch andere Grundstücke."

"Vor 75 Jahren waren die Erbbaunehmer gemeinnützig und nicht freie Wirtschaftsunternehmen wie heute", verdeutlicht Matthias Herter, Geschäftsführer der Meravis Immobiliengruppe (früher: Reichsbund). "Wir können keine Risiken eingehen, die wir nicht überblicken können." Die Vergabe im Erbbaurecht werde zu weniger Wohnungsbau führen und dazu die übrigen Grundstücke noch teurer machen.

Das Tschentscher entgegenschlagende Misstrauen beruht auch auf den Erfahrungen einiger Wohnungsunternehmen aus den Verhandlungen mit der Finanzbehörde um die Verlängerung von Erbbaurechten oder die Ablöse von Wiederkaufsrechten aus den 1920er und 1930er Jahren. "Wenn wir mit der Finanzbehörde verhandeln, habe ich den Verdacht, dass es da vor allem um fiskalische Interessen geht", so Pawils.

Auch VNW-Direktor Andreas Breitner sieht im Erbbaurecht "einen Irrweg. Bei den Verhandlungen um die Verlängerung von Erbbaurechten sind die Bedingungen so schlecht, dass Mitgliedsunternehmen überlegen, die Grundstücke samt der Immobilien zurückzugeben."

Zustimmung findet Tschentscher mit seinem Statement zum von Teilen der SPD favorisierten Verbot, die Grundsteuer auf die Miete umzulegen. "Hamburg hat sich dieser Idee nicht angeschlossen. Das ist eine Milchmädchenrechnung. Der Eigentümer wird seine Kosten immer umlegen."

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