Scholz‘ Grundsteuermodell könnte an Koalitionskrach scheitern

Olaf Scholz ist auf dem Weg zur Reform der Grundsteuer zwar ein Stück vorangekommen, die größten Hürden liegen aber noch vor ihm.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Ob Olaf Scholz‘ Referentenentwurf zur Grundsteuerreform jemals Gesetz werden wird, ist fraglich. Die CSU ist mehr als unzufrieden. Und auch die Verbände der Immobilienbranche ergehen sich nicht in Lobeshymnen.

Der Gegenwind kam prompt und für Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) wohl auch nicht unerwartet. "Das wird so nicht Gesetz werden", sagte der bayerische Ministerpräsident und CSU-Chef Marcus Söder der Süddeutschen Zeitung, kurz nachdem bekannt wurde, dass Scholz einen Gesetzentwurf zur Neuregelung der Grundsteuer vorgelegt hat.

Künftig soll sich die Grundsteuer aus einer Mischung aus Boden- und Ertragswert eines Gebäudes zusammensetzen. Für Geschäftsgrundstücke wird ein Sachwertverfahren herangezogen. Für Wohngrundstücke orientiert sich der Ertragswert maßgeblich an der pauschalierten Nettokaltmiete pro m². Dafür soll auf Daten des Statistischen Bundesamts aus dem Mikrozensus zurückgegriffen sowie nach Gebäude- und Grundstücksart, Wohnfläche und dem Alter des Gebäudes differenziert werden. Grundsteuervergünstigungen soll es für kommunale und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften geben.

Die Lage der Immobilie soll mittels des Bodenrichtwerts in die Berechnung einfließen. Geplant sind Mietniveaustufen. Besonders im Hinblick auf Wohnlagen in Großstädten soll es zusätzliche Sonderregelungen geben. Diese sollen "bei Ein- und Zweifamilienhäusern in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von über 1.800 Euro je m² und bei Wohnungseigentum und Mietwohngrundstücken in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von über 3.600 Euro je m²" greifen.

Im Gesetzentwurf gibt es eine Beispielrechnung für ein Grundstück in München. Als Basis wird die angenommene Nettokaltmiete für Bayern genommen, diese liege bei 7,24 Euro/m². Der Lagezuschlag für München beträgt 32,5%, also 2,35 Euro/m². Hinzu kommt noch der "Mietniveauzuschlag Großstadt" in Höhe von 10%. Entsprechend würde die für die Grundsteuerberechnung angenommene Nettokaltmiete bei 10,54 Euro/m² liegen. Der Eigentümerverband Haus & Grund hat auf Basis der Daten des Gesetzentwurfs errechnet, dass mit der Reform in Einzelfällen Steuererhöhungen über 4.000% drohen. Außer Acht wurde dabei gelassen, inwiefern die Kommunen ihre jeweiligen Hebesätze anpassen werden. Ohne diese Zahlen aber sind Beispielrechnungen nicht belastbar. Bund und Länder hatten zuletzt stets betont, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral gestaltet werden soll. Dadurch sind Mehrbelastungen zwar nicht ausgeschlossen, in einer Größenordnung, wie von Haus & Grund berechnet, erscheinen sie aber unwahrscheinlich.

Das im Gesetzentwurf zusammengefasste Modell arbeitet relativ stark mit Pauschalierungen und ist einfacher umzusetzen als der erste Vorstoß von Scholz. Besonders Bayern hatte in den bisherigen Verhandlungen mit dem Finanzminister jedoch auf ein Modell zur Neuregelung gedrungen, das noch einfacher wäre. Es würde lediglich Flächen als Basis zur Grundsteuerberechnung heranziehen, ohne Wertkomponente. Kurz bevor Scholz nun seinen Gesetzentwurf vorgelegt hat, kam vonseiten der CDU/CSU die Forderung auf, eine Öffnungsklausel in das neue Gesetz einzubauen. Diese würde es den Bundesländern erlauben, für sich jeweils eigene Regelungen zu treffen. Im Gesetzentwurf findet sich eine solche Klausel nicht. Im Gegenteil wird gegen eine Öffnung argumentiert. Diese würde "das übergeordnete Ziel einer gleichmäßigen Besteuerung des Grundvermögens im gesamten Bundesgebiet als Voraussetzung für die Akzeptanz der Grundsteuer bei der Bevölkerung insgesamt" beeinträchtigen.

Mit einem gesonderten Gesetzentwurf hat Scholz auch die erste Grundlage zur Einführung einer Grundsteuer C geschaffen. Über deren Einführung und die Höhe des Hebesatzes sollen die Kommunen autonom entscheiden. Sie soll für baureife, aber unbebaute Grundstücke gelten, das sind nach Definition im Gesetz solche, "die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaubar sind".

Die Reaktionen aus der Immobilienbranche fallen verhalten aus. Der Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Andreas Mattner, sieht Licht und Schatten. "Bei Wirtschaftsimmobilien scheinen unsere Hinweise angekommen zu sein, zusätzliche Belastungen sind nicht zu erwarten, wenngleich wir noch weit entfernt von einem einfachen Verfahren sind", sagt Mattner. Problematisch sieht er vor allem die Einbeziehung der Bodenrichtwerte, die nicht rechtssicher seien. Er zweifelt zudem daran, dass Kommunen ihre Hebesätze senken und so auf mögliche Mehreinnahmen durch die Reform verzichten werden. Auch für den Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) ist der Entwurf nicht zufriedenstellend. "Das vorgesehene Modell benachteiligt diejenigen, die moderate Mieten anbieten. Es muss zwingend weiterentwickelt werden", sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW. So müsse sichergestellt werden, dass nachgewiesen niedrigere Mieten tatsächlich berücksichtigt werden. Außerdem müsse auf den Ansatz von Bodenrichtwerten wie auch auf Vergünstigungen für einzelne Gruppen verzichtet werden.

Offen ist, ob der Gesetzentwurf von Scholz das Bundeskabinett trotz des koalitionsinternen Streits über eine mögliche Öffnungsklausel passieren wird. Und auch wenn Scholz seine Ministerkollegen überzeugt, dem Entwurf zuzustimmen, bleibt die Frage, wie die Debatten in Bundestag und Bundesrat verlaufen werden.

Nachtrag vom 17. April 2019: Wie nach Redaktionsschluss bekannt wurde, hat Finanzminister Olaf Scholz (SPD) seinen Plan, den Gesetzentwurf noch im April durch das Kabinett zu bringen, verworfen. Zunächst wolle Scholz in Reaktion auf zahlreiche Bedenken gegen seinen Gesetzentwurf eine Veranstaltung mit Verfassungsrechtlern organisieren. So will er sicherstellen, dass die Pläne des Bundes nicht gegen das Grundgesetz verstoßen.

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